Hvad er forskellen på at leje og at forpagte noget?

Der er ikke en entydig definition af hverken leje- eller forpagtningsbegrebet. Hvad der er tale om, vil derfor altid afhænge af en samlet og konkret vurdering af det enkelte aftaleforhold.

Selve aftalens overskrift har ikke betydning. I vurderingen bliver der derimod for eksempel lagt vægt på følgende ikke-udtømmende punkter:

Et lejeforhold er karakteriseret ved, at:

• lejeren overtager råderetten over et areal (lokaler, jord e.l.)
• lejeren betaler vederlag for råderetten.

Et forpagtningsforhold er derimod karakteriseret ved, at:

• forpagteren overtager råderetten over et areal (lokaler, jord e.l.) samt driften af en igangværende virksomhed
• bortforpagteren ejer den pågældende virksomhed
• forpagteren har ret til indtægterne fra virksomheden mod at afholde driftsudgifter. Den økonomiske risiko forbundet med virksomheden påhviler altså forpagteren
• forpagteren bestemmer over virksomhedsdriften.

Er det vigtigt, om et aftaleforhold er et forpagtnings- eller lejeforhold?

Ja, det er meget vigtigt! Der gælder nemlig ufravigelige regler for visse typer af leje- og forpagtningsforhold:

Hvis et lejeforhold for eksempel angår leje af erhvervslokaler, er vi inde i erhvervslejeloven, og det indebærer blandt andet:

1. at udlejers muligheder for at opsige lejer er begrænset til få udvalgte situationer (bortset fra etablissementslejemål, lejeaftaler om garager, stalde o. lign.).
2. at udlejeren ved opsigelse af disse lejemål som udgangspunkt skal betale lejeren erstatning for dennes tab (flytteudgifter, driftstab i flytteperioden osv.) og - såfremt lejeren er erhvervsbeskyttet - godtgørelse for tabt kundekreds som følge af flytningen.

Hvis et aftaleforhold angår forpagtning, kan parterne som udgangspunkt aftale, hvad de ønsker inden for rimelighedens grænser, dog ikke inden for landbruget. Her gælder det blandt andet:

1. at en forpagter kun kan forpagte en del af en landbrugsejendom uden tilladelse fra Landbrugsstyrelsen, hvis forpagteren eksempelvis driver det forpagtede areal sammen med en anden landbrugsejendom, som forpagteren i forvejen ejer eller forpagter.

Overholdes de ufravigelige regler ikke, kan det blandt andet føre til erstatningsansvar og bøder. Det kan derfor blive en dyr affære, hvis du tager fejl af, om et aftaleforhold er et leje- og forpagtningsforhold, og om der gælder ufravigelige regler for aftaleforholdet.

Dette bør du blandt andet overveje, når du indgår en aftale om leje eller forpagtning

Nedenfor finder du eksempler på nogle af de overvejelser, du bør gøre dig, inden du indgår en aftale.

• Hvad må det lejede/forpagtede bruges til?
• Hvor længe skal aftalen vare? Skal det være muligt at komme ud af aftalen inden aftalens ophør?
• Hvilket depositum og hvilke sikkerheder ‒ om nogen ‒ skal der stilles?
• Skal lejer/forpagter have lov til at overdrage rettighederne i aftalen? Skal der i givet fald stilles sikkerhed?
• Skal lejen/forpagtningsafgiften reguleres, eller er lejen/forpagtningsafgiften den samme om eksempelvis 5 år?
• Er der vedligeholdelsesforpligtelser, og hvordan skal de deles mellem parterne?
• Hvordan skal det lejede/det forpagtede overtages, og hvordan skal det afleveres?
• Hvad sker der, hvis en af parterne går konkurs?
• Hvordan skal evt. tvister behandles? Skal der være pligt til at forsøge eksempelvis mediation?

Vores anbefaling

Inden du forhandler og skriver under på en leje- eller forpagtningsaftale, bør du altid overveje:  

• om der reelt er tale om et leje- eller forpagtningsforhold
• om der gælder særlige regler for netop din aftale, eksempelvis erhvervslejeretten
• om alle relevante aspekter er reguleret i aftalen.

Du bør desuden afholde dig fra at benytte standardkontrakter helt ukritisk. Standardkontrakter kan være gode, men de bør altid tilpasses det konkrete aftaleforhold. Ellers risikerer du, at aftalen ikke tager højde for dine ønsker og behov samt de risici, der er for dig ved det pågældende aftaleforhold. Hvordan din aftale skal skrues sammen, så aftalen bliver værdifuld for dig, afhænger af lige præcis dine og din medunderskrivers forhold.

Kromann Reumerts specialister står klar med erfaring og gode råd. Vil du høre mere, er du altid velkommen til at kontakte os.