Huslejeloftet træder i kraft den 30. september

Hvad er huslejeloftet?

Som beskrevet i vores tidligere nyhedsbrev (som du kan læse her), indføres der i lejeloven et loft over, hvor meget en udlejer kan regulere huslejen med, hvor udlejer og lejer i lejekontrakten har aftalt, at huslejen en gang om året skal reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset.

Konkret betyder det, at udlejere af sådanne private boliglejemål i 2022 og 2023 alene kan regulere lejen op med maksimalt 4 %, selvom der – hvis udviklingen i nettoprisindekset blev fulgt – kunne kræves en højere lejestigning. Begrænsningerne gælder for reguleringer efter indeks i 2022 og 2023. Det vil sige, at fx en regulering 1.1.2024 også er omfattet (da den er baseret på indeks for 2023).

Hvem gælder loftet for?

Loftet gælder for alle aftaler omfattet af lejeloven, hvor det i lejekontrakten er aftalt, at udlejer kan kræve lejen forhøjet i henhold til udviklingen i nettoprisindekset. Loftet gælder ikke for lejeaftaler generelt – det giver således ikke udlejere en generel adgang til at forhøje lejen hos deres lejere med 4 %. Loftet gælder både for eksisterende lejekontrakter og for nye lejekontrakter, der indgås efter, at loven træder i kraft.

Loven forpligter heller ikke udlejeren til at forhøje med 4 %. Udlejer kan forhøje med en lavere procentdel; men vil ikke senere kunne kræve den del, som lejeren eftergives i år eller næste år. Udlejer har ikke pligt til at yde rabatter, som udlejer har meddelt eller aftalt med lejer inden den 30.9.22, når det er sket i direkte tilknytning til en regulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindekset for 2022. Udlejer er dog fortsat forpligtet til yde rabatter som i det omfang, de stiller lejeren bedre end huslejeloftet. Det vil sige, at har udlejer allerede aftalt med en lejer, at lejen alene skulle hæves med 2 % i 2022, gælder den aftale stadig. Dette skal sikre, at udlejere, som har givet rabat, ikke får reguleringen begrænset både af rabatten og af huslejeloftet, og at udlejer samtidig ikke kan frigøre sig fra for lejeren gunstigere aftaler.

Eksempel:
Er der inden lovens ikrafttræden ydet en rabat på kr. 500 pr. måned, og reguleringen efter faktisk udviklingen i nettoprisindekset ville udgøre kr. 800 pr. måned, vil lejestigningen blive kr. 300 pr. måned for lejeren. Hvis huslejeloftet nu medfører, at reguleringen bliver maksimeret til kr. 400 pr. måned, så vil rabatten bestå for så vidt angår kr. 100 pr. måned.

Loftet gælder også for lejekontrakter, hvor der allerede er sket en lejeregulering i 2022; men ikke fra lovens ikrafttræden. For lejeaftaler, hvor der allerede er sket regulering i år (baseret på indeks, der omfatter 2022) skal udlejer først fra om 3 måneder - (eller med længden af lejers opsigelsesvarsel, hvis det er længere end 3 måneder) nedsætte reguleringen fremadrettet.

Eksempel:
Er der reguleret pr. 1. juli 2022 med 8 %, kan denne regulering opretholdes indtil 1.1.2023, hvorefter den fremadrettet skal nedsættes til 4 % - og skal forblive 4 % indtil regulering 1.7.2024. Lejeren kan i den situation således ikke fra 1. oktober 2022 kræve reguleringen nedsat til 4 %.

Er der en undtagelse, så man kan kræve en større regulering end 4 %?

Der er en undtagelsesmulighed.  Denne kræver, at udlejer skal dokumentere, at udlejers driftsudgifter mv. stiger med mere end 4 %.  Undtagelsesmuligheden indebærer dog en række administrative opgaver for udlejeren. Der skal foretages en formel beregning af grundlaget for lejeforhøjelsen og foreligge dokumentation for stigninger i driftsudgifter, som begrunder kravet om regulering udover de 4 %. Meddelelse herom skal sendes til lejerne. Hvis lejeren gør indsigelse mod den yderligere forhøjelse, skal udlejer indbringe tvisten for huslejenævnet (i Århus – uanset hvor i landet ejendommen er beliggende), der skal godkende stigningen.

Rådgivning

Har du har spørgsmål til de nye regler, er du velkommen til at rette henvendelse til vores lejeretsteam.

Vores lejeretsteam har stor erfaring med rådgivning inden for alle aspekter af boliglejeretten, herunder hvordan du bedst muligt får styr på håndteringen af de nye regler om loft over huslejestigninger.