Ændringerne i lejelovgivningen ved det såkaldte ”Blackstone-lovindgreb” er nu vedtaget i Folketinget. Læs her om, hvad lovændringerne medfører af yderligere pligter for en udlejer og andre forhold, som skal iagttages allerede fra den 1.7.2020.
Lovindgrebet
Den 22.4.2020 blev der fremsat tre lovforslag (L 176, 177 og 178) med ændringer af lejelovgivningen (lejelov og boligreguleringslov) samt andelsboligforeningsloven. Opdelingen i tre lovforslag var i realiteten af teknisk karakter. Lovforslagene tager udgangspunkt i en forligsaftale af den 30.1.2020 indgået mellem regeringen (Socialdemokratiet), Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet.
Lovændringernes hovedformål var at skabe initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger. Dette var med udgangspunkt i en række anbefalinger fra en ekspertgruppe, der i november 2019 havde afgivet en rapport om mulige ændringer af bestemmelsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Den 4.6.2020 er lovforslagene vedtaget, og lovændringerne træder i kraft den 1.7.2020.
Hovedformålet var altså en ændring af boligreguleringsloven (og konsekvensændringer i andelsboligforeningsloven); men også lejeloven bliver berørt med en række nye initiativer under overskriften i lovinitiativet: ”Styrkelse af lejerne”, herunder to nye bestemmelser, som kan have betydning for mange udlejere.
Vi har samlet de væsentligste ændringer i lejeloven samt ændringerne i boligreguleringsloven og andelsboligforeningsloven i indlægget her. Læs/genlæs også nyhedsindlægget her.
Forbud mod tilbud om betaling til lejere for fraflytning
En væsentlig ændring, som udlejer fremadrettet skal være opmærksom på, er indførslen af en ny bestemmelse i lejelovens § 6a. Denne bestemmelse medfører, at en udlejer ikke må tilbyde lejeren betaling eller anden form for ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør.
Det fremgår af forarbejderne til bestemmelsen, at ”Enhver form for aftale, der indebærer en handlemåde, som er egnet til at bringe lejeforholdet til ophør, er omfattet af bestemmelsen, herunder afgivelse af en opsigelse eller ophævelse. Også aftaler, som indebærer lejerens misligholdelse af lejeaftalen, som derved giver udlejeren adgang til at bringe lejeforholdet til ophør, vil være omfattet af bestemmelsen.”
Det er både betaling af penge og enhver ”anden form for ydelse” end betaling, der er omfattet af bestemmelsen. Dette vil kunne dække over f.eks. et tilbud om udførelse af arbejde eller et tilbud om betaling ved løsøre. Et tilbud om en anden bolig vil i realiteten også kunne være omfattet.
Det vil fortsat være lovligt for lejeren at opfordre udlejeren til at yde kompensation for at fraflytte samt at modtage en sådan kompensation. Det vil ikke være ulovligt at vejlede lejeren om indholdet af bestemmelsen, hvis det ikke sker på et så konkret grundlag, at det må anses som mere end en opfordring til at gøre tilbud.
Bestemmelsen omfatter ikke situationer, hvor udlejer har opsagt lejeren, og lejeren har gjort indsigelse, således at der allerede er en tvist om, hvorvidt lejemålet retmæssigt er opsagt. Som led i løsningen af en sådan tvist, kan lejeren som en del af et forlig tilbydes penge for at fraflytte.
Lejeren, som har accepteret et ulovligt tilbud, og som er fraflyttet, kan efterfølgende kræve sig indsat i lejeforholdet igen, uden at skulle tilbagebetale den betaling eller ydelse, som er modtaget fra udlejeren. Lejeren vil kunne kræve sig genindsat i lejemålet, medmindre retten er forældet, mistet ved passivitet eller fortrænges af en anden rettighed. Såfremt boligen ikke længere eksisterer på det tidspunkt, hvor lejeren kræver sig genindsat, eller retten hertil er fortrængt af en anden rettighed, vil lejeren være henvist til at kræve erstatning.
Overtrædelse af forbuddet imod at tilbyde lejeren betaling for at fraflytte lejemålet straffes med bøde eller fængsel indtil fire måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.
Bestemmelsen har virkning for alle tilbud, som afgives efter den 1.7.2020. Efter ordlyden er tilbud, som er fremsat inden denne dato, ikke omfattet, selvom lejeren endnu ikke er fraflyttet.
Pligt til at give meddelelse om afgørelser der vedrører lejerne
Pr. 1.7.2020 indføres en ny § 107a i lejeloven. Hermed pålægges udlejer pligt til inden for to uger fra en endelig afgørelse (ved huslejenævn/domstol) om boliglejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold (og som ikke angår husordenssager) at give meddelelse herom til beboerrepræsentationen eller til samtlige lejere (i ejendommen uden beboerrepræsentation) om indholdet af den pågældende afgørelse.
Bestemmelsen har til formål at sikre, at samtlige lejere orienteres, når der konstateres ulovlige forhold i et lejeforhold i ejendommen. På den måde vil de øvrige lejere nemmere kunne påtale, hvis samme forhold gør sig gældende for deres lejeforhold.
Meddelelsen skal være skriftligt; men kan fremsendes ved digital kommunikation, såfremt denne ikke er ophørt efter aftale. Meddelelsen kan gives ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har oplyst lejeren om, at oplysningerne gøres tilgængelige på denne måde.
Meddelelsen skal indeholde oplysning om tvistens emne, og det skal være i et sådant omfang, at lejeren ved oplysningen bliver bekendt med, hvilke spørgsmål sagen berører, og hvorvidt disse kunne have relevans for lejerens lejeforhold. En kopi af den fulde afgørelse skal vedlægges meddelelsen.
Gældende regler om behandling af personoplysninger skal overholdes. Udlejeren vil derfor skulle anonymisere eller pseudonymisere personoplysninger i afgørelsen, inden denne meddeles.
Udlejers manglende iagttagelse af bestemmelsen kan straffes med bøde eller fængsel indtil fire måneder.
Øvrige ændringer i lejeloven
Der indføres et nyt stk. 3 i § 47. Reglen er en bevisregel, der skal præcisere, at sammenligningslejemål i sager om fastsættelse af det lejedes værdi, hvor lejen er godkendt af huslejenævn eller boligret, skal tillægges større/afgørende bevismæssig værdi (fremfor lejemål, hvor lejen ikke er godkendt).
Ændringerne der vedrører boligreguleringslovens § 5, stk. 2
De vedtagne ændringer, der vedrører boligreguleringslovens § 5, stk. 2, svarer til de, der fremgik af den oprindelige forligsaftale og lovforslag. De er således ikke blevet ændret undervejs i Folketingets behandling.
Ændringerne er:
- Øgede energikrav: Krav om energimærke på A-C ved første udlejning efter bestemmelsen, eller hvor ejeren har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en energimærkning, der ligger to niveauer over den, som var gældende den 1.7.2020 (f.eks. ejendommens energiramme hæves fra G til E eller fra F til D efter denne dato).
- Karensperiode: Hvis der sker et ”kontrolskifte” sted i ejerskabet, kan der alene ske udlejning efter § 5, stk. 2, hvis der er gået mindst fem år siden det seneste kontrolskifte vedrørende lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Bestemmelsen indeholder en omfattende og detaljeret regulering af, hvornår der foreligger et kontrolskifte. Ordningen indebærer, at en udlejer først får adgang til at aftale fastsættelse af lejen til det lejedes værdi efter en gennemgribende forbedring af lejemålet, når udlejer har ejet eller rådet over lejemålet i en periode på fem år.
- Væsentlighedskravet: Kravet udgår af § 5. Ved indgåelse af lejeaftaler om udlejning efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, efter 1.7.2020 må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi i modsætning til »væsentligt« overstiger, som det fremgår af bestemmelsens indtil 1.7.2020 gældende ordlyd.
- Besigtigelse: Der indføres et krav om, at et lejemål skal besigtiges af huslejenævnet, før lejemålet kan forbedres gennemgribende efter § 5, stk. 2. Ved besigtigelsen skal huslejenævnet konstatere, om lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.
Øvrige ændringer i Boligreguleringsloven
Der gennemføres en forhøjelse af det gebyr, som en udlejer skal betale, hvor en lejer får fuldt medhold i en sag i huslejenævnet. Gebyret hæves fra kr. 2.098 og til kr. 6.000 fra 1.7.2020.
Der indføres bestemmelser, der skal sikre, at der mellem Grundejernes Investeringsfond og huslejenævnene udveksles oplysninger om fordelingen af arbejderne mellem vedligeholdelse og forbedring (f.eks. ved fastsættelse af moderniseringstillæg eller forbedringsforhøjelser).
Bortset fra ændringerne af væsentlighedskravet og kravet om besigtigelse forud for en gennemgribende modernisering, jf. ovenfor, gælder ændringerne også for eksisterende lejeforhold.
Andelsboligforeningsloven
Også ændringerne i andelsboligforeningsloven svarer til de, der fremgik af det oprindelige lovforslag.
Andelsboligforeninger gives mulighed for at anvende den seneste valuarvurdering af ejendommen udarbejdet inden 1.7.2020 ved fastsættelse af andelsværdierne i foreningen i en ubegrænset periode, og gives mulighed for tidsubegrænset at anvende de seneste offentlige vurderinger fra før lovens ikrafttræden, hvis den gamle vurdering f.eks. er højere og denne i stedet ønskes anvendt.
Der indføres en overgangsordning således, at allerede igangsatte, større ombygningsprojekter kan indregnes i valuarvurderingen.
Andelsboligforeninger, som lægger en valuarvurdering eller offentlig vurdering foretaget før den 1.7.2020 til grund for andelsværdiberegningen, gives mulighed for fremover at lægge værdien af forbedringer udført på ejendommen efter den vurdering, som fastholdes, til værdiansættelsen af ejendommen.
Krav om, at der skal være 4/5´s flertal for at beslutte, om en andelsboligforening skal opløses (som hidtil har et vilkår i standard- og normalvedtægterne) gøres til lov i nyt stk. 2 til andelsboligforeningslovens § 7.
Kravet gælder for foreninger stiftet efter lovforslagets fremsættelse (den 22.4.2020), og det finder ikke anvendelse på andelsboligforeninger, der før lovforslagets fremsættelse på en generalforsamling gyldigt har vedtaget lavere flertalskrav til forslag om salg af fast ejendom eller om opløsning af andelsboligforeningen (eller i en oprindelig vedtægtsbestemmelse har et sådant krav).
Få invitation til webinar om de nye regler pr. 1.7.2020
Klik her, hvis du vil modtage invitation til Focus Advokaters webinar om de nye regler, som forventes afholdt senere i juni måned.
Kontakt os
Vil du vide mere om konsekvenserne af lovændringer og betydningen for udlejere og ejendomsinvestorer, kan du kontakte vores lejerets team.
Indlægget er skrevet af videnadvokat Jakob Juul-Sandberg, som bl.a. har skrevet ph.d.-afhandlingen ”Det lejedes værdi”, der i 2018 er kommet i 4. udgave. Afhandlingen indeholder bl.a. et selvstændigt kapitel om boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
-medium.jpg)
