For udlejere med ejendomme bestående af flere erhvervslejemål kan det have stor betydning at forholde sig til, hvordan en eventuel indbyrdes konkurrence imellem lejerne reguleres eller bør reguleres. Det er en problemstilling, som særligt gør sig gældende i ejendomme, hvor udlejer ejer samtlige lejemål, som det ofte ses i eksempelvis shopping- eller butikscentre. Her er det væsentligt at være opmærksom på, hvornår lejekontrakten er trådt i kraft, og hvilke vilkår, der er aftalt i lejekontrakten. Vi kigger i denne klumme nærmere på både aftalte og lovregulerede konkurrencebegrænsninger i erhvervslejekontrakter, hvorvidt disse stadig har sin relevans, og hvad lejere og udlejere bør være opmærksomme på.
Den nye erhvervslejelov
Erhvervslejeloven blev vedtaget i 1999 og trådte i kraft den 1. januar 2000, hvilket betyder, at det i år er 25 år siden, at loven så dagens lys. Formålet med loven var at skabe en mere fleksibel regulering af erhvervslejeforhold og i højere grad give parterne den fleksibilitet at indgå kontrakter, som kan tilpasses parternes specifikke behov og forhold for det konkrete lejemål.
Lejekontrakter indgået før år 2000
Inden erhvervslejeloven blev vedtaget og trådte i kraft, var lejer i henhold til dagældende lovgivning beskyttet imod at blive udsat for konkurrence i den ejendom, hvor lejemålet var beliggende. Denne beskyttelse fulgte af den dagældende lejelovs § 30, stk. 3:
"Når et lokale er udlejet til forretning i en bestemt branche, må ejeren ikke udleje andre lokaler i samme ejendom til en tilsvarende forretning eller selv benytte dem til drift af en sådan."
Beskyttelsen var afgrænset til at dække lejers branche og ejendommen, hvorfra forretningen blev drevet. Vurderingen af hvorvidt der var tale om en konkurrerende forretning afhang af, hvordan lejerens branche blev defineret og af den konkurrence, som lejer blev udsat for. Efter retspraksis skulle der være tale om, at lejer blev udsat for en væsentlig grad af konkurrence, jf. TBB 2014.18 Ø. hvor et restaurantlejemål blev afstået til en lejer, der ville drive en bar. En anden lejer, der drev bar og diskotek, fik medhold i, at det udgjorde en væsentlig konkurrence.
Den anden del af vurderingen omhandlede, hvordan ejendommen blev defineret. Loven indeholdte imidlertid ikke nogen definition af, hvordan en ejendom blev forstået, men ud fra retspraksis kunne det udledes, at der med ejendom som udgangspunkt skulle forstås den matrikulære afgrænsning. Lejers beskyttelse kunne dog i særlige tilfælde omfatte flere ejendomme med samme ejer, hvis ejendommene fremstod som én samlet helhed.
Ovenstående bestemmelse blev ikke en del af den nye erhvervslejelov. Til trods herfor finder reglerne om lejers beskyttelse mod konkurrerende virksomhed stadig anvendelse på lejekontrakter indgået inden den 1. januar 2000, jf. erhvervslejelovens § 89, stk. 2, pkt. 4. Naturligvis forudsat, at der ikke er aftalt andet i lejekontrakten, idet bestemmelsen var fravigelig, og der dermed kan være givet afkald på beskyttelsen. Men for lejekontrakter indgået før år 2000, hvor bestemmelsen ikke er fraveget i lejekontrakten, vil lejeren fortsat være lovbeskyttet mod konkurrence fra nye lejere. Bestemmelsen er derfor stadig, 25 år efter erhvervslejelovens ikrafttræden, i den grad relevant for udlejer at forholde sig til.
Lejekontrakter indgået efter år 2000
Efter indførelsen af erhvervslejeloven er der ikke længere nogen lovbestemte begrænsninger for, at udlejer kan vælge at udleje lokaler i ejendommen til en virksomhed, der konkurrerer med en eller flere eksisterende lejere i ejendommen, forudsat at disse ikke er omfattet af den tidligere lovbestemte konkurrencebeskyttelse eller en aftalt konkurrencebeskyttelse.
Efter indførelsen af erhvervslejeloven er konkurrencebeskyttelse blevet et forhandlingsparameter på lejers initiativ, da de fleste udlejere som standard vil foretrække ikke at være begrænset af en konkurrencebeskyttelse i forhold til kommende udlejning i ejendommen.
Som udlejer er det dog værd at have for øje, at en konkurrencebeskyttelse kan gøre lejemålet mere interessant for en potentiel lejer, der kan se, at konkurrencebeskyttelsen giver grundlag for at drive en økonomisk bæredygtig forretning fra lejemålet. Det vil også være fordelagtigt for udlejer, der selvfølgelig også har en interesse i, at lejerens forretning er sund, så der er mindre risiko for at lejer må opsige lejemålet, kræve lejenedsættelser, rabatter og lign. på grund af reduceret rentabilitet. Derudover kan det også være i udlejers interesse at begrænse lejers forretningsområde og dæmme op for brancheglidning mv., såfremt man som udlejer ikke ønsker, at ejendommens øvrige lejere skal udsættes for konkurrence.
I praksis vil det oftest være lejer der stiller krav om, at der indarbejdes en konkurrencebegrænsning i lejekontrakten. Udlejer bør i den forbindelse være opmærksom på, at formuleringen ikke bliver for restriktiv, så det ender med at begrænse udlejers fremtidige handlefrihed. Omvendt er udlejer nødt til at forholde sig til de konkurrenceparametre, der er gældende for den specifikke branche og konkurrencesituation, som lejer befinder sig i, således at de aftalte konkurrencebegrænsninger bliver bæredygtige for begge parter.
Afsluttende bemærkninger
Der er ingen tvivl om, at de lovregulerede konkurrencebegrænsninger stadig er væsentlige for udlejer at være opmærksom på, såfremt man har lejere, som har indgået lejekontrakter før år 2000. Det er endvidere relevant for udlejere at overveje, hvordan konkurrencebegrænsninger kan anvendes strategisk i lejekontrakter for at skabe den bedste balance mellem beskyttelse af eksisterende lejere og fleksibilitet i udlejningen. Den rette formulering af vilkårene afhænger naturligvis af det konkrete lejemål og den pågældende branche.
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
