2020 har på grund af Covid-19 vist sig at blive et år, hvor mange butikker og andre virksomheder siden marts har svært ved at betale deres faste udgifter på trods af hjælpepakker mv. Særligt under nedlukningen i foråret indgik mange udlejere og lejere aftaler om henstand med huslejebetalinger – eller endda eftergivelse af husleje i en periode. Udlejer er herved gået glip af en indtægt, som udlejer ellers havde et krav på i henhold til den lejekontrakt, som parterne havde indgået. Som udgangspunkt skal man alene beskattes i den sammenhæng af sin faktiske lejeindtægt. Men hvis udlejer eftergiver lejeren huslejebetalinger, kan det i nogle tilfælde alligevel ske, at beløbet skal indkomstbeskattes. Det illustrerer en ny afgørelse fra landsskatteretten. Læs mere her.
Beskatning af lejeindtægter
Udgangspunktet er generelt, at udlejerens samlede årsindtægter, herunder lejeindtægter for erhvervslejemål, skal beskattes som skattepligtig indkomst i henhold til statsskatteloven.
Der gælder desuden et princip om, at en indtægt skal regnes med ved indkomstopgørelsen på det tidspunkt, hvor der er erhvervet endelig ret til den. Det vil for eksempel sige, at hvis huslejen forfalder den 31.12.2020 i henhold til kontrakten, medregnes indtægten for indkomståret 2020, selvom lejeren først betaler senere.
Lige så væsentligt følger det af skattemyndighedernes faste praksis om fortolkning af statsskatteloven, at afkald på indtægter kan ikke tillægges skattemæssig betydning, når der gives afkald på indtægten – efter at udlejeren har fået ret til indtægten – altså når den skal betales i henhold til lejekontrakten.
Træk på vores specialister inden for lejeret og skatteret, hvis du har spørgsmål eller brug for rådgivning.
Træk på vores specialister inden for lejeret og skatteret, hvis du har spørgsmål eller brug for rådgivning.
Landsskatterettens afgørelse af 18.9.2020
En privat person ejede en lille udlejningsejendom med to erhvervslejemål. En optikerforretning havde i 2011 /2012 svært ved at betale huslejen, fordi forretningen gik dårligt, blandt andet grundet et vejarbejde i den gade, hvor butikken lå.
Udlejer valgte, for ikke at komme i konflikt med den anden lejer i ejendommen, ikke at nedsætte huslejen for optikeren. I stedet indgik parterne en aftale om, at husleje fremadrettet skulle afhænge af omsætningen i brilleforretningen. Det medførte, at huslejen for 2012 blev 0 kr.
Parternes aftale var i første omgang mundtlig, men der blev efterfølgende udfærdiget to skriftlige aftaler. I den første fra marts 2012, stod der, at optikeren ikke skulle betale husleje for første halvår af 2012. I den anden, fra oktober 2012, stod der, at optikeren heller ikke skulle betale husleje for andet halvår af 2012.
I forhold til beskatningen var det problematiske, at i marts 2012, hvor den første aftale om eftergivelse blev lavet, var huslejen i henhold til lejekontrakten for januar, februar og marts måned allerede forfalden til betaling. På det tidspunkt, hvor den anden skriftlige aftale blev lavet, var huslejen for juli, august, september og oktober måned allerede forfalden.
Skattemyndighederne fremsatte senere krav om, at udlejer skulle betale skat af syv måneders husleje ud fra princippet om, at man skattemæssigt ikke kan udgå beskatning af en indkomst, hvis der først gives afkald på indkomsten efter det tidspunkt, hvor der er erhvervet ret til denne. Myndighederne lagde de skriftlige aftaler til grund. Derudover skulle momsen af huslejen også betales, mente skattemyndighederne.
I den konkrete sag gik udlejeren dog fri, da landsskatteretten lagde til grund, at det var bevist, at parterne havde indgået en mundtlig aftale om eftergivelse af huslejen allerede i 2011 – inden den (senere) eftergivne husleje skulle betales. Begrundelsen var altså, at de skriftlige aftaler blot måtte anses for en bekræftelse på en aftale, der var indgået inden årets begyndelse.
Focus Advokater anbefaler
Landsskatterettens afgørelse viser, at en udlejer skal være opmærksom på, hvordan man håndterer i øvrigt berettigede forsøg på at hjælpe sine lejere i økonomiske vanskeligheder. Dels skal man sørge for – hvilket gælder generelt – at indgåede aftaler gøres skriftlige, når de indgås. I denne sammenhæng mere vigtigt, at aftaler om eftergivelse af husleje vedrører beløb, der endnu ikke er forfaldne til betaling.
Skattelovgivningen er kompliceret, og det er væsentligt at have styr på de skattemæssige konsekvenser af alle de aftaler, som man indgår – uanset hvad baggrund for aftalen er.
Hos Focus Advokater kan vores eksperter hjælpe virksomheder med indgåelse af erhvervslejekontrakter og andre typer af kontrakter, herunder med kontraktparter i økonomiske vanskeligheder og i øvrigt med vurderingen af de skattemæssige konsekvenser af de aftaler som virksomheden indgår.
-medium.jpg)
