Forbrugsregnskaber i lejeforhold – konsekvenser af stigende priser på forbrugsleverancer for lejer og udlejer

Opkrævning for forbrug i lejeforhold

I erhvervslejeforhold er det op til parternes aftale, hvordan der opkræves for lejerens forbrug. I tilfælde af at der ikke er nogen aftale, indeholder erhvervslejeloven regler, der regulerer hvordan. Disse regler svarer stort set til reglerne i lejeloven, som beskrives herunder. I erhvervslejeforhold skal man dog også være opmærksom på en særlig regel (som ikke findes i lejeloven): Erhvervslejeren skal allerede ved indgåelse af lejeaftalen oplyses specifikt om, hvilke udgifter til forbrug, som opkræves udover huslejen, samt den anslåede årlige størrelse af disse udgifter. Indeholder lejeaftalen ikke disse oplysninger, kan udlejer blive afskåret fra gyldigt at kunne opkræve forbrugsudgifterne hos lejeren uanset, hvad der i øvrigt er aftalt.

I boliglejeforhold er det reguleret udførligt i lejelovens kapitel 7, hvordan udlejer kan kræve lejeren for forbrug ud over huslejen. Reglerne kan ikke fraviges. Udlejer skal årligt lave et særskilt forbrugsregnskab, der opfylder kravene i kapitel 7, for hver type forbrugsleverance, og udlejer skal overholde fristerne for udsendelsen af regnskabet, som også fremgår af reglerne. Overholder udlejer ikke krav og frister, fortabes retten til at kræve efterbetaling fra lejeren for det forbrug, som ikke er dækket af aconto-indbetalinger.

Forbruget skal i øvrigt måles og dokumenteres efter gældende forskrifter, herunder er der krav om, at såfremt der opkræves for koldt vand, el eller køling, kan det kun ske, hvis der er opsat individuelle målere i det lejede.

I såvel erhvervs- som boliglejeforhold kan det aftales med lejeren, at denne – hvis det er muligt – betaler for forbrugsleverancer direkte til forsyningsværket. I de tilfælde skal udlejer ikke lave noget forbrugsregnskab eller opkræve aconto-indbetalinger hos lejeren.

Opkrævning af efterbetaling

Såfremt lejerens aconto-indbetalinger ikke dækker den faktiske udgift, vil der ved aflæggelsen af et gyldigt forbrugsregnskab opstå et krav om efterbetaling fra lejeren.

Har lejeren i henhold til et forbrugsregnskab betalt for lidt aconto, kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned, efter at lejeren har modtaget forbrugsregnskabet.

Kun hvis tillægsbetalingen overstiger 3 måneders leje, er lejeren berettiget til at opdele betalingen, og betale i tre lige store månedlige rater, således at første rate forfalder 1 måned efter modtagelsen af regnskabet, og de to øvrige betales de følgende måneder.  Fraflytter lejeren, skal tillægsbetaling dog altid senest betales på fraflytningsdagen – eller hvis regnskabet først foreligger senere – efter 1 måned fra modtagelsen af regnskabet.

Tillægsbetalingen er en ”pligtig pengeydelse”. Det betyder, at såfremt lejeren ikke kan eller vil betale – vil udlejer være berettiget til at ophæve lejeforholdet, hvis udlejer ønsker det.

Hvis lejeren i henhold til et forbrugsregnskab har betalt for meget aconto, skal det for meget betalte tilbagebetales lejeren eller fradrages i første lejebetaling, efter at forbrugsregnskabet er udsendt.

Regulering af aconto-indbetalingerne

Der er ikke regler for, hvor store aconto-indbetalinger, der kan kræves, når der indgås en lejeaftale.

Såfremt de stigende priser på forbrugsleverancer medfører, at de aconto-indbetalinger, der er aftalt, slet ikke modsvarer lejerens faktiske forbrug, er udlejer i løbet af lejeforholdet berettiget til at forhøje beløbene. Dette kan også være til lejerens fordel, så betalingerne fordeles over et helt år, og store efterbetalingskrav undgås.

Udlejeren kan med minimum 6 ugers varsel til aftalt betalingstidspunkt (typisk den 1. i måneden) forlange, at lejeren skal betale aconto til dækning af lejerens andel i ejendommens forbrugsudgifter vedrørende varme, opvarmning af brugsvand, koldt vand og køling, hvis aconto-indbetalinger slet ikke er aftalt.

Udlejeren kan med samme varsel forlange forhøjelse af aftalte løbende aconto-indbetalinger, hvis de ikke er store nok.

De samlede aconto-indbetalinger for 1 år for henholdsvis varme, opvarmning af brugsvand, koldt vand og køling må højst opkræves (med 1/12 hver måned) med den udgift, som forventes at blive pålignet for regnskabsperioden for den pågældende leverance. Det kan være svært at anslå dette – men der må skønnes ud fra tidligere års forbrug og forventede eller realiserede prisstigninger.

Klager fra lejeren over forbrugsregnskaber

Lejeren kan klage over forbrugsregnskabet eller størrelsen af aconto til huslejenævnet. Udlejer skal være opmærksom på, at hvis lejeren klager inden for 6 uger efter forbrugsregnskabet er kommet frem, så er det udlejer, der har pligten til at indbringe sagen for huslejenævnet, hvis udlejer vil fastholde sit krav om efterbetaling. Lejer har bevisbyrden for, at der er noget galt med forbrugsregnskabet.

Focus Advokater bemærker

Reglerne om opkrævning af forbrugsleverancer hos en lejer kan være komplicerede, og tilsidesættelse af de formelle regler kan få konsekvenser for mulighederne for opkrævninger hos lejeren. Det kan betyde, at udlejer står tilbage med krav om tillægsbetaling, som ikke kan effektueres. Med stigende priser på forbrugsleverancer, kan det i mange tilfælde have en væsentlig økonomisk betydning.