Jurainfo logo
LUK
Juridiske nyheder Arrangementer Find juridisk specialist Jobbørs Domme
Om Jurainfo Juridiske links Privatlivspolitik Kontakt
Bliv forfatter Bliv kursusudbyder Bliv verificeret specialist Bliv jobannoncør
Artikel

Kender du forskellen på at leje og forpagte noget?

Kromann Reumert
03/09/2021
Kender du forskellen på at leje og forpagte noget?
Kromann Reumert logo
Vi ser jævnligt, at forskellen på leje- og forpagtningsforhold volder problemer, og det kan få store økonomiske konsekvenser at blande de to begreber sammen. I denne nyhed stiller vi skarpt på forskellen på at leje og forpagte noget samt, hvad du blandt andet bør være opmærksom på, når du indgår sådanne aftaler.

Hvad er forskellen på at leje og at forpagte noget?

Der er ikke en entydig definition af hverken leje- eller forpagtningsbegrebet. Hvad der er tale om, vil derfor altid afhænge af en samlet og konkret vurdering af det enkelte aftaleforhold.


Selve aftalens overskrift har ikke betydning. I vurderingen bliver der derimod for eksempel lagt vægt på følgende ikke-udtømmende punkter:


Et lejeforhold er karakteriseret ved, at:

  • lejeren overtager råderetten over et areal (lokaler, jord e.l.)
  • lejeren betaler vederlag for råderetten.

Et forpagtningsforhold er derimod karakteriseret ved, at:

  • forpagteren overtager råderetten over et areal (lokaler, jord e.l.) samt driften af en igangværende virksomhed
  • bortforpagteren ejer den pågældende virksomhed
  • forpagteren har ret til indtægterne fra virksomheden mod at afholde driftsudgifter. Den økonomiske risiko forbundet med virksomheden påhviler altså forpagteren
  • forpagteren bestemmer over virksomhedsdriften.

Er det vigtigt, om et aftaleforhold er et forpagtnings- eller lejeforhold?

Ja, det er meget vigtigt! Der gælder nemlig ufravigelige regler for visse typer af leje- og forpagtningsforhold:


Hvis et lejeforhold for eksempel angår leje af erhvervslokaler, er vi inde i erhvervslejeloven, og det indebærer blandt andet:

  1. at udlejers muligheder for at opsige lejer er begrænset til få udvalgte situationer (bortset fra etablissementslejemål, lejeaftaler om garager, stalde o. lign.).
  2. at udlejeren ved opsigelse af disse lejemål som udgangspunkt skal betale lejeren erstatning for dennes tab (flytteudgifter, driftstab i flytteperioden osv.) og - såfremt lejeren er erhvervsbeskyttet - godtgørelse for tabt kundekreds som følge af flytningen.


Hvis et aftaleforhold angår forpagtning, kan parterne som udgangspunkt aftale, hvad de ønsker inden for rimelighedens grænser, dog ikke inden for landbruget. Her gælder det blandt andet:

  1. at en forpagter kun kan forpagte en del af en landbrugsejendom uden tilladelse fra Landbrugsstyrelsen, hvis forpagteren eksempelvis driver det forpagtede areal sammen med en anden landbrugsejendom, som forpagteren i forvejen ejer eller forpagter.

Overholdes de ufravigelige regler ikke, kan det blandt andet føre til erstatningsansvar og bøder. Det kan derfor blive en dyr affære, hvis du tager fejl af, om et aftaleforhold er et leje- og forpagtningsforhold, og om der gælder ufravigelige regler for aftaleforholdet.


Dette bør du blandt andet overveje, når du indgår en aftale om leje eller forpagtning

Nedenfor finder du eksempler på nogle af de overvejelser, du bør gøre dig, inden du indgår en aftale.


  • Hvad må det lejede/forpagtede bruges til?
  • Hvor længe skal aftalen vare? Skal det være muligt at komme ud af aftalen inden aftalens ophør?
  • Hvilket depositum og hvilke sikkerheder ‒ om nogen ‒ skal der stilles?
  • Skal lejer/forpagter have lov til at overdrage rettighederne i aftalen? Skal der i givet fald stilles sikkerhed?
  • Skal lejen/forpagtningsafgiften reguleres, eller er lejen/forpagtningsafgiften den samme om eksempelvis 5 år?
  • Er der vedligeholdelsesforpligtelser, og hvordan skal de deles mellem parterne?
  • Hvordan skal det lejede/det forpagtede overtages, og hvordan skal det afleveres?
  • Hvad sker der, hvis en af parterne går konkurs?
  • Hvordan skal evt. tvister behandles? Skal der være pligt til at forsøge eksempelvis mediation?

Vores anbefaling

Inden du forhandler og skriver under på en leje- eller forpagtningsaftale, bør du altid overveje:  

  • om der reelt er tale om et leje- eller forpagtningsforhold
  • om der gælder særlige regler for netop din aftale, eksempelvis erhvervslejeretten
  • om alle relevante aspekter er reguleret i aftalen.

Du bør desuden afholde dig fra at benytte standardkontrakter helt ukritisk. Standardkontrakter kan være gode, men de bør altid tilpasses det konkrete aftaleforhold. Ellers risikerer du, at aftalen ikke tager højde for dine ønsker og behov samt de risici, der er for dig ved det pågældende aftaleforhold. Hvordan din aftale skal skrues sammen, så aftalen bliver værdifuld for dig, afhænger af lige præcis dine og din medunderskrivers forhold.


Kromann Reumerts specialister står klar med erfaring og gode råd. Vil du høre mere, er du altid velkommen til at kontakte os.

Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte mig.
Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores nyhedsservice her.
Kromann Reumert logo
København
Sundkrogsgade 5
2100 København Ø
70 12 12 11
mail@kromannreumert.com
Aarhus
Rådhuspladsen 3
8000 Aarhus C
London
65 St. Paul's Churchyard
London EC4M 8AB
Nyhedsservice
Gå ikke glip af vigtig juridisk viden
Vælg selv dine interesseområder og modtag juridisk nyt fra landets førende specialister.
Tilmeld dig nu
Jobbørs
Erfaren Jurist søges til en kontorchefstilling i Departementet for Boliger, Infrastruktur og Ligestilling’s boligafdeling
Udbudsjurist til Klima, Energi- og Forsyningsministeriets koncernindkøbsfunktion
Forretningsorienteret og engageret jurist til DRs internationale salgsafdeling
Databeskyttelsesjurist - hvor dit arbejde betyder noget for borgernes ret til privatliv
Annoncér dit stillingsopslag her
Artikler, der kunne være relevante for dig
Kender du forskellen på at leje og forpagte noget?
Kender du forskellen på at leje og forpagte noget?
03/09/2021
Fast ejendom og entreprise, Lejeret
Energiselskab måtte ikke beskære på landmands ejendom efter fortolkning af tinglyst servitut
Energiselskab måtte ikke beskære på landmands ejendom efter fortolkning af tinglyst servitut
13/08/2021
Fast ejendom og entreprise, Retssager og voldgift, Offentlig ret
Ansvar for anvendelsen af MgO-plader i byggeriet – seneste nyt
Ansvar for anvendelsen af MgO-plader i byggeriet – seneste nyt
10/08/2021
Fast ejendom og entreprise
Ny ejendomsskat for erhvervsejendomme
Ny ejendomsskat for erhvervsejendomme
10/08/2021
Fast ejendom og entreprise, Øvrige
Nye regler om førgennemgang - dette skal du være opmærksom på
Nye regler om førgennemgang - dette skal du være opmærksom på
06/08/2021
Fast ejendom og entreprise
Hvornår skal en skade anses som primær eller sekundær
Hvornår skal en skade anses som primær eller sekundær
21/06/2021
Forsikring og erstatning, Fast ejendom og entreprise
Jurainfo logo

Jurainfo.dk er landets største juridiske online-platform samt formidler af juridisk viden. Her finder du juridiske nyheder, kurser og arrangementer. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.

Jurainfo.dk ApS
CVR-nr. 38375563
Vandtårnsvej 77, DK-2860 Søborg
(+45) 71 99 01 11
kontakt@jurainfo.dk
Ønsker du hjælp til at finde en specialist?
© 2021 Jurainfo.dk - Juridiske nyheder og arrangementer samlet ét sted