Er sammenskrivning af lejelovene snart en realitet?

Et politisk ønske om at forenkle lejelovgivningen

Lejelovgivningen i Danmark er i dag ganske omfattende og har været genstand for talrige ændringer gennem tiden. Blot siden 1980'erne er den nuværende lejelov og boligreguleringsloven blevet ændret 70 gange.

Forslaget om at forenkle lejelovgivningen indebærer dels en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven samt udarbejdelsen af en ny lov om boligforhold, som fremadrettet skal regulere forholdet mellem udlejere og offentlige myndigheder. Det har med den ønskede forenkling af lejelovgivningen ikke været et mål at foretage ændringer i den nuværende retstilstand – alene et ønske om at gøre det lettere for den enkelte person at navigere i de mange regler på området.

Arbejdet med sammenskrivningen af lejelovene har ført til to høringsrunder, hvor både lejer- og udlejerrepræsentanter har anfægtet, hvorvidt der reelt er tale om en forenkling. Det er blevet påpeget, at selvom der er sket en teknisk sammenskrivning af to love, så er der kommet flere paragraffer, og kompleksiteten i den nuværende lejelovgivning er bibeholdt.

En ganske stor anke fra branchen har tillige været, at uanset, at der blot er tale om en forenkling, så vil sammenskrivningen naturligt medføre ændringer. Derfor vil ejendomsbranchen, herunder lejer- og udlejerorganisationer, huslejenævn, kommuner og advokater i den første tid højst sandsynligt skulle anvende væsentlige omkostninger og ressourcer på at omstille sig til og give efteruddannelse i den nye lejelov.

Både lejer- og udlejerrepræsentanter er gået så vidt i deres kritik, at de har stillet forslag om, at sammenskrivningen helt skulle droppes. I stedet burde der indgås en ny politisk aftale om at gøre lejelovgivningen nutidig, med den konsekvens at det nuværende lovforslag opgives.

Lovændringer gemt i lovbemærkningerne

Det er politisk blevet udmeldt, at sammenskrivningen af lejelovene ikke skal medføre markante ændringer i retstilstanden. Derfor har lovgiver i væsentlig omfang afholdt sig fra egentlige ændringer i selve lovteksten. Bemærkningerne til de enkelte bestemmelser i lovforslaget medfører dog visse steder en ændring og nogle gange også en stramning af den nuværende retstilstand. Lejer- og udlejerrepræsentanter i branchen har i høringsfasen kritiseret, at der – på baggrund af bemærkninger til lovteksten – foretages ændringer i retstilstanden.

Der er ikke tvivl om, at det er problematisk, at der indføres nye eller skærpede regler i lovbemærkningerne, særligt hvis disse savner grundlag i både lovtekst og praksis på området. Derudover synes dette at modstride med lovgivers hensigt om at forenkle lejelovgivningen, da ændringer – der alene fremgår af lovens bemærkninger – mindsker gennemsigtigheden og gør lovgivningen endnu sværere at gennemskue for både lejere og udlejere.

Vores bemærkninger til udvalgte ændringer

Vi har nedenfor valgt at slå ned på et lille udvalg af de ændringer i den nye lejelov, som har betydning for særligt udlejers retsstilling.

Ejendomsbegrebet og fri lejefastsættelse

Det følger af den foreslåede nye lejelov § 8 (definition af ejendomsbegrebet) sammenholdt med bemærkningerne til § 54, stk. 1, om fri lejefastsættelse, at lovgiver nu via bemærkningerne ønsker at gøre endeligt op med tidligere tiders overvejelser og fortolkning af, hvilke ejendomme som kan omfattes af den fri lejefastsættelse. Da bestemmelsen om fri lejefastsættelse oprindeligt havde til hensigt at styrke incitamentet til at etablere nye private udlejningsboliger, har det tidligere været diskuteret, hvorvidt en nyopført ejendom på en matrikel med en allerede eksisterende ejendom taget i brug før 31. december 1991 kunne danne grundlag for fri lejefastsættelse. Vurderingen har tidligere været foretaget af domstolene, men lovgiver har nu – via de nye lovbemærkninger – valgt at foretage den endelige fortolkning. Samtidig slår lovgiver fast i bemærkningerne til bestemmelsen, at medmindre den eksisterende bygning er revet ned, da vil en nyopført ejendom på samme matrikel som en allerede eksisterende bygning taget i brug før 31. december 1991 ikke kunne blive genstand for fri lejefastsættelse efter den nye lejelov § 54, stk. 1.

Lovgiver og ekspertudvalget har forsvaret indføjelsen i bemærkningerne med, at der er tale om en kodificering af gældende retspraksis, og at der blot gøres op med tidligere tiders tvivl på området.

Nye krav til gennemgribende forbedrede lejemål

I den nye lejelovs kapitel 3 indføres der i lovbemærkningerne nye krav til gennemgribende forbedrede lejemål. Det fremgår af bemærkningerne til den foreslåede § 19, stk. 2 (nugældende § 5, stk. 2), at det er en forudsætning for lejefastsættelse efter bestemmelsen, at hele lejemålet skal være gennemgribende moderniseret. En forbedring af enkelte dele af lejemålet, for eksempel køkken og bad, er ikke tilstrækkelig – også selvom de krævede økonomiske midler er blevet anvendt.

Som ovenfor anført, er der her tale om, at lovgiver har foretaget egen fortolkning af retstilstanden og angivet denne direkte i lovbemærkningerne. I dette tilfælde synes lovgiver dog at have svært ved at henvise til en kodificering af gældende ret, da Højesteret i 2016 netop fastslog, at så længe udgifterne til forbedringsarbejderne overstiger det i loven fastsatte minimumsbeløb, så skal der ikke stilles yderligere krav for at anse betingelserne som opfyldt. Begrundelsen for ændringen af retstilstanden synes derfor at være svær at finde.

Udvidelse af reglerne om tilbudspligt

I forslaget til den nye lejelovs kapitel 24 om tilbudspligt har lovgiver ikke kun via lovbemærkningerne valgt at foretage ændringer. Det er nu direkte i lovteksten anført, at også spaltning skal være omfattet af reglerne om tilbudspligt. Lovgiver har ikke givet yderligere begrundelser for udvidelsen af reglerne, men har blot præciseret, at i det omfang der ved spaltningen sker overdragelse af en tilbudspligtig ejendom til et nyt selskab, da vil dispositionen være omfattet af tilbudspligt.

Selvom det ville være ønskværdigt, at lovgiver i højere grad havde valgt at begrunde den foretagne ændring, så er en ændring af retstilstanden, som er foretaget direkte i lovteksten, at foretrække, fremfor en lovændring der er gemt i en lovbemærkning.

Ufravigelighed - balancen mellem udlejer og lejer

Flere steder i det oprindelige lovforslag er det blevet præciseret og specifikt indskrevet, at hele kapitler eller blot angivne bestemmelser er ufravigelige – også vedrørende bestemmelser, der efter nugældende ret ikke er anført som ufravigelige. Dette gælder for eksempel angående forslagets kapitel 11 om varsling af iværksættelse af arbejder. Selvom lovgiver har bemærket, at det ikke var hensigten at ændre på gældende retstilstand, er det blevet kritiseret, at lovgiver har valgt at lade hele kapitlet være omfattet af ufravigelighed, idet det indskrænker parterne aftalefrihed. Ved at udvide omfanget af bestemmelser angående ufravigelighed, risikerer man, at balancen mellem udlejer og lejer i loven skubbes, og at mulighederne for at indgå individuelle aftaler indskrænkes væsentligt.

Vi holder dig opdateret

Med et omfang på knap 400 sider og høringsbemærkninger tæt på samme størrelsesorden er lovforslaget og dets baggrundsmateriale ganske omfangsrigt. Ovennævnte nedslag i forslaget er derfor blot tænkt som et lille udsnit af nogle af de udfordringer, som må forventes at påvirke både lejere og udlejere fremadrettet, hvis forlaget vedtages. Forslaget blev endelig fremsat i Folketinget den 13. oktober og første behandling finder sted i dag torsdag den 28. oktober 2021.

Hos Kromann Reumert ser vi frem til at følge Folketingets videre behandling af lovforslaget, og vi vil holde dig opdateret på, hvorvidt den nye lejelov får lov at træde i kraft den 1. juli 2022  – otte år efter den oprindelige politiske aftale.