Under bygge- og anlægsarbejder opstår der ofte uenighed om, hvorvidt entreprenøren er berettiget til merbetaling for ekstraarbejder. Det er tidskrævende at håndtere sådanne uenigheder. Parterne har derfor en gensidig interesse i at forsøge at undgå sådanne uenigheder. Med udgangspunkt i seneste voldgiftspraksis vil vi omtale de oftest forekommende tilfælde, hvor der opstår uenigheder om betaling af ekstraarbejder, og i tilknytning hertil komme med gode råd til, hvad parterne kan gøre for at minimere risikoen for sådanne uenigheder.
Hvornår kan entreprenør kræve betaling for ekstraarbejde?
Det følger af fast voldgiftspraksis, at en entreprenør - som altovervejende hovedregel - er berettiget til betaling for udførelse af ekstraarbejde, hvis entreprenøren
- har udført et arbejde, som ligger ud over det oprindeligt aftalte (i entreprisekontrakten), og
- hvor arbejdet er aftalt (eller bestilt af) bygherren eller har "været nødvendig".
Det er entreprenøren, som har bevisbyrden for, at der er udført et ekstraarbejde, som berettiger til betaling.
Som udgangspunkt skal bygherren (eller hoved-/totalentreprenør i forhold til underentreprenør) betale det, som entreprenøren kræver for ekstraarbejder, der er berettigede, medmindre bygherren kan godtgøre, at den forlangte pris er "ubillig" (urimelig), jf. princippet i købelovens § 5.
Hvornår foreligger der et arbejde ud over det oprindeligt aftalte?
En entreprenør er ikke berettiget til ekstrabetaling for udførelse af de arbejder, som er indeholdt i parternes kontraktgrundlag som 'kontraktarbejde', og som entreprenøren som led i opfyldelse af kontrakten skal udføre for en fast pris.
Det beror på indholdet af parternes kontraktgrundlag, i form af entreprisekontrakt med tilhørende bilag, for eksempel kontrakttegninger og -beskrivelser samt eventuelt udbudsmateriale, tilbudsliste og entreprenørtilbud, om et givent arbejde er et 'kontraktarbejde' eller ligger ud over det oprindeligt aftalte (og dermed er et ekstraarbejde). Ved tvivl må det afgøres ved en fortolkning (og eventuelt udfyldning) af kontraktgrundlaget. Det afgørende er, om en almindelig oplyst tilbudsgiver burde have indkalkuleret det pågældende arbejde i sit tilbud.
Afgørende for, om der er tale om kontrakt- eller ekstraarbejde er, om entreprenøren "ved afgivelse af sit tilbud eller som følge af mellemkommende oplysninger før kontraktindgåelsen kunne og burde have medregnet det omhandlede arbejde" ved indgåelse af entreprisekontrakten, jf. voldgiftskendelse afsagt 14. januar 2015 (trykt i TBB 2015.296).
Tilfældegruppe 1: Uklart udbudsmateriale
Mange uenigheder om ekstraarbejder angår spørgsmålet om, hvorvidt et givent arbejde er tilstrækkeligt klart beskrevet i bygherrens udbudsmateriale, herunder i en eventuelt udarbejdet tilbudsliste.
Det påhviler bygherren at sikre, at udbudsmaterialet er "entydigt formuleret", således at der er "klarhed over ydelser og vilkår", jf. § 4, stk. 2 i AB 18 og ABT 18. Det er derfor bygherren, som har risiko for eventuelle uklarheder i udbudsmaterialet (de såkaldte udbudsmangler).
Efter voldgiftspraksis er entreprenøren er forpligtet til at gøre bygherren opmærksom på eventuelle 'åbenbare' uklarheder eller fejl i udbudsmaterialet. Entreprenøren kan helt eller delvist miste retten til betaling for ellers berettigede ekstraarbejder, hvis entreprenøren undlader at orientere bygherre eller tager forbehold om det pågældende åbenbare forhold. I en nyere kendelse afsagt den 20. september 2013 (gengivet i TBB 2024.136) fik en totalentreprenør ikke medhold i to af de omtvistede aftalesedler vedrørende ekstraarbejder, idet voldgiftsretten fandt, at "[Totalentreprenøren] som erfaren totalentreprenør burde have forudsat, at belastningen ville blive for stor til, at betongulvet kunne optage punktbelastningen, og at [Totalentreprenøren] ved ikke ved tilbudsgivningen at taget forbehold herfor, har overtaget risikoen for, at ekstra fundering ville blive påkravet".¨
Vi anbefaler, at man som bygherre sørger for at afsætte tid og ressourcer til kvalitetssikring af udbudsmaterialet, herunder sikre at en eventuelt udarbejdet tilbudsliste er fyldestgørende. Det minimerer risikoen for, at der senere opstår uenigheder om ekstraarbejder, og at den antagne entreprenør måtte være berettiget til ekstrabetaling.
Hvis et givent arbejde vurderes ikke at være tilstrækkeligt klart beskrevet i udbudsmaterialet, er der ikke tale om et kontraktarbejde, men om et ekstraarbejde. I en nyere kendelse afsagt den 20. december 2024 (gengivet i TBB 2025.220) fandt voldgiftsretten, at bortkørsel af våd jord, levering af grus til erstatning for den bortkørte våde jord samt opgravning til el og vand ikke var omfattet af tilbudslisten og derfor skulle betales som ekstraarbejde.
Tilfældegruppe 2: Ændrede udførelsesmetoder
Under udførelsen ses det ofte, at enkelte arbejder udføres på en anden måde end beskrevet eller forudsat i kontraktgrundlaget. Spørgsmålet er om sådanne ændrede udførelsesmetoder er ekstraarbejder, som berettiger til merbetaling.
Retsstillingen kan sammenfattes således, at hvis det er bygherren (eller total-/hovedentreprenør i forhold til en underentreprenør), som træffer beslutning om en ændret udførelsesmetode, vil entreprenøren som altovervejende hovedregel være berettiget til ekstrabetaling, hvis ændringen indebærer merarbejde. Hvis det derimod er entreprenøren, som beslutter sig for en ændret udførelsesmetode, uden at det er begrundet i bygherrens forhold, har entreprenøren ikke krav på ekstrabetaling.
Vi anbefaler, at man som bygherrer sørger for, at der under udførelsen løbende sker registrering af bygherre-ændringer til projektet i overensstemmelse med AB 18 § 25, stk. 5 (ændringslog), og at entreprenørens forpligtelse til at påpege fejl i denne ændringslog skærpes i kontraktgrundlaget. Bygherrer skal i tilknytning hertil sørge for løbende afklaring om, at de enkelte ændringer berettiger entreprenøren til yderligere betaling og/eller tidsfristforlængelse; således at eventuel uenighed om muligt kan blive håndteret inden det ændrede arbejde udføres.
Tilfældegruppe 3: Uforudsete hindringer
Det ses også ofte, at en entreprenør under udførelsen støder på en 'hindring', som entreprenøren ikke har forudset og dermed taget højde for ved indgåelse af kontrakten, og som indebærer, at et arbejde skal udføres på en anden måde, som indebærer større omkostninger for entreprenøren. Spørgsmålet er, om en entreprenør er berettiget til at få betaling for det merarbejde en sådan hindring medfører. Det er overordnet reguleret i AB 18 § 26.
Bygherrer skal være opmærksomme på AB 18 § 26, stk. 3, som fastslår, at "udbudsmaterialet skal indeholde oplysninger om foretagne undersøgelser vedrørende grundvands- og jordbundsforhold, forurening, ledninger, kabler, farlige stoffer og materialer samt andre hindringer", og "i det omfang udbudsmaterialet ikke indeholder fyldestgørende oplysninger om hindringerne, skal foranstaltningerne herimod og ulemperne herved betales som ekstraarbejder".
En entreprenør har ikke krav på ekstrabetaling for merarbejder afledt af 'hindringer', som entreprenøren kunne og burde have taget højde for ved afgivelse af tilbud eller senest ved underskrivelse af kontrakten. I en nyere kendelse afsagt den 1. august 2024 (gengivet i TBB 2024.1097) fandt voldgiftsretten, at en totalentreprenør ikke havde krav på merbetaling for arbejder forbundet med sikring af et byggeri mod opdrift og indtrængende grundvand, da "der ikke er tale om uforudsete hindringer […], som [Totalentreprenøren] ikke kunne have taget højde for ved afgivelsen af tilbuddet".
Tilsvarende fandt voldgiftsretten i den tidligere refererede kendelse afsagt den 20. december 2024, at entreprenøren bar risikoen for, at der alene kunne anvendes 4-aks lastbiler til bortkørsel af jord og ikke 7-aks lastbiler. Voldgiftsretten lagde vægt på, at det ikke fremgik af tilbudslisten, at bortkørsel af jord kunne ske med 7-aks lastbiler, samt at entreprenøren ikke havde godtgjort, at anvendelse af 7-aks lastbiler var en typeforudsætning.
Hvornår er et arbejde bestilt eller aftalt?
Det afgøres efter almindelige aftaleretlige principper om et givent arbejde er aftalt eller bestilt af bygherren. Det er derfor ikke et krav, at en aftale er skriftlig, for eksempel i form af en underskreven aftaleseddel.
Mundtlige aftaler kan imidlertid være vanskelige at dokumentere, hvilket illustreres af en nyligt afsagt kendelse (den 19. december 2024 gengivet i TBB 2025.215), hvor en entreprenør fik afvist samtlige fremsatte krav om betaling for ekstraarbejder som udokumenterede. Voldgiftsretten lagde blandt andet vægt på, (i) at de fremlagte aftalesedler og fakturaer hverken var underskrevet af bygherren eller understøttet af tilstrækkelige underbilag, (ii) at vidneforklaringerne fra de forskellige parter var modstridende og derfor ikke kunne tillægges vægt, og (iii) at aftalesedlerne først var sendt til bygherren ni måneder eller mere efter aflevering til bygherren og i det væsentlige angik krav, som var endnu ældre.
Det ses ofte, at bygherrer indføjer vilkår i kontraktgrundlaget om, at udførelse af ekstraarbejder kun berettiger til betaling, hvis det er aftalt i en aftaleseddel underskrevet af bygherren (eller lignende formuleringer med det indhold, at honorering af ekstraarbejder er betinget af en skriftlig aftale). Betydningen af sådanne kontraktvilkår vil vi se nærmere på i vores næste nyhed, som udgives i juni.
Vi anbefaler,at man som entreprenører løbende sørger for, at der forud for udførelse af ekstraarbejder, er indgået skriftlig aftale med bygherre om, at udførelse berettiger til ekstrabetaling (men ikke nødvendigvis om prisen, idet entreprenører kan have interesse i, at arbejdet udføres i regning). Det minimerer risikoen for, at der senere opstår uenigheder om, hvorvidt der er tale om ekstraarbejde eller ej.
Hvornår er en entreprenør berettiget til ekstrabetaling, uden at arbejdet er aftalt eller bestilt, men hvor arbejdet har "været nødvendigt"?
Det følger af voldgiftspraksis, at en entreprenør i visse tilfælde kan kræve betaling for ekstraarbejde, der ikke er aftalt eller bestilt, men hvor arbejdet må anses at have "været nødvendigt" for, at kontrakten med bygherren kan opfyldes. Denne praksis er senest blevet bekræftet af en kendelse afsagt den 23. oktober 2023 (gengivet i TBB 2024.203), hvor voldgiftsretten udtalte, at der vil "som hovedregel kunne ske honorering af ekstraarbejder, hvis […] det pågældende arbejde er bestilt, eller at det pågældende arbejde har været nødvendigt".
Til illustration af, hvornår et arbejde kan anses for at have været nødvendigt, kan fra nyere voldgiftspraksis henvises til en kendelse afsagt den 10. juli 2024 (gengivet i TBB 2024.1080). Voldgiftsretten fandt i denne sag, at en entreprenørs arbejde vedrørende etablering af midlertidig varme var udført som nødvendigt ekstraarbejde, hvorimod et arbejde vedrørende flytning af dåser til en radiator ikke var et nødvendigt ekstraarbejde.
Hvad kan entreprenører gøre for at minimere risikoen for tvister om ekstraarbejder?
Vores erfaring er, at man som entreprenør kan minimere risikoen for uenigheder og samtidigt forbedre ens mulighed for at få medhold i krav om merbetaling for ekstraarbejder, hvis man sørger for:
- fyldestgørende og forståelig dokumentation om kravenes berettigelse,
- løbende dialog med bygherren om udførelse og betaling af ekstraarbejder.
Entreprenøren skal være opmærksom på, at hvis entreprenøren først fremsætter krav om betaling for udførelse af ekstraarbejder et stykke tid efter, at arbejderne er udført, vil entreprenørens bevisbyrde ofte blive skærpet. Hvis entreprenøren først fremsætter krav betydelig tid efter, at arbejderne er udført, vil ellers berettigede krav på merbetaling kunne bortfalde som følge af passivitet.
Vi anbefaler, at man som entreprenører løbende sørger for at indsamle og strukturere samt fremsende dokumentation vedrørende alle udførte ekstraarbejder. Det minimerer risikoen for, at der senere opstår uenigheder om ekstraarbejder, og at bygherre berettiget kan nægte betaling af ekstraarbejder.
Hvad kan man som bygherre gøre for at minimere risikoen for tvister om ekstraarbejder?
Vores erfaring er, at bygherrer kan forebygge uenigheder, hvis de tidligt i forløbet, inden udbud af byggeprojektet, får fastlagt hensigtsmæssige retningslinjer for håndtering og dokumentation af ekstraarbejder og projektændringer, og at de fastlagte retningslinjer klart og tydeligt indarbejdes i entreprisekontrakten. Man bør som bygherre, allerede inden opstart af byggearbejderne, drøfte disse retningslinjer med den antagne entreprenør, samt efterfølgende sikre at disse retningslinjer konsekvent følges under hele udførelsen.
Bygherrer kan søge god inspiration i en ny 'vejledning til god praksis for dokumentation og håndtering af krav og ekstraarbejde' fra september 2024' udarbejdet af Banedanmark og Dansk Infrastruktur (del af DI). Se vores nyhed herom fra oktober 2024.
Det er videre væsentligt, at bygherrer sørger for, at såvel udbudsmaterialet som kontraktgrundlaget er fyldestgørende og entydigt. Bygherrer bør videre sørge for, at der er udført de relevante forundersøgelser inden udbuddet, således at mulige hindringer og særlige byggetekniske forhold er fyldestgørende afklaret inden kontraktindgåelsen.
Endelig anbefaler vi, at bygherrer følge de specifikke anbefalinger, som er nævnt tidligere i indlægget.
Vores rådgivning
Hvis du har spørgsmål om udformningen af kontraktvilkår om ekstraarbejder, eller har behov for rådgivning og sparring om berettigelsen og håndteringen af konkrete krav om ekstrabetaling eller tvister i øvrigt, er du velkommen til at kontakte os. Vi har stor erfaring med at bistå med udarbejdelse af entreprisekontrakter samt håndtering af entrepriseretlige tvister, herunder uenigheder om entreprenørens krav om ekstrabetaling.
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
