Jurainfo logo
LUK
Juridiske nyheder Arrangementer Find juridisk specialist Jobbørs Domme
Om Jurainfo Juridiske links Privatlivspolitik Kontakt
Bliv forfatter Bliv kursusudbyder Bliv verificeret specialist Bliv jobannoncør
Artikel

Ændring af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (”Blackstone”-indgrebet) – lovforslag sendt i høring

Focus Advokater
28/02/2020
Ændring af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (”Blackstone”-indgrebet) – lovforslag sendt i høring
Focus Advokater logo
En række af Folketingets partier har den 30. januar 2020 indgået forlig, om gennemførelsen af det - i stor stil medieeksponerede og omdiskuterede - ”Blackstone-indgreb”. Indgrebet skal begrænse muligheden for at anvende boligreguleringslovens § 5, stk. 2, til at hæve huslejen i gennemgribende moderniserede private udlejningsboliger i ejendomme med 7 eller flere beboelseslejligheder (pr. 1. januar 1995). Nyt lovforslag fastslår, hvordan ændringerne skal udmøntes. Det kan du læse mere om i indlægget her.



Lovforslagene


Den politiske forligsaftale indeholdt en række initiativer, der skulle udmøntes i lov. Det er blevet til tre lovforslag, der indeholder forslag til ændringer af boligreguleringslovens og andelsboligforeningsloven. Opdelingen i tre lovforslag udspringer af hovedpunkterne fra forligsaftalen, og opdelingen er alene politisk motiveret, da Regeringen vil sikre bredest mulig opbakning til forslagene:


A) Energikrav


Boligreguleringslovens § 5 ændres, således at stk. 2 alene finder anvendelse

  • for lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået en energiramme på A-C, og

  • for lejemål i ejendomme, hvor ejeren har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en energiramme, der ligger to niveauer over den, som var gældende den 1. juli 2020.


Minimumskravet til energimærkning hæves således fra minimum D (gældende siden 2014) til minimum C på det tidspunkt, hvor et lejemål skal udlejes efter § 5, stk. 2. Allerede udlejede lejemål er ikke omfattet af de øgede krav. Hvis ejendommen i dag har energimærkning F eller lavere, kan man ved at hæve energimærkningen f.eks. fra G til E eller F til D ligeledes opfylde kravene. OBS: Det i dag gældende alternative krav om, at udlejeren kan benytte boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvis der er udført rene energiforbedringer for 430 kr. pr. m² (2020-niveau) bliver ophævet.

I dette lovforslag er også indeholdt en ændring af andelsboligforeningsloven § 5. Det foreslås,

  • at andelsboligforeningerne gives mulighed for at anvende den seneste valuarvurdering af ejendommen udarbejdet inden lovens ikrafttræden ved fastsættelse af andelsværdierne i foreningen i en ubegrænset periode, og

  • at der gives mulighed for tidsubegrænset at anvende de seneste offentlige vurderinger fra før lovforslagets ikrafttræden, hvis den gamle vurdering f.eks. er højere og denne i stedet ønskes anvendt.


Værdiansættelsen af andelsboliger gøres derved – forudsætningsvist – uafhængig af ændringen af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.En ny valuarvurdering udarbejdet efter den 1. juli 2020 vil skulle tage hensyn til bl.a. de lejefastsættelsesregler, der gælder på tidspunktet for udarbejdelse. Der vil derfor i en ny valuarvurdering skulle indregnes det værdifald, der måtte være som følge af indgrebet i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.


B) Karensperiode


Dette lovforslag indeholder en ny bestemmelse om, at § 5, stk. 2 finder alene anvendelse,

  • hvis der er gået mindst 5 år siden seneste ”kontrolskifte” vedrørende lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Begrebet ”kontrolskifte”, er defineret bredt med henblik på at omfatte alle former for direkte og indirekte overdragelser af lejemål eller rettigheder hertil, idet det er hensigten, at der ikke med anvendelsen af forskellige aftale- og selskabskonstruktioner m.v. skal kunne ske en omgåelse af karensperioden.


Indførelsen af en karensperiode indebærer en tidsmæssig begrænsning af muligheden for at fastsætte lejen til det lejedes værdi efter § 5, stk. 2. En udlejer får først adgang til at udleje nye lejemål efter bestemmelsen, når udlejer har ejet eller rådet over lejemålet i en periode på 5 år.


Undtagelser til karensperioden


Der er en et par undtagelser til karensperioden:

  1. Lejemål, som er beliggende i en ejendom, som væsentlig energiforbedres undtages for karenperioden. Undtagelsen indføres for at give investorer øget incitament til at medvirke til den grønne omstilling. For at blive undtaget, er det et krav, at ejendommen energiforbedres for mindst 3.000 kr. pr. m² bruttoetageareal i den del af ejendommen, der angår beboelse (2020-niveau), eller ejendommen løftes mindst 3 niveauer i energimærkningen i forhold til energimærkningen på tidspunktet for lovens ikrafttræden.

  2. Karensperioden vil heller ikke gælde ved omdannelse fra andelsboligforening til udlejningsejendom. Til gengæld skærpes vedtagelseskravene i en andelsboligforening til beslutning om opløsning af foreningen.



C) Styrkelse af lejerne


Det sidste lovforslag er måske overset i debatten. Men der er tale om en længere række af ændringer af lejeloven og boligreguleringsloven, der også får konsekvenser for udlejere og lejere, f.eks.

  • Det forbydes, at udlejere må tilbyde lejere penge for at opsige eller fraflytte deres lejemål.

  • Dette er fuldt ud lovligt i dag (og betalingen er skattefri for lejeren). Lejerne har fortsat ret til at indgå en frivillig aftale om fraflytning – men altså ikke mod (direkte) betaling.

  • Ved huslejenævnenes vurderinger af sammenligningslejemål skal der lægges vægt på sammenligningslejemål, som allerede er prøvet ved huslejenævnene.

  • Der indføres et krav om besigtigelse før forbedringer efter § 5, stk. 2.

  • Væsentlighedskravet ved vurdering af lejens aftalte størrelse fjernes (så lejen ikke gyldigt kan overstige det lejedes værdi).

  • Der indføres et krav om ens oplysninger ved behandling af sager i huslejenævnene og Grundejernes Investeringsfond.

  • Der indføres et krav om meddelelse af afgørelser til beboerrepræsentationen eller lejerne. Udlejer skal fremsende / offentliggøre alle afgørelser om lejeforhold for lejerne i ejendommen.

  • Gebyret, som udlejer ifalder, når lejeren får fuld medhold, forhøjes fra 2.180 kr. til 6.000 kr.



Hvad sker der nu?


Lovforslag er sendt i høring og er således ikke endeligt. Det skal i løbet af foråret igennem lovgivningsprocessen i Folketinget.

Lovændringerne skal i henhold til forslaget træde i kraft 1. juli 2020. For lejemål, der er gennemgribende forbedret efter § 5, stk. 2, og udlejet før lovens ikrafttræden, finder de hidtil gældende regler anvendelse. Udlejeren vil for disse lejemåls vedkommende fortsat kunne foretage udlejning efter § 5, stk. 2, uden at opfylde de ændrede krav.

Læs i øvrigt mere om boligreguleringslovens § 5, stk. 2 i vores tidligere nyhedsbrev her.


Kontakt os


Vil du vide mere om boligreguleringslovens § 5, stk. 2 og lovforslagets indhold og de mulige konsekvenser for udlejere og ejendomsinvestorer, kan du kontakte videnadvokat Jakob Juul-Sandberg, som bl.a. har skrevet ph.d.-afhandlingen ”Det lejedes værdi”, der i 2018 er kommet i 4. udgave. Afhandlingen indeholder bl.a. et selvstændigt kapitel om boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Artiklen er forfattet af:
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte mig.
Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores nyhedsservice her.
Focus Advokater logo
Odense
Englandsgade 25
5000 Odense C
63 14 20 20
mail@focus-advokater
Kolding
Toldbodgade 10, 4
6000 Kolding
Svendborg
Havnepladsen 3 A
5700 Svendborg
København
Amaliegade 40 B, 2
1256 København K
Hamborg
Grimm 8
D-20457 Hamburg
Nyhedsservice
Gå ikke glip af vigtig juridisk viden
Vælg selv dine interesseområder og modtag juridisk nyt fra landets førende specialister.
Tilmeld dig nu
Jobbørs
FOA søger DPO
FOAs arbejdsskadeteam søger en juridisk sagsbehandler
FOA Randers søger faglig sagsbehandler med erfaring i arbejdsskade-sager (genopslag)
Genopslag: Fagkoordinator til Ydelsesteamet i Center for Job og Unge
Annoncér dit stillingsopslag her
Artikler, der kunne være relevante for dig
Er en tidsbegrænset lejeaftale gyldig?
Er en tidsbegrænset lejeaftale gyldig?
22/10/2021
Lejeret
Sag afvist fra domstolsbehandling – tvisten skulle i første instans til huslejenævnet
Sag afvist fra domstolsbehandling – tvisten skulle i første instans til huslejenævnet
13/10/2021
Lejeret, Retssager og voldgift
Ny højesteretsdom: Reklamationsfrist for erstatningskrav over for lejer efter fraflytning
Ny højesteretsdom: Reklamationsfrist for erstatningskrav over for lejer efter fraflytning
12/10/2021
Lejeret
Lejer tilkendt forholdsmæssigt afslag i huslejen grundet røggener og utilstrækkelig mulighed for opvarmning
Lejer tilkendt forholdsmæssigt afslag i huslejen grundet røggener og utilstrækkelig mulighed for opvarmning
11/10/2021
Lejeret
Alment lejemål ophævet som følge af, at lejers søn blev idømt ubetinget fængsel for ulovlig våbenbesiddelse
Alment lejemål ophævet som følge af, at lejers søn blev idømt ubetinget fængsel for ulovlig våbenbesiddelse
11/10/2021
Lejeret
Lejeretlig konsekvens af mangelfuld vedligeholdelsesplan
Lejeretlig konsekvens af mangelfuld vedligeholdelsesplan
08/10/2021
Lejeret
Jurainfo logo

Jurainfo.dk er landets største juridiske online-platform samt formidler af juridisk viden. Her finder du juridiske nyheder, kurser og arrangementer. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.

Jurainfo.dk ApS
CVR-nr. 38375563
Vandtårnsvej 77, DK-2860 Søborg
(+45) 71 99 01 11
kontakt@jurainfo.dk
Ønsker du hjælp til at finde en specialist?
© 2021 Jurainfo.dk - Juridiske nyheder og arrangementer samlet ét sted