Ekspropriation af erhvervslejemål – ny forkert praksis?

Der er indenfor kort tid afsagt tre taksationskendelser om erstatningsfastsættelse ved ekspropriation af erhvervslejemål, som efter forfatternes vurdering er i strid med erhvervslejeloven og hidtidig praksis på området. Artiklen ser nærmere på afgørelserne.



Når et erhvervslejemål bliver opsagt ved ekspropriation, skal lejerens erstatningskrav vurderes på baggrund af den indgåede lejeaftale og erhvervslejeloven (herefter " ERL").

LEJERS ERSTATNINGSKRAV VED EKSPROPRIATION
Efter ERL skal det først vurderes, om lejemålet er erhvervsbeskyttet. Et erhvervslejemål er erhvervsbeskyttet, hvis lejeren driver en erhvervsvirksomhed, og hvis forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. Det er en fordel for lejeren at være erhvervsbeskyttet, fordi lejeren i givet fald kan få godtgørelse for værdien af den del af lejerens kundekreds, der mistes som følge af flytningen. Dette kaldes goodwill-erstatning.

Der tages i rets- og taksationspraksis ofte stilling til, om eksproprierede lejere er erhvervsbeskyttede, jf. fx MAD 2015.293. I denne sag blev en lejer, der drev en bilforhandler, opsagt ved ekspropriation. Anlægsmyndigheden mente ikke, at lejeren var erhvervsbeskyttet, hvilket ekspropriationskommissionen og taksationskommissionen var enig i. Sagen blev indbragt for byretten og landsretten, der begge fandt, at lejeren var erhvervsbeskyttet. Dette udløste en goodwill-erstatning på 1,8 millioner kroner.

Når det er vurderet, om lejemålet er erhvervsbeskyttet, og lejeren har krav på goodwill-erstatning, fastsættes den resterende erstatning som hovedregel efter ERL § 66, uanset om lejemålet er erhvervsbeskyttet eller ej. Der henvises sjældent til ERL § 78.

NØDVENDIGT AT SÆTTE FOKUS PÅ KENDELSER
Taksationskommissionen for Aarhus har den 20. maj 2016 afsagt en kendelse om ekspropriation af et erhvervslejemål i Aarhus (MAD 2016.362). Kendelsen har ikke fået meget omtale, hvilket kan skyldes, at kendelsen har været " en enlig svale". Men efter Taksationskommission for Fyn og sydlige Jylland har afsagt lignende kendelser den 3. og 4. oktober 2017 (utrykte), er det nødvendigt at sætte fokus på afgørelserne.

EKSPROPRIATION AF ERHVERVSLEJEMÅL I AARHUS
Den første sag vedrørte et erhvervslejemål, der blev opsagt af en kommune ved ekspropriation. Lejeren gjorde gældende, at lejeren var erhvervsbeskyttet, og at lejeren havde krav på goodwillerstatning. Noget overraskende gjorde kommunen gældende, at erstatningen skulle opgøres efter ERL § 78, og kommunen fik - endnu mere overraskende - medhold.

Taksationskommissionen for Aarhus udtalte, at ERL § 78 "må antages i ekspropriationstilfælde at træde i stedet for erstatningsbestemmelserne i erhvervslejelovens § 66, som ikke kan påkendes af taksationskommissionen." Kendelsen er ikke indbragt for domstolene.

EKSPROPRIATION AF ERHVERVSLEJEMÅL I ODENSE
De to andre sager vedrørte erhvervslejemål, der blev opsagt i forbindelse med anlægget af Odense Letbane. Selvom parterne gik traditionelt til værks og diskuterede erhvervsbeskyttelse, jf. ERL § 66, udtalte taksationskommissionen, at "ekspropriation af erhvervslejekontrakt er reguleret i erhvervslejelovens § 78, stk. 1. Derved bringes erhvervslejelovens § 66 ikke i anvendelse, jf. lex specialis."

ERL § 66 står i lovens kapitel 11 om " opsigelse", hvorimod ERL § 78 er en del af kap. 15 om " opsigelse som følge af ekspropriation eller til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation". Det er derfor fristende at anvende ERL § 78 med henvisning til lex specialis. Lex specialis er et retsanvendelsesprincip, hvorefter en speciel lovbestemmelse går forud for en generel lovbestemmelse. Selvom det er fristende, er det forkert.

ERL § 78 ER SEKUNDÆR
Ifølge ERL § 78 har en lejer, der udelukkende driver erhverv fra lokaler i ejendommen, og som opsiges som følge af ekspropriation, ret til godtgørelse. Det fremgår af ERL § 78, stk. 3, at godtgørelsen nedsættes, hvis lejeren får erstatning i forbindelse med opsigelsen, og ERL § 78 er således sekundær i forhold til andre erstatningsgrundlag, herunder ERL § 66. Det fremgår også klart af lovbemærkningerne, hvor det anføres: "Forslaget i § 78, stk. 3, hvorefter godtgørelsen nedsættes i det omfang, der ydes erstatning, betyder, at der skal ske nedsættelse, uanset om der ydes erstatning for ekspropriation eller efter forslagets § 66." Når ERL § 78 er sekundær, er det nærliggende at spørge, hvornår ERL § 78 overhovedet finder anvendelse. Svaret findes i ERL § 89, stk. 5: "Opsiges en lejer i et lejeforhold som nævnt i § 86, stk. 2, der ikke er omfattet af § 62, har lejeren ikke krav på erstatning efter lovens § § 66 og 67 for opsigelsen."

Bestemmelsen betyder, at en opsagt lejer ikke har krav på erstatning efter ERL § 66, hvis følgende to betingelser er opfyldt: 1) lejeaftalen er indgået inden den 1. januar 2000, og 2) lejeren er ikke erhvervsbeskyttet. I sådanne tilfælde kan lejeren eventuelt få godtgørelse efter ERL § 78.

En godtgørelse i henhold til ERL § 78 er betinget af, at virksomheden videreføres. Der kan derfor være situationer, hvor en lejer hverken har krav på erstatning i henhold til ERL § 66 eller ERL § 78. Lejeren kan muligvis få erstatning i henhold til grundlovens § 73, hvis det kan dokumenteres, at lejeren påføres et tab som følge af opsigelsen og de øvrige erstatningsretlige betingelser er opfyldt. Retsstillingen kan illustreres som i figuren.

De tre kendelser er efter vores vurdering i strid med ERL og hidtidig praksis på området. Den ene af de to sidstnævnte kendelser er indbragt for domstolene, der således får mulighed for at fastsætte et retningsgivende præjudikat i forhold til anvendelse af ERL § 66 ctr. ERL § 78.



 

---