Energibesparende foranstaltninger i private lejeboliger

Energibesparende foranstaltninger i et lejeretligt perspektiv

Ejere af udlejningsejendomme er i de seneste år - og vil i årene, der kommer - fortsat blive, pålagt flere og flere forpligtelser med hensyn til opfyldelse af en række lovgivningsmæssige krav, der relaterer sig til miljø, klima og energibesparelse. Krav, som lægger nye lag på en i forvejen kompliceret lovgivning. For nyopførte ejendomme giver det ofte sig selv, at de skal leve op til gældende lovgivning med klimakrav mv. Men for ”ældre” byggeri giver det ikke sig selv.

Lejelovens regler er fortsat komplekse og har i vid udstrækning til formål at beskytte lejeren mod urimelige lejeforhold, herunder uforholdsmæssige lejestigninger. Samtidig indeholder loven dog en række muligheder for udlejer til ensidigt at kræve ændringer af vilkår i lejeforholdet. Samtidig indeholder loven grundlæggende ikke regler, der forpligter udlejer til at gennemføre en energirenovering. Lejeloven indeholder i stedet bestemmelser, der skal motivere til energibesparelser – f.eks. udsigten til at kunne kræve en højere leje. Lovgiver forsøger således at få lejelovgivningen til at følge med de skærpede klimakrav, der præger lovgivningen generelt. F.eks. indføres der løbende nye og skærpede krav til en ejendoms energitilstand også i lejeloven. Senest er kravene til energimærkning ved 1. gangs udlejning efter lejelovens § 19, stk. 2 (gennemgribende modernisering) skærpet i 2020, ligesom lovgivningen skal tilpasses i forhold til kommende skærpede krav om formbrugsmåling i lejeboliger.

Forholdet mellem udlejer og lejer vil i den forbindelse være præget af, at parterne oftest har modsatrettede økonomiske interesser, der ikke i så stor udstrækning præges af energieffektiviseringshensyn, når det kommer til stykket. Den lejeretlige regulering har samtidig i vid udstrækning til formål at beskytte lejeren mod urimelige lejeforhold, herunder uforholdsmæssige lejestigninger. Det kan også hæmme motivationen for udlejer til at gennemføre energibesparende tiltag.

Udlejers ændringsret

Når du som udlejer vil gennemføre i øvrigt lovlige bygningsarbejder på din udlejningsejendom, skal du i første omgang have slået fast, om du også i forhold til lejerne har ret til at gennemføre foranstaltningerne.

Udgangspunktet er, at du som udlejer til enhver tid kan lade vedligeholdelses- og forbedringsarbejder udføre på dine ejendomme, uanset om dine lejere er indforstået med dem. Det følger også direkte af lejelovens § 126, at ”Udlejeren har ret til at foretage ændringer, herunder forbedringer af ejendommen og i det lejede, når ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet.”

Begrænsningen ligger altså i omfanget af den ændring, der foretages. Men isolering af tag, udskiftning af vinduer, opsætning af nye køkkener mv. ligger klart inden for rammer af, hvad udlejer har ret til at gennemføre – uden lejernes accept, hvis det kommer dertil. Er der derimod tale om ændringer i det lejede, der udvider eller indskrænker det lejedes areal, vil du som udlejer ikke umiddelbart have ret til at foretage ændringen uden din lejers accept.

Det betyder, at vil du som udlejer gennemføre energibesparende foranstaltninger – uden at kræve en lejeforhøjelse – så kræver det som udgangspunkt alene, at udførelsen af arbejderne varsles behørigt over for lejerne efter lejelovens bestemmelser derom, og at arbejderne udføres med mindst mulig gene for lejerne.

Lejeretlige forbedringer

Når det er slået fast, at du som udlejer er berettiget til at udføre arbejder på ejendommen – herunder energibesparende tiltag – er det næste spørgsmål, om gennemførelsen af arbejderne samtidig kan resultere i en lejeforhøjelse til dine lejere.

Svaret herpå er ja, hvis der er tale om en forbedring i lejeretlig forstand, og der foretages en behørig varsling overfor lejerne.

En lejeretlig forbedring er defineret i lejelovens § 127 som: ”Ved forbedringer forstås foranstaltninger eller installationer, der forøger det lejedes værdi, eller foranstaltninger, som er påbudt ved lov eller offentlige forskrifter, når disse ikke er omfattet af udlejerens vedligeholdelsespligt”. Det vil med andre ord sige, at en forbedring er ændringer, der tilfører lejemålet noget mere eller andet end, det som lejeren efter lejeaftalen har krav på. Dermed afgrænses en forbedring fra driftsudgifter og fra vedligeholdelsesudgifter. Forbedringer kan både være i de individuelle lejemål (køkken, bad mv.) såvel som på ejendommen (klimaskærm).

Tiltag som medfører, at en lejers forbrugsudgifter falder – vil generelt også være forbedringer. Det kunne være en forøgelse af ejendommens isolering med heraf følgende bedre varmekomfort og -økonomi for lejer eller tilsvarende en udskiftning af ejendommens vinduer med nye med mindre varmetab med mere.

Lovgivningen indeholder også enkelte regler, der helt konkret definerer visse arbejder som forbedring for eksempel udgifter som følge af montering af koldtvandsmålere eller forbrugsmålere til køleanlæg.

Regler om lejeforhøjelse

Lejelovens indeholder regler i lovens kapitel 14, der nærmere definerer, hvor stor en lejeforhøjelse, der kan beregnes og kræves, når der er udført forbedringer af ejendommen. Udgangspunktet er formuleret sådan, at lejeforhøjelsen som udgangspunkt skal kunne give udlejer en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, og dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende. Deri ligger, at der skal foretages en opgørelse over de udgifter, der er medgået til arbejderne – fratrukket den ”sparede vedligeholdelse”, som udlejer nu ikke skal udføre på de eventuelle bygningsdele, der udskiftes. Beregningsgrundlaget kan særligt i forhold til dette blive komplekst og udover byggeteknisk indsigt også kræve juridisk indsigt.

I mange tilfælde er det muligt under visse betingelser at få en forhåndsgodkendelse fra huslejenævnet på, hvilken lejeforhøjelse, der kan kræves. Det kan give en indikation af, om udførelsen af arbejderne er rentable.

For så vidt angår energibesparende foranstaltninger indeholder lejeloven en særlig regel (§ 129), hvor der ikke skal tages højde for en eventuel sparet vedligeholdelse. Bestemmelsen indebærer, at udlejer kan medtage alle rimelige udgifter til de energibesparende foranstaltninger i beregningen af lejeforhøjelsen. Det vil sige både forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter, når der er tale om et afgrænset totaløkonomisk rentabelt arbejde, og det dokumenteres, at den årlige forbedringsforhøjelse ikke overstiger lejernes årlige besparelse som følge af det reducerede energiforbrug. Lejefastsættelsen bliver således frigjort fra de almindelige bestemmelser i loven om, at kun forbedringsarbejder kan danne grundlag for lejeforhøjelse. De almindelige regler kan anvendes ved energiforbedringsarbejder, der ikke er totaløkonomisk rentable, eller hvis udlejeren ønsker at bruge dem i stedet for.

Sidst men ikke mindst skal udlejer, hvis der skal gennemføres en lejeforhøjelse, varsle lejerne behørigt efter lejelovens regler. Også disse regler kan være komplekse at overskue for den uerfarne.

Focus Advokater bemærker

Mange udlejere er motiverede til at tænke energibesparende foranstaltninger ind, når de skal renovere deres ejendomme. Udlejere er i nogle tilfælde også forpligtet til det. Ligeledes har en ejendoms energimæssige stand i nogle tilfælde også betydning for, hvilken husleje der kan kræves, og måske for hvilke lejere, som man kan tiltrække.

Den energimæssige stand har i dag også betydning for ejendommens samlede værdi – og det vil ikke få mindre betydning fremover, hvor især de større ejendomsinvestorer er eller bliver underlagt krav til indrapportering af blandt andet bæredygtigheden af deres ejendomsportefølje. Det vil sige, at en ejendoms potentielle værdi som investeringsobjekt også for flere og flere vil være afhængig af den energimæssige stand.

Anvendelsen af de lejeretlige regler kræver indsigt, uanset hvilke arbejder der skal gennemføres i en udlejningsejendom – og allerede inden arbejderne projekteres eller påbegyndes. Går man forkert i regelsættet eller overser nogle ”mellemregninger”, vil det kunne gå udover rentabiliteten i projektet og måske samtidig gøre lejerne utilfredse.

Derfor anbefales det, at man som udlejer også søger juridisk rådgivning, når man planlægger at gennemføre energibesparende foranstaltninger eller andre forbedringer på en udlejningsejendom.

Træk på vores ekspertise

Indlægget her er skrevet af Jakob Juul-Sandberg, advokat ph.d., der blandt andet i 2017 har skrevet bogen ”Forbedringer – energibesparende foranstaltninger i lejeretlig belysning” om netop de problemstillinger, som er belyst ovenfor.

Har du spørgsmål eller brug for sparring til det omhandlede emne eller i forhold til andet inden for fast ejendom, er du velkommen til at kontakte vores lejeretsteam eller vores team for ejendomsudvikling.