Jurainfo logo
LUK
Juridiske nyheder Arrangementer Find juridisk specialist Jobbørs NYT Domme
Om Jurainfo Bliv samarbejdspartner Juridiske links Privatlivspolitik Kontakt
Artikel

For meget egenkapital i ejendomsinvesteringer?

Bech Bruun
08/05/2018
For meget egenkapital i ejendomsinvesteringer?
Bech Bruun logo
Siden Finanskrisen er niveauet for egenkapital i ejendomsinvesteringer steget markant. Væk er tidligere tiders nær ved 100 pct. belåning eller ejendomme finansieret med fem, seks eller flere pantebreve. I stedet er mange ejendomme helt simpelt finansieret med 50-70 pct. som førsteprioritet og med resten som egenkapital.


Udviklingen er grundlæggende drevet af i hvert fald to forhold:

Der er kommet flere internationale investorer til Danmark, som har en anden tradition for en høj grad af egenkapitalfinansiering, og ikke mindst har de strammere krav til danske bankers kapital og værdiansættelse af udlån haft en markant virkning.


Grund til at glæde sig

Der er god grund til at glæde sig over den udvikling, hvis fokus primært er på, hvor robust ejendomssektoren er mod negative priskorrektioner.

En høj grad af egenkapital beskytter i nogen grad ejendomsejere mod at være tvunget til at realisere ejendomsaktiver ved prisfald.

Og da sådanne tvungne realiseringer vil øge udbuddet og dermed trykke priserne yderligere, vil en høj egenkapital virke dæmpende på et faldende marked.

Imidlertid er der flere sider til de fleste økonomiske forhold, og det gælder i hvert fald egenkapitalandelen i ejendomsinvesteringer. Den meget høje grad af egenkapital rejser nemlig det spørgsmål, om den investeringsvillige kapital er allokeret optimalt.


Forhold mellem risiko og afkast


Det er et grundprincip, at risiko og afkast gerne følges ad, og det gælder også for kapital til ejendomsinvesteringer. En långiver med første prioritet op til 50-60 pct. af ejendomsværdien løber i de fleste ejendomsinvesteringer kun en beskeden risiko, og derfor er renten på en sådan førsteprioritet da også ganske lav.

Anderledes forholder det sig med egenkapital. Egenkapital står sidst, når provenuet fra realisering af en ejendomsinvestering skal fordeles, og derfor løber egenkapitalen også den klart største risiko.

Det modsvares ganske forventeligt af, at egenkapitalen også er dyrere. Egenkapitalinvestorer forlanger gerne en forrentning, som ligger fem til 20 gange højere end renten på førsteprioriteten. Den fremherskende kapitalstruktur i ejendomsmarkedet tilbyder altså groft sagt enten investeringer med lav risiko og lav forrentning eller investeringer med høj risiko og høj forrentning.

Disse begrænsede valgmuligheder giver risiko for en suboptimal allokering af kapital.


Optimal allokering af kapital


For eksempel vil en investor, som er villig til at løbe en middel risiko mod en middel forrentning, være henvist til enten at investere med et lavere end ønsket afkast (som førsteprioritet) eller at investere med en højere end ønsket risiko (som egenkapital).

Det giver et tab for økonomien, da den pågældende jo ikke kan opnå sin foretrukne investeringsprofil i form af f.eks. en andenprioritet.


Værre end som så

Men det er i virkeligheden værre end som så.

Ejendomsejeren mister også ved den manglende mulighed. Som tidligere nævnt finansierer han nemlig investeringen ud over førsteprioriteten med dyr egenkapital i stedet for en billigere andenprioritet.

Uden barrierer vil et marked for andenprioriteter derfor opstå, hvis der er villige investorer og villige ejendomsejere.

Imidlertid er det desværre blevet ganske almindeligt, at førsteprioriteten stiller krav om, at der ikke optages lån med sekundær prioritet.

Et sådant krav er muligvis godt for banken på første prioritet, men som ovenfor nævnt ikke nødvendigvis for ejendomsejeren eller markedet som sådan.






Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores nyhedsservice her.
Bech Bruun logo
København
Langelinie Allé 35
2100 København Ø
72 27 00 00
72 27 00 27
info@bechbruun.com
Aarhus
Værkmestergade 2
8000 Aarhus C
New York
412 West 15th Street, 15th
New York 10011
Shanghai
No.1440 Yan'an Middle Road
Suite 2H08, Jing'an District
200040 Shanghai
Nyhedsservice
Gå ikke glip af vigtig juridisk viden
Vælg selv dine interesseområder og modtag juridisk nyt fra landets førende specialister.
Tilmeld dig nu
Artikler, der kunne være relevante for dig
Kan en skønserklæring anfægtes?
Kan en skønserklæring anfægtes?
12/03/2021
Fast ejendom og entreprise
Tingsskadebegrebet i erhvervsansvarsforsikringen bliver afklaret
Tingsskadebegrebet i erhvervsansvarsforsikringen bliver afklaret
10/02/2021
Fast ejendom og entreprise, Forsikring og erstatning
Forståelsen af ”maksimalt bebygget areal” i en lokalplan
Forståelsen af ”maksimalt bebygget areal” i en lokalplan
03/02/2021
Fast ejendom og entreprise, Offentlig ret
Bekendtgørelse ændrer entreprenørers vilkår ved gravearbejde
Bekendtgørelse ændrer entreprenørers vilkår ved gravearbejde
25/01/2021
Fast ejendom og entreprise
Skønserklæringer tilvejebragt i en tidligere retssag kunne fremlægges
Skønserklæringer tilvejebragt i en tidligere retssag kunne fremlægges
25/01/2021
Fast ejendom og entreprise, Retssager og voldgift
Folketinget stiller skarpt på ansættelsen af erhvervs­ejendommes grundværdier
Folketinget stiller skarpt på ansættelsen af erhvervs­ejendommes grundværdier
22/01/2021
Fast ejendom og entreprise
Jurainfo logo

Jurainfo.dk er landets største juridiske online-platform samt formidler af juridisk viden. Her finder du juridiske nyheder, kurser og arrangementer. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.

Jurainfo.dk ApS
CVR-nr. 38375563
Vandtårnsvej 77, DK-2860 Søborg
(+45) 71 99 01 11
kontakt@jurainfo.dk
Ønsker du hjælp til at finde en specialist?
© 2021 Jurainfo.dk - Juridiske nyheder og arrangementer samlet ét sted