Ændring af ejendomsvurderingsloven i relation til vindmøller og solcelleanlæg

Lovforslaget indebærer bl.a. en ændring af vurderingsmetoden for ejendomme, hvorpå der er opført vindmøller og solcelleanlæg, så grundværdierne for disse ejendomme skal ansættes i forhold til selve strømproduktionen. Grundværdierne for ejendomme med vindmøller og solcelleanlæg vil, i stedet for den nuværende handelsprisnorm, således skulle ansættes ud fra anlæggenes produktionskapacitet, hvilket vil få stor betydning for grundværdien og dermed grundskylden, der beregnes på baggrund af grundværdien.

Baggrunden for ændringen af vurderingsmetoden er, at vindmølleanlæg adskiller sig fra øvrige erhvervsejendomme ved, at der ikke er nogen sammenhæng mellem grundværdien og grundarealet eller etagearealet, ligesom hensigten med lovforslaget er, at der skabes sammenhæng og harmonisering i vurderingsmetoderne for vindmølleanlæg og solcelleanlæg.

Isoleret set er det positivt, at vurderingsmetoden under vindmølle- og solcelleanlæg standardiseres og harmoniseres, da dette vil skabe transparens i vurderingen. ”Prisen” er imidlertid, at lovforslaget vil medføre en voldsom stigning i grundværdien, hvilket vil resultere i en tilsvarende stigning i den grundskyld, som ejendommens ejer skal svare til kommunen.

Udskudt til 2021

Ændringen af ejendomsvurderingsloven, der vedrører ansættelse af grundværdier for grunde med vindmølle- og solcelleanlæg, var ikke med i det lovforslag, der blev sendt i høring i efteråret, og branchen har dermed ikke haft mulighed for at bidrage med sine synspunkter.

Brancheorganisationernes foretræde for skatteudvalget den 16. december 2020 har resulteret i, at skatteminister Morten Bødskov har valgt at opdele lovforslaget, så den del af lovforslaget, der vedrører grundværdier for grunde med vindmølle- og solcelleanlæg, først færdigbehandles i Folketinget i 2021, mens den øvrige del blev vedtaget den 27. december 2020.  Dette vil give yderligere tid til at foretage en grundigere behandling af lovforslaget med inddragelse af branchen.

Hvad skal man forberede sig på?

Da udskydelsen af lovforslaget netop skyldes et ønske om en grundigere behandling med inddragelse af brancheaktører mv., kan det selvsagt ikke udelukkes, at lovforslaget undervejs i behandlingen vil blive ændret, og derfor er det også vanskeligt på nuværende tidspunkt at gætte kvalificeret på, hvad den endelige lov kommer til at indeholde. Nedenfor har vi udarbejdet en redegørelse af det oprindelige lovforslag, hvor betragtninger omkring de kontraktuelle konsekvenser fortsat er noget, som vil være relevant i vurderingen af risikoen ved allerede indgåede og nye jordlejekontrakter.

Vi forventer dog, at det ligger fast, at loven kommer til at indebære betragtelige skattestigninger for grundejere med vindmølle- og solcelleanlæg, og at loven bliver endeligt vedtaget i løbet af 2021. Men omfanget og det eksakte virkningstidspunkt er fortsat usikkert.

Det oprindelige lovforslag

Beregningsmetoden

Efter gældende regler ansættes grundværdier for ejendomme med vindmølleanlæg og solcelleanlæg på baggrund af en handelsprisnorm. Reglerne er imidlertid udmøntet på forskellig vis, så grundværdien for vindmølleanlæg ansættes ud fra produktionskapaciteten, mens grundværdien for solcelleanlæg ansættes ud fra en jordmeterpris.

Med det oprindelige lovforslag gøres der op med denne forskellighed ved vurderingen af vindmølleanlæg og solcelleanlæg. I relation til ejendomme med solcelleanlæg og vindmøller fremgår det således af lovforslaget, at grundværdien for disse ejendomme skal ansættes til den standardiserede samlede produktionskapacitet for et anlæg med samme produktionskapacitet som anlægget ganget med en standardiseret pris på 250 kr. pr. MWh (2021-niveau). Prisen på 250 kr. pr. MWh er fastsat ud fra en samlet afvejning af handelsprisniveauerne for grunde under vindmølleanlæg og solcelleanlæg.

Den standardiserede årlige produktionskapacitet fastsættes ud fra vindmølleanlæggets eller solcelleanlæggets samlede produktionskapacitet samt ud fra markedsstandarden for antallet af MWh, som et typisk anlæg med en tilsvarende produktionskapacitet kan producere i et standardår med typiske vindforhold eller solforhold.

Fastsættelsen af den standardiserede årlige produktionskapacitet er imidlertid problematisk, da der for solcelleanlæg tages udgangspunkt i et standardår med typiske solforhold. Dette er ikke hensigtsmæssigt ved solceller, da der, selv i et lille land som Danmark, er store forskelle på solens intensitet fra region til region. Typiske solforhold på Sydfyn og i Nordjylland kan således reelt ikke sammenlignes.

Baggrunden for lovforslaget

Baggrunden for ændringen af vurderingsmetoden er, at vindmølleanlæg adskiller sig fra øvrige erhvervsejendomme ved, at der ikke er nogen sammenhæng mellem grundværdien og grundarealet eller etagearealet, ligesom hensigten med lovforslaget er, at der skabes sammenhæng og harmonisering i vurderingsmetoderne for vindmølleanlæg og solcelleanlæg.

Den nye vurderingsmetode vil således medføre, at grundværdierne for ejendomme med vindmølleanlæg og solcelleanlæg vurderes ud fra den samme tilgang og får ens grundværdier, hvis anlæggenes årlige produktionskapacitet er ens, hvilket isoleret set er en fornuftig tankegang. Det problematiske er imidlertid fastsættelsen af den standardiserede pris på 250 kr. pr. MWh.

Fastsættelse af grundværdien

Vindmøller

I dag beregnes der et tillæg til grundværdien, hvis der er opstillet en vindmølle på ejendommen. Tilsvarende beregnes der et tillæg til grundværdien i form af værdien af en eventuel ret til at opstille vindmøller. En vindmølle på 1 MW udløser i dag et tillæg til grundværdien på 80.000 kr.

Efter beregningsmetoden i lovforslaget vil en vindmølleparcel med en 1 MW vindmølle resultere i en grundværdi på 500.000 kr., hvilket findes ved at gange kapaciteten med en antagelse om 2.000 fuldlasttimer og en standardpris på 250 kr. pr. MWh.

Eksemplificeret yderligere udløser en 4,2 MW vindmølle i dag et tillæg til grundværdien på 300.000 kr. Efter beregningsmetoden i det oprindelige lovforslag vil en vindmølleparcel med en 4,2 MW vindmølle resultere i en grundværdi på 2.100.000 kr., hvilket findes ved at gange kapaciteten med en antagelse om 2.000 fuldlasttimer og en standardpris på 250 kr. pr. MWh.

Denne stigning vil således resultere i en markant stigning i grundskylden, der skal svares til kommunen.  

I relation hertil skal det i øvrigt bemærkes, at Skatteministeriet i sit beregningseksempel har opgjort produktionen til at være 2.000 MWh for vindmølleanlæg, hvilket er langt under Energistyrelsens seneste basisfremskrivning for 2020, hvor der regnes med 3.400 MWh for vindmølleanlæg. Derfor er det ikke utænkeligt, at man i fremtiden vil opleve yderligere stigninger i grundværdien, hvis Skatteministeriet beslutter sig for at lægge sig op ad Energistyrelsens basistal.

Solceller

For så vidt angår solcelleanlæg fastsættes grundværdien i dag ud fra en handelsprisnorm, hvorefter der tages udgangspunkt i den bedste økonomiske anvendelse af grunden. Der beregnes altså ikke et tillæg for solcelleanlæg på samme måde, som det er tilfældet ved vindmøller.

Efter beregningsmetoden i det oprindelige lovforslag vil et solcelleanlæg med en produktionskapacitet på 50 MW resultere i en grundværdi på 11.250.000 kr., hvilket findes ved at gange kapaciteten med en antagelse om 900 fuldlasttimer og en standardpris på 250 kr. pr. MWh. Eksemplificeret yderligere vil et solcelleanlæg med en produktionskapacitet på 100 MW resultere i en grundværdi på 22.500.000 kr. efter den foreslåede beregningsmetode i lovforslaget.

Det skal i øvrigt bemærkes i relation til solcelleanlæg, at det følger af det oprindelige lovforslag, at hvis beregningsmetoden efter lovforslaget, der tager udgangspunkt i produktionskapacitet, bliver lavere end handelsprisen for landbrugsjord for det område, hvor solcelleanlægget er opført, vil handelsprisen for landbrugsjord blive anvendt.

Denne stigning vil således resultere i en markant stigning i grundskylden, der skal svares til kommunen.

Skatteministeriet har desuden i sit beregningseksempel opgjort produktionen til at være 900 MWh for solcelleanlæg, hvilket er langt under Energistyrelsens seneste basisfremskrivning for 2020, hvor der regnes med 1.300 MWh for solcelleanlæg. Derfor er det ikke utænkeligt, at man i fremtiden vil opleve yderligere stigninger i grundværdien, hvis Skatteministeriet beslutter sig for at lægge sig op ad Energistyrelsens basistal.

Kontraktuelle konsekvenser

For nuværende anlæg vil vurderingen bero på, hvorvidt risikoen er placeret hos jordejer eller udvikler (hvis man er både jordejer og udvikler vil risikoen altid være placeret hos en selv).

For eksisterende anlæg, hvor det i lejekontrakten ikke er reguleret, hvorledes ændringer i lov eller specifikke skattemæssige konsekvenser håndteres, er udgangspunktet, at jordejer bærer risikoen for en eventuel stigning i beskatningsgrundlaget. Hvis der i lejekontrakten er hel eller delvis regulering af lovændringer og skattemæssige konsekvenser, vil dette bero på en konkret vurdering af den pågældende lejekontrakt.

For eksisterende lejekontrakter ser vi en tendens til, at der er en risikofordeling mellem parterne for fremtidige lovændringer, og såfremt en lovændring vedtages, vil der skulle ske en udregning og/eller forhandling af fordelingen af det øgede beskatningsgrundlag.

For fremtidige lejekontrakter afhænger udfaldet af de konkrete forhandlinger.

Bech-Bruuns kommentarer

Der er ingen tvivl om, at det oprindelige lovforslag ville have en forretningsmæssig konsekvens både for nuværende og fremtidige vind og solcelleprojekter. Ift. nuværende projekter skal der foretages en vurdering af, hvorvidt det er jordejer eller udvikler, som bærer risikoen for det øgede beskatningsgrundlag, og ift. fremtidige projekter (hvor der endnu ikke er indgået en lejekontrakt) skal konsekvensen af det øgede beskatningsgrundlag placeres. Vores vurdering er, at for fremtidige projekter vil risikoen blive placeret hos jordejer enten i form af en lavere lejeværdi og/eller i form af den fordeling af risiko, som skal foretages for eventuelle fremtidige stigninger i beskatningsgrundlaget.