Jurainfo logo
LUK
Juridiske nyheder Arrangementer Find juridisk specialist Domme
Om Jurainfo Bliv samarbejdspartner Juridiske links Privatlivspolitik Kontakt
Artikel

Ekspropriation af erhvervslejemål – ny forkert praksis?

Bech Bruun
31/05/2018
318
Ekspropriation af erhvervslejemål – ny forkert praksis?
Bech Bruun logo
Der er indenfor kort tid afsagt tre taksationskendelser om erstatningsfastsættelse ved ekspropriation af erhvervslejemål, som efter forfatternes vurdering er i strid med erhvervslejeloven og hidtidig praksis på området. Artiklen ser nærmere på afgørelserne.



Når et erhvervslejemål bliver opsagt ved ekspropriation, skal lejerens erstatningskrav vurderes på baggrund af den indgåede lejeaftale og erhvervslejeloven (herefter " ERL").

LEJERS ERSTATNINGSKRAV VED EKSPROPRIATION
Efter ERL skal det først vurderes, om lejemålet er erhvervsbeskyttet. Et erhvervslejemål er erhvervsbeskyttet, hvis lejeren driver en erhvervsvirksomhed, og hvis forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. Det er en fordel for lejeren at være erhvervsbeskyttet, fordi lejeren i givet fald kan få godtgørelse for værdien af den del af lejerens kundekreds, der mistes som følge af flytningen. Dette kaldes goodwill-erstatning.

Der tages i rets- og taksationspraksis ofte stilling til, om eksproprierede lejere er erhvervsbeskyttede, jf. fx MAD 2015.293. I denne sag blev en lejer, der drev en bilforhandler, opsagt ved ekspropriation. Anlægsmyndigheden mente ikke, at lejeren var erhvervsbeskyttet, hvilket ekspropriationskommissionen og taksationskommissionen var enig i. Sagen blev indbragt for byretten og landsretten, der begge fandt, at lejeren var erhvervsbeskyttet. Dette udløste en goodwill-erstatning på 1,8 millioner kroner.

Når det er vurderet, om lejemålet er erhvervsbeskyttet, og lejeren har krav på goodwill-erstatning, fastsættes den resterende erstatning som hovedregel efter ERL § 66, uanset om lejemålet er erhvervsbeskyttet eller ej. Der henvises sjældent til ERL § 78.

NØDVENDIGT AT SÆTTE FOKUS PÅ KENDELSER
Taksationskommissionen for Aarhus har den 20. maj 2016 afsagt en kendelse om ekspropriation af et erhvervslejemål i Aarhus (MAD 2016.362). Kendelsen har ikke fået meget omtale, hvilket kan skyldes, at kendelsen har været " en enlig svale". Men efter Taksationskommission for Fyn og sydlige Jylland har afsagt lignende kendelser den 3. og 4. oktober 2017 (utrykte), er det nødvendigt at sætte fokus på afgørelserne.

EKSPROPRIATION AF ERHVERVSLEJEMÅL I AARHUS
Den første sag vedrørte et erhvervslejemål, der blev opsagt af en kommune ved ekspropriation. Lejeren gjorde gældende, at lejeren var erhvervsbeskyttet, og at lejeren havde krav på goodwillerstatning. Noget overraskende gjorde kommunen gældende, at erstatningen skulle opgøres efter ERL § 78, og kommunen fik - endnu mere overraskende - medhold.

Taksationskommissionen for Aarhus udtalte, at ERL § 78 "må antages i ekspropriationstilfælde at træde i stedet for erstatningsbestemmelserne i erhvervslejelovens § 66, som ikke kan påkendes af taksationskommissionen." Kendelsen er ikke indbragt for domstolene.

EKSPROPRIATION AF ERHVERVSLEJEMÅL I ODENSE

De to andre sager vedrørte erhvervslejemål, der blev opsagt i forbindelse med anlægget af Odense Letbane. Selvom parterne gik traditionelt til værks og diskuterede erhvervsbeskyttelse, jf. ERL § 66, udtalte taksationskommissionen, at "ekspropriation af erhvervslejekontrakt er reguleret i erhvervslejelovens § 78, stk. 1. Derved bringes erhvervslejelovens § 66 ikke i anvendelse, jf. lex specialis."

ERL § 66 står i lovens kapitel 11 om " opsigelse", hvorimod ERL § 78 er en del af kap. 15 om " opsigelse som følge af ekspropriation eller til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation". Det er derfor fristende at anvende ERL § 78 med henvisning til lex specialis. Lex specialis er et retsanvendelsesprincip, hvorefter en speciel lovbestemmelse går forud for en generel lovbestemmelse. Selvom det er fristende, er det forkert.

ERL § 78 ER SEKUNDÆR

Ifølge ERL § 78 har en lejer, der udelukkende driver erhverv fra lokaler i ejendommen, og som opsiges som følge af ekspropriation, ret til godtgørelse. Det fremgår af ERL § 78, stk. 3, at godtgørelsen nedsættes, hvis lejeren får erstatning i forbindelse med opsigelsen, og ERL § 78 er således sekundær i forhold til andre erstatningsgrundlag, herunder ERL § 66. Det fremgår også klart af lovbemærkningerne, hvor det anføres: "Forslaget i § 78, stk. 3, hvorefter godtgørelsen nedsættes i det omfang, der ydes erstatning, betyder, at der skal ske nedsættelse, uanset om der ydes erstatning for ekspropriation eller efter forslagets § 66." Når ERL § 78 er sekundær, er det nærliggende at spørge, hvornår ERL § 78 overhovedet finder anvendelse. Svaret findes i ERL § 89, stk. 5: "Opsiges en lejer i et lejeforhold som nævnt i § 86, stk. 2, der ikke er omfattet af § 62, har lejeren ikke krav på erstatning efter lovens § § 66 og 67 for opsigelsen."

Bestemmelsen betyder, at en opsagt lejer ikke har krav på erstatning efter ERL § 66, hvis følgende to betingelser er opfyldt: 1) lejeaftalen er indgået inden den 1. januar 2000, og 2) lejeren er ikke erhvervsbeskyttet. I sådanne tilfælde kan lejeren eventuelt få godtgørelse efter ERL § 78.

En godtgørelse i henhold til ERL § 78 er betinget af, at virksomheden videreføres. Der kan derfor være situationer, hvor en lejer hverken har krav på erstatning i henhold til ERL § 66 eller ERL § 78. Lejeren kan muligvis få erstatning i henhold til grundlovens § 73, hvis det kan dokumenteres, at lejeren påføres et tab som følge af opsigelsen og de øvrige erstatningsretlige betingelser er opfyldt. Retsstillingen kan illustreres som i figuren.

De tre kendelser er efter vores vurdering i strid med ERL og hidtidig praksis på området. Den ene af de to sidstnævnte kendelser er indbragt for domstolene, der således får mulighed for at fastsætte et retningsgivende præjudikat i forhold til anvendelse af ERL § 66 ctr. ERL § 78.



 




Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores nyhedsservice her.
Bech Bruun logo
København
Langelinie Allé 35
2100 København Ø
72 27 00 00
72 27 00 27
info@bechbruun.com
Aarhus
Værkmestergade 2
8000 Aarhus C
New York
412 West 15th Street, 15th
New York 10011
Shanghai
No.1440 Yan'an Middle Road
Suite 2H08, Jing'an District
200040 Shanghai
Ledige jobs
Jurainfo logo
Annoncér dit stillingsopslag her og nå ud til mere end 46.000 månedlige besøgende

Juridiske nyheder & artikler

Hold dig opdateret på de seneste juridiske nyheder eller søg blandt de mere end 4.000 artikler som allerede er udgivet. Vi har samlet det vigtigste viden ét sted.

Juridiske kurser & arrangementer

Find nemt dit næste kursus eller anden relevant efteruddannelse inden for dit felt. Søg på tværs af fagområder fra en række forskellige udbydere.

Find Juridisk Specialist

Brug for en advokat? Søg efter verificerede specialister på tværs af advokatbranchen og find en specialist inden for det område, hvor du søger råd og vejledning.

Nyhedsservice
Gå ikke glip af vigtig juridisk viden
Vælg selv dine interesseområder og modtag juridisk nyt fra landets førende specialister.
Tilmeld dig nu
Artikler, der kunne være relevante for dig
Nye regler om tilstandsrapporter træder i kraft den 1.10.2020
Nye regler om tilstandsrapporter træder i kraft den 1.10.2020
22/09/2020
Fast ejendom og entreprise
Kom sikkert gennem en ophævet entreprise med en hurtig stade­registrering
Kom sikkert gennem en ophævet entreprise med en hurtig stade­registrering
11/09/2020
Fast ejendom og entreprise, Kontraktret
Fejlkalkulation af entreprise - ansvarsfraskrivelse
Fejlkalkulation af entreprise - ansvarsfraskrivelse
07/09/2020
Fast ejendom og entreprise, Forsikring og erstatning
Hvornår kan bygherre og entreprenør hæve en entreprise­aftale?
Hvornår kan bygherre og entreprenør hæve en entreprise­aftale?
07/09/2020
Fast ejendom og entreprise, Kontraktret
Ny ejerlejlighedslov vedtaget
Ny ejerlejlighedslov vedtaget
06/07/2020
Fast ejendom og entreprise
Ny ejerlejlighedslov træder i kraft den 1. juli 2020
Ny ejerlejlighedslov træder i kraft den 1. juli 2020
02/07/2020
Fast ejendom og entreprise
Jurainfo logo

Jurainfo.dk er landets største juridiske online-platform samt formidler af juridisk viden. Her finder du juridiske nyheder, kurser og arrangementer. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.

Jurainfo.dk ApS
Vandtårnsvej 77, DK-2860 Søborg
E-mail: kontakt@jurainfo.dk
CVR-nr. 38375563
© 2020 Jurainfo.dk - Juridiske nyheder og arrangementer samlet ét sted