Jurainfo logo
LUK
Juridiske nyheder Arrangementer Find juridisk specialist Domme
Om Jurainfo Bliv samarbejdspartner Juridiske links Privatlivspolitik Kontakt
Artikel

For meget egenkapital i ejendomsinvesteringer?

Bech Bruun
08/05/2018
275
For meget egenkapital i ejendomsinvesteringer?
Bech Bruun logo
Siden Finanskrisen er niveauet for egenkapital i ejendomsinvesteringer steget markant. Væk er tidligere tiders nær ved 100 pct. belåning eller ejendomme finansieret med fem, seks eller flere pantebreve. I stedet er mange ejendomme helt simpelt finansieret med 50-70 pct. som førsteprioritet og med resten som egenkapital.


Udviklingen er grundlæggende drevet af i hvert fald to forhold:

Der er kommet flere internationale investorer til Danmark, som har en anden tradition for en høj grad af egenkapitalfinansiering, og ikke mindst har de strammere krav til danske bankers kapital og værdiansættelse af udlån haft en markant virkning.


Grund til at glæde sig

Der er god grund til at glæde sig over den udvikling, hvis fokus primært er på, hvor robust ejendomssektoren er mod negative priskorrektioner.

En høj grad af egenkapital beskytter i nogen grad ejendomsejere mod at være tvunget til at realisere ejendomsaktiver ved prisfald.

Og da sådanne tvungne realiseringer vil øge udbuddet og dermed trykke priserne yderligere, vil en høj egenkapital virke dæmpende på et faldende marked.

Imidlertid er der flere sider til de fleste økonomiske forhold, og det gælder i hvert fald egenkapitalandelen i ejendomsinvesteringer. Den meget høje grad af egenkapital rejser nemlig det spørgsmål, om den investeringsvillige kapital er allokeret optimalt.


Forhold mellem risiko og afkast


Det er et grundprincip, at risiko og afkast gerne følges ad, og det gælder også for kapital til ejendomsinvesteringer. En långiver med første prioritet op til 50-60 pct. af ejendomsværdien løber i de fleste ejendomsinvesteringer kun en beskeden risiko, og derfor er renten på en sådan førsteprioritet da også ganske lav.

Anderledes forholder det sig med egenkapital. Egenkapital står sidst, når provenuet fra realisering af en ejendomsinvestering skal fordeles, og derfor løber egenkapitalen også den klart største risiko.

Det modsvares ganske forventeligt af, at egenkapitalen også er dyrere. Egenkapitalinvestorer forlanger gerne en forrentning, som ligger fem til 20 gange højere end renten på førsteprioriteten. Den fremherskende kapitalstruktur i ejendomsmarkedet tilbyder altså groft sagt enten investeringer med lav risiko og lav forrentning eller investeringer med høj risiko og høj forrentning.

Disse begrænsede valgmuligheder giver risiko for en suboptimal allokering af kapital.


Optimal allokering af kapital


For eksempel vil en investor, som er villig til at løbe en middel risiko mod en middel forrentning, være henvist til enten at investere med et lavere end ønsket afkast (som førsteprioritet) eller at investere med en højere end ønsket risiko (som egenkapital).

Det giver et tab for økonomien, da den pågældende jo ikke kan opnå sin foretrukne investeringsprofil i form af f.eks. en andenprioritet.


Værre end som så

Men det er i virkeligheden værre end som så.

Ejendomsejeren mister også ved den manglende mulighed. Som tidligere nævnt finansierer han nemlig investeringen ud over førsteprioriteten med dyr egenkapital i stedet for en billigere andenprioritet.

Uden barrierer vil et marked for andenprioriteter derfor opstå, hvis der er villige investorer og villige ejendomsejere.

Imidlertid er det desværre blevet ganske almindeligt, at førsteprioriteten stiller krav om, at der ikke optages lån med sekundær prioritet.

Et sådant krav er muligvis godt for banken på første prioritet, men som ovenfor nævnt ikke nødvendigvis for ejendomsejeren eller markedet som sådan.






Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores nyhedsservice her.
Bech Bruun logo
København
Langelinie Allé 35
2100 København Ø
72 27 00 00
72 27 00 27
info@bechbruun.com
Aarhus
Værkmestergade 2
8000 Aarhus C
New York
412 West 15th Street, 15th
New York 10011
Shanghai
No.1440 Yan'an Middle Road
Suite 2H08, Jing'an District
200040 Shanghai
Ledige jobs
Jurainfo logo
Annoncér dit stillingsopslag her og nå ud til mere end 34.000 månedlige besøgende

Juridiske nyheder & artikler

Hold dig opdateret på de seneste juridiske nyheder eller søg blandt de mere end 4.000 artikler som allerede er udgivet. Vi har samlet det vigtigste viden ét sted.

Juridiske kurser & arrangementer

Find nemt dit næste kursus eller anden relevant efteruddannelse inden for dit felt. Søg på tværs af fagområder fra en række forskellige udbydere.

Find Juridisk Specialist

Brug for en advokat? Søg efter verificerede specialister på tværs af advokatbranchen og find en specialist inden for det område, hvor du søger råd og vejledning.

Nyhedsservice
Gå ikke glip af vigtig juridisk viden
Vælg selv dine interesseområder og modtag juridisk nyt fra landets førende specialister.
Tilmeld dig nu
Artikler, der kunne være relevante for dig
Lagerbeskatning for udlejningsejendomme
Lagerbeskatning for udlejningsejendomme
05/10/2020
Fast ejendom og entreprise, Skatte- og afgiftsret
Kan forhandling om salg af en ejendom blive bindende?
Kan forhandling om salg af en ejendom blive bindende?
30/09/2020
Fast ejendom og entreprise, Kontraktret
Nye regler om tilstandsrapporter træder i kraft den 1.10.2020
Nye regler om tilstandsrapporter træder i kraft den 1.10.2020
22/09/2020
Fast ejendom og entreprise
Kom sikkert gennem en ophævet entreprise med en hurtig stade­registrering
Kom sikkert gennem en ophævet entreprise med en hurtig stade­registrering
11/09/2020
Fast ejendom og entreprise, Kontraktret
Fejlkalkulation af entreprise - ansvarsfraskrivelse
Fejlkalkulation af entreprise - ansvarsfraskrivelse
07/09/2020
Fast ejendom og entreprise, Forsikring og erstatning
Hvornår kan bygherre og entreprenør hæve en entreprise­aftale?
Hvornår kan bygherre og entreprenør hæve en entreprise­aftale?
07/09/2020
Fast ejendom og entreprise, Kontraktret
Jurainfo logo

Jurainfo.dk er landets største juridiske online-platform samt formidler af juridisk viden. Her finder du juridiske nyheder, kurser og arrangementer. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.

Jurainfo.dk ApS
Vandtårnsvej 77, DK-2860 Søborg
E-mail: kontakt@jurainfo.dk
CVR-nr. 38375563
© 2020 Jurainfo.dk - Juridiske nyheder og arrangementer samlet ét sted