Det er blevet mere og mere udbredt, at private enten bytter bolig med hinanden i ferien eller udlejer deres bolig til andre ferierende, mens de selv er på ferie. Hjemmesiden AirBnb vidner om interessen og historier om fænomenet kan i disse dage læses i medierne.
Jyllands-Posten bragte den 24. juli en artikel om en person, der tilsyneladende massivt har lejet sin lejlighed ud på denne måde og efter eget udsagn tjent både mange og lette penge på udlejningen. Samme dag bragte Ekstrabladet en artikel om de uheldige følger af, at en anden havde lejet sin bolig ud på denne måde. Lejligheden var efter beskrivelsen stærkt beskadiget, da den blev afleveret, så medaljen har både en for og en bagside. Det må den, der med rette kan benytte sig af muligheden, selv kalkulere og overveje sammen med andre regler om beskatning med mere, der også kommer i spil.
De overvejelser har jeg ingen intentioner om at kommentere i denne artikel. Mit ærinde er udelukkende at se fænomenet i den private udlejers perspektiv. Er man som udlejer forpligtet til at acceptere, at lejerne benytter deres lejligheder til ferieudlejning, og kan man som udlejer selv udleje ledige lejligheder til ferierende?
Lejernes udlejning af lejemål til ferierende
Lejernes bytte med ferierende eller udlejning til andre ferierende er og bliver et fremlejeforhold. Lejeren overlader brugen til tredjemand i en periode og bliver enten betalt med naturalier eller kontanter.
Ifølge lejelovens § 26, stk. 2 må lejeren som hovedregel ikke overlade brugen af det lejede helt eller delvist til andre end medlemmerne af sin husstand, men ingen regel uden undtagelser. Lejerne har under visse betingelser ret til at fremleje en del af lejemålet ifølge lejelovens § 69 og under andre betingelser hele lejemålet ifølge lejelovens § 70.
Lejeren har ifølge lejelovens § 69 ret til at fremleje højest halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse på betingelse af, at det samlede antal personer, der bor i lejligheden ikke overstiger antallet af beboelsesrum. Det gælder uanset om lejemålet er af kortere eller længere varighed så længe det anvendes til beboelse. Det står fast, og det er i den forbindelse min opfattelse, at loven ikke umiddelbart giver nogen hjemmel til at bortse fra antallet af lejere, der har lejemålet, fordi de er på ferie i den periode, hvor fremlejeforholdet består.
Under de omstændigheder er udlejningen af en del af lejemålet til ferieformål stærkt begrænset, fordi der i praksis skal store lejligheder til at huse et ferierende par for slet ikke at tale om en familie på tre eller flere personer.
Fremlejeforholdet kan lovligt etableres uden udlejers samtykke, hvis betingelserne er opfyldt, men lejer er forpligtet til at indgå aftalen med fremlejetager skriftligt, og til at tilstille udlejer en kopi inden fremlejeforholdet tager sin begyndelse.
Lejeren har ifølge lejelovens § 70 ret til at fremleje hele lejemålet i indtil 2 år, hvis lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse og lignende. Efter den direkte ordlyd forhindrer det ikke, at lejeren kan fremleje sit lejemål til en ferierende i en ferieperiode, som typisk vil være 2 til 5 uger, hvis lejeren selv er på ferie i det samme tidsrum. Det er åbenbart at bestemmelsen ikke er tilvejebragt med det sigte, men det ændrer ikke ved, at bestemmelsens ordlyd rummer muligheden.
Man kan hævde, at en massiv benyttelse af fremlejningen er en omgåelse af bestemmelsen, og at det bliver mere og mere svært for lejeren at leve op til betingelserne om årsagen til eget fravær, men det vil være op til domstolene at træffe den afgørelse.
Det er dog et spørgsmål, hvor nødvendigt det er at få en principiel stilling til det. Udlejeren har ifølge lejelovens § 70, stk. 2, litra c mulighed for at modsætte sig fremlejeforholdet, hvis udlejeren har rimelig grund til det. Med den bestemmelse bør man kunne forhindre en mere massiv udnyttelse af fremleje til ferieformål af flere andre årsager, som det fører for vidt at redegøre for i denne sammenhæng, fordi de som oftest vil have en konkret karakter.
Det skal i øvrigt anføres, at udlejeren uden anden begrundelse har mulighed for at modsætte sig fremleje af hele lejligheden, hvis ejendommen rummer færre end 13 beboelseslejligheder, eller hvis det samlede antal beboere vil overstige antallet af beboelsesrum.
Lejeren er ligeledes forpligtet til at indgå aftalen med en fremlejetager skriftligt og at tilstille udlejer en kopi, inden fremlejeforholdet tager sin begyndelse på same måde, som ved den delvise fremleje.
Udlejers udlejning af lejligheder til ferieformål
I takt med udbredelsen af den private indkvartering af ferierende i beboelseslejemål, og lejernes muligheder for at tilbyde husningen i deres lejemål, er det nærliggende, at man som udlejer overvejer, om man selv har muligheden, men desværre. I de større byområder, hvor interessen er størst er mulighederne stærkt begrænsede.
Det skyldes, at der i Boligreguleringslovens § 50, stk. 1 findes en regel om, at en bolig, der inden for de sidste 5 år har været benyttet til helårsbeboelse, ikke uden Kommunalbestyrelsens samtykke må tages i brug som sommerbeboelse eller lignende midlertidig benyttelse, der er til hinder for, at boligen fortsat benyttes til helårsbeboelse. Tilsvarende gælder for værelser, der ikke er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller et en- eller tofamiliehus, som udlejeren selv bebor.
Hertil kommer, at de lejemål, som ifølge bestemmelsen kan lejes ud til fritidslejemål, fordi de er ny opførte eller ombyggede til beboelse, som oftest vil være bestemt til helårsbeboelse på grund af andre regler - servitutter, lokalplaner eller andet - fastsat før eller i forbindelse med opførelsen af boligerne.
Som udgangspunkt kan man gå ud fra, at en lejlighed ikke kan anvendes til løbende korttidsudlejning til feriegæster, selv om den er ny opført og ikke tidligere anvendt til helårsbolig, hvis det fremgår af BBR meddelelsen, at den har status som ”bolig”.
-medium.jpg)
-medium.jpg)
