Hvornår kan SKAT tilsidesætte en aftalt husleje?

Hvad er udlejning på markedsvilkår?

Når skattemyndighederne skal vurdere, om en bolig er udlejet på markedsvilkår – til ”markedslejen”, skal der tages udgangspunkt i de lejeretlige regler, der gælder for udlejningen. Det vil sige, at det skal vurderes, om den leje, der kræves, svarer til, hvad lejemålet ville kunne lejes til ud fra lejelovens eller boligreguleringslovens regler (efter 1.7.2022 er bestemmelserne samlet i lejeloven). Det fremgår også af skattemyndighedernes juridiske vejledning, at ”… Ved markedslejen forstås den lovlige leje, der kan opnås ved udlejning af beboelsesejendommen til en ikke nærtstående person efter lejelovgivningens regler”.

Det følger bl.a. af retspraksis, at skattemyndighederne skønsmæssige ansættelse af en husleje kan tilsidesættes, hvis skønnet udøves på et ufuldstændigt grundlag, f.eks. hvis der ikke anvendes de rigtige lejeretlige regler som grundlag for fastsættelsen af den leje, som bliver anvendt som beskatningsgrundlag.

Der er derfor ikke tale om en markedsleje, der fastsættes på baggrund af udbud og efterspørgsel – altså en reel markedsleje, medmindre udlejningen er omfattet af reglerne om markedsleje i lejeloven. Hvis der er tale om f.eks. en ejerlejlighed i en ejendom taget i brug før 1991, vil lejen skulle fastsættes efter reglerne om huslejen i ”småhuse”, hvis lejemålet er beliggende i en reguleret kommune – eller efter reglerne om det lejedes værdi i lejeloven, hvis lejemålet er beliggende i en ureguleret kommune.

Hvordan fastsætter man markedslejen?

Fastsættelse af lejen efter disse regler er ikke en beregnet leje; men en leje baseret på et skøn. Det betyder, at det hverken for den, der udlejer – eller for skattemyndighederne – er let at fastslå, hvad der er den rigtige leje. Problemet er også ofte, at udlejer ved udlejning til et familiemedlem ønsker at fastsætte lejen lavt. Selvom det ikke i lejeretlig sammenhæng er ugyldigt at kræve en lavere leje, end det er muligt efter reglerne, kan det altså være i strid med skattelovgivningen.

Udlejer kan dog eventuelt søge en forhåndsgodkendelse i huslejenævnet af den leje, som et givent lejemål kan udlejes til, jf. lejelovens § 59a (efter 1.7.2022 § 132). Hvis udlejning sker til en leje godkendt af huslejenævnet, kan den ikke anfægtes af skattemyndighederne efterfølgende. Alternativt må udlejer forsøge at finde ud af, hvad det er lejeniveauet i området ved f.eks. at spørge professionelle udlejere – men der kan herved ikke gives nogen garanti for, at man rammer det helt korrekte niveau. Skattemyndighederne kan dog tilsvarende oftest heller ikke vide, hvad der er den korrekte leje. De sager, hvor lejen (forsøges) anfægtet, er derfor tilfælde, hvor den aftalte leje er meget lav.

Det skal understreges, at en søgning på, hvad andre udlejere kræver i leje i området ikke er nogen dokumentation eller garanti for, at man har ”ramt” det rigtige niveau.

Hvad gælder ved udlejning til andre end familiemedlemmer?

Ved udlejning til andre end familiemedlemmer (nærtstående er den helt korrekte terminologi) gælder der som udgangspunkt ingen regler om, at en lav leje kan føre til beskatning.

Dette er også fastslået i en ny kendelse fra Landsskatteretten fra april 2022.  Her drejede sagen sig om udlejning af et ældre parcelhus fra 1940’erne i dårlig vedligeholdelsesstand. Huset var udlejet for 4.000 kr. om måneden. Skattemyndighederne mente, at markedslejen mindst udgjorde et beløb på 5.250 kr. og beskattede derfor ejeren af differencen. Landsskatteretten gav dog udlejeren medhold med den begrundelse, at der var tale om udlejning til en, der ikke var nærtstående. Den aftalte husleje måtte derfor anses for at være markedslejen, hvorfor ejeren ikke kunne beskattes af et højere beløb end den aftalte husleje. Afgørelsen viser også, at skattemyndighederne ikke i deres vurderinger reelt inddrager de lejeretlige regler for lejefastsættelsen; men foretager deres vurdering på baggrund af et rent skøn ud fra oplysninger om f.eks., hvad der er annonceret af udlejningspriser.

Focus Advokater bemærker

Hvis en aftalt husleje er lavere end ”markedslejen”, kan myndighederne beskatte udlejeren af differencen mellem den krævede leje og ”markedslejen”. I nogle tilfælde kan der endvidere kræves gaveafgift eller indkomstskat af lejeren, fordi differencen kan anses som en gave.

Det er derfor væsentligt, at man ved udlejning til familiemedlemmer (nærtstående) har viden om, hvad der kan være markedslejen efter de lejeretlige regler, således at man ikke sætter lejen for lavt – men alene så lavt som det er muligt.

Kontakt os

Hos Focus Advokaters lejerets-team kan du få rådgivning om alle aspekter af lejelovgivningen. Har du spørgsmål eller brug for rådgivning, er du meget velkommen til at kontakte os.