De første ændringer til den nye lejelov er på vej

Lovforslag sendt i høring

Tilbage i slutningen af juni blev der sendt et lovforslag i høring indeholdende en række ændringer til den lov, som på daværende tidspunkt endnu ikke var trådt i kraft. Baggrunden for, at der allerede nu skal ske lovændringer, har forskellige årsager – dels er der tale om rettelser som følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen, dels en konsekvens af ændrede regler på andre områder, samt en ændring som ikke kunne komme med i det oprindelige lovforslag vedrørende den nye lejelov, da det ikke var omfattet af den politiske aftale, som var grundlag for den lov.

Herudover ændres enkelte fejlhenvisninger i lejeloven og lov om boligforhold.

Har du spørgsmål til den ny lejelov eller til andre aspekter inden for boliglejeretten, er du velkommen til at kontakte vores lejeretlige team.

Har du spørgsmål til den ny lejelov eller til andre aspekter inden for boliglejeretten, er du velkommen til at kontakte vores lejeretlige team.

Aftaler om nettoprisindeksering for lejemål i store ejendomme

Før 1.7.2022 var det fastslået i retspraksis, at der kan indgås aftale om nettoprisindeksering af lejen i alle typer af lejemål. Dette fremgik dog ikke tydelig af den nye lejelovs bestemmelser - snarere det modsatte. Ved den foreslåede lovændring fastslås det, at der er muligt at aftale nettoprisindeksering også i lejemål i regulerede store ejendomme herunder lejemål, der er gennemgribende moderniserede.

De varslede lovændringer om en eventuel begrænsning af størrelse af reguleringen af lejen efter nettoprisindeks, som Regeringen har ytret ønske om at fremsætte, er ikke omfattet af dette lovforslag.

Lejers rettigheder skal respektere offentlige lån

Det fremgår af lejeloven, at en lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, f.eks. aftalt uopsigelighed, kan kræve sådanne vilkår tinglyst på ejendommen. Efter ordlyden af den nye lejelov, fremgik det ikke, som tidligere, at denne tinglysning skulle respektere størst mulige offentlige lån til enhver tid.

Forslaget indebærer derfor, at lejeloven ændres, så det fremgår direkte, at den tinglyste aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.

Refusion af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger

Det fremgår af lejeloven, præcis hvilke udgifter, der kan medtages i et forbrugsregnskab og kræves hos lejeren. For at sikre overensstemmelse mellem lejelovgivningens regler og reglerne om bygningsejeres oplysningsforpligtelser over for slutkunder (herunder lejere) om energiforbrug og fakturering m.v., indføres der mulighed for, at udlejer kan medtage udgifter, som udlejeren må afholde til tredjepart for at opfylde disse krav om månedlige leverancer af forbrugsoplysninger til lejerne, i regnskaberne.

Ændring af tilbudspligtsreglerne

Det fremgår i dag af lejeloven, at reglerne om tilbudspligt gælder, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion, spaltning eller mageskifte. Tilbudspligten gælder endvidere ved overdragelse af aktier og anparter i aktie-og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når erhververen herved opnår majoritet af stemmer i selskabet.

Ved lovforslaget ændres reglerne, således at tilbudspligten aktiveres, når der sker et ”kontrolskifte” over en ejendom. Begrebet ”kontrolskifte” defineres bredt med henblik på at omfatte alle former for direkte og indirekte overdragelse af ejendomme eller rettigheder hertil. Det skyldes, at man vil undgå, at der med anvendelse af særlige aftale- og selskabskonstruktioner m.v. skal kunne ske, hvad der anses som en omgåelse af tilbudspligtsreglerne.

Indbringelse af nævnssager uden gebyr

Lovforslaget indebærer en adgang til, at Indenrigs- og Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om forsøg med at undlade at opkræve gebyrer for indbringelse af sager for husleje-, anke- og beboerklagenævn. Lovforslaget skal give mulighed for, at det undersøges, om nogle borgere begrænses i adgangen til at få prøvet deres sager på grund af gebyrbetalingen.

Hvornår kommer ændringerne?

Høringsfristen er netop udløbet, og det afventes, om høringssvarene giver anledning til, at forslaget tilrettes eller ændres. Lovændringerne vedrørende adgang til nettoprisindeksering samt de øvrige ændringer, der vedrører rettelser, skal efter forslaget træde i kraft med tilbagevirkende kraft fra 1.7.2022. De øvrige ændringer skal efter forslaget træde i kraft den 1.1.2023.

Focus Advokater bemærker

Det er ikke blevet lettere at navigere i lejelovgivningen, selvom der er trådt en ny lejelov i kraft. Dette lovforslag beviser dette.

De foreslåede ændringer i reglerne om tilbudspligt medfører, at der skal være opmærksomhed på, om tilbudspligten aktiveres ved enhver overdragelse af fast ejendom – eller anden transaktion der omfatter ejerskabet af fast ejendom.