Ejerforeninger kan atter få tinglyst sine vedtægter i sin helhed

1. Kort om normalvedtægten og den nye ejerlejlighedslov

Normalvedtægten er et sæt standardvedtægter udarbejdet i bekendtgørelsesform af boligministeriet med hjemmel i lov om ejerlejligheder ("ejerlejlighedsloven"). Stiftes en ejerforening, uden der i umiddelbar tilknytning hertil udarbejdes et selvstændigt sæt vedtægter (en "særvedtægt"), vil normalvedtægten uden videre gælde for den pågældende ejerforening. Dog kun indtil og hvis et antal medlemmer med det fornødne antal stemmer måtte beslutte sig for andet.

I juni 2020 vedtog et næsten enigt Folketing en ny ejerlejlighedslov, og som en del af denne pakke blev der i november 2020 udstedt en ny normalvedtægt af boligministeriet (bekendtgørelse nr.1738 af 29. november 2020).

Med den nye ejerlejlighedslov blev det i § 5, stk. 3 bestemt, at en fravigelse til normalvedtægten skal tinglyses for at være gyldig mod godtroende aftaleerhververe og kreditorer. Den tidligere ejerlejlighedslovs § 7 bestemte blot, at normalvedtægten finder anvendelse, medmindre andet er vedtaget og tinglyst. 

2. Tinglysningsrettens tidligere administration og ændring heraf

Med udgangspunkt i den nye ejerlejlighedslov udstedte Tinglysningsretten med hjemmel i bekendtgørelse nr. 1634 af 29. juni 2021 ("Tinglysningsbekendtgørelsen") nye retningslinjer/skabeloner for tinglysning af ejerforeningsvedtægter.

Hvor det tidligere var muligt for ejerforeningen blot at anmelde særvedtægten i sin helhed, indførte Tinglysningsretten nu en ny fremgangsmåde. I den var det kun de bestemmelser i en særvedtægt, der fraveg normalvedtægten, som kunne blive tinglyst.

Desuden besluttede Tinglysningsretten, at der fremover skulle skelnes imellem særvedtægtsbestemmelser, som udgjorde egentlige fravigelser til normalvedtægten, og særvedtægtsbestemmelser, der blot regulerede forhold, som normalvedtægten ikke forholdte sig til. Den sidstnævnte kategori af særvedtægtsbestemmelser skulle anmeldes for sig selv i ét særskilt dokument og måtte således ikke indgå i dén skabelon, hvor det var meningen, at de egentlige fravigelser til normalvedtægten skulle nævnes.

Konsekvensen af de nye retningslinjer var, at Tinglysningsretten fremover ville afvise at tinglyse en særvedtægt, hvis anmelderen ikke forinden havde udskilt alle de bestemmelser i den pågældende vedtægt, som indholdsmæssigt svarede til bestemmelser i normalvedtægten. Desuden skulle anmelderen sørge for, at alle de særvedtægtsbestemmelser, der regulerede forhold, som ikke var behandlet i normalvedtægten, var udskilt forinden.

Denne praksis betød konkret, at hvor man tidligere kunne nøjes med at læse ét dokument, skulle læseren nu forholde sig til forskellige dokumenter på samme tid, herunder (i) normalvedtægten, (ii) tinglyste fravigelser til normalvedtægten samt (iii) et særskilt dokument med de særvedtægtsbestemmelser, der ikke var behandlet i normalvedtægten. Det indebar samlet set en meget uhensigtsmæssig praksis, der næsten umuliggjorde at læse hvad der faktisk gjaldt for den pågældende ejerforening.

3. Vestre Landsrets kendelse af 10. maj 2022 (V.L. B-0437-21

Til stor glæde for ejerforeninger, administratorer, advokater, landinspektører og diverse rådgivere, har Vestre Landsret med kendelsen af 10. maj 2022 (V.L. B-0437-21) nu underkendt hjemmelsgrundlaget for Tinglysningsrettens nye retningslinjer for tinglysning af ejerforeningsvedtægter.

Vestre Landsret fandt, at der hverken i ejerlejlighedslovens § 5 eller forarbejderne hertil er grundlag for at fastslå, at der skal ske en opdeling og udskillelse af bestemmelser, som krævet af Tinglysningsretten.

Med denne afgørelse genetableres den tidligere administrative sagsbehandling for så vidt angår tinglysning af ejerforeningsvedtægter.

Det er således nu igen muligt at anmelde en særvedtægt i fuldstændig form - også selvom der tinglyses bestemmelser, som ikke udgør fravigelser til normalvedtægten.

Det er dog ikke ensbetydende med, at man som anmelder fremover kan gå fuldstændig ukritisk til værks, når man står over for at skulle tinglyse en allerede udarbejdet særvedtægt.

Indeholder en særvedtægt eksempelvis bestemmelser, som strider imod ufravigelige regler i ejerlejlighedsloven, vil det kunne føre til afvisning. Indeholder en særvedtægt servitutbestemmelser, skal disse ligeledes overholde de almindelige krav, der stilles til tinglysning af servitutter.