Omkostnings-/budgetsikkerhed er ofte et afgørende parameter for, om en byggesag betegnes som en succes. Vi ser i den forbindelse en øget interesse for – både blandt offentlige og private bygherrer – at udforske alternative vederlags- og samarbejdsformer, eksempelvis i form af skræddersyede samarbejds- og incitamentsmodeller eller entreprisekontrakter baseret på "åben bog-princippet". I denne artikel ser vi nærmere på "åben bog-princippet" og gennemgår seneste praksis fra Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed om aftalevarianten. Vi giver dig også forslag til særlige opmærksomhedspunkter for parter, som overvejer at basere sine aftaler på "åben bog-princippet".
Hvad går "åben bog-princippet" ud på?
"Åben bog-princippet" – også kaldet "åben fakturering" eller "åben kalkulation" – er en aftalevariant, hvor parternes aftale baserer sig på en grundlæggende forudsætning om, at total- eller hovedentreprenøren giver bygherren indsigt i byggesagens økonomiske forhold, herunder kalkulationer, bilag, aftalesedler med underentreprenører mv., såvel som faktisk afholdte omkostninger i byggeperioden. Sædvanligvis skal bygherre ligeledes have indsigt i (og ofte også indflydelse på) underentreprise- og rådgiverkontrakter.
Valget af "åben bog-princippet" som aftalevariant er typisk motiveret af et ønske fra begge parter om at reducere omkostningsrisikoen ved traditionelle fastprisaftaler. I stedet for en fast pris fastlægges typisk en budgetramme (targetpris) og en på forhånd fastsat specifik procentsats som entreprenørens fee/tillæg udgør, eksempelvis 15 %.
Entreprenørens vederlag baserer sig i sidste ende (i hvert fald delvist) på de faktiske projektomkostninger (eller en specificeret del heraf). Ofte aftales der ligeledes en fordelingsnøgle eller andre specifikke mekanismer for deling af eventuelle besparelser eller overskridelser i forhold til targetprisen.
Seneste voldgiftspraksis: Er "åben bog"-projekter bedre garderet mod ekstraarbejder?
En "åben bog"-kontrakt kan være hensigtsmæssig for begge parter. Aftalevarianten er imidlertid ikke uproblematisk og kan – navnlig hvis ikke parterne er omhyggelige ved kontraktudarbejdelsen – give anledning til ubehagelige overraskelser undervejs i byggeprocessen. Selvom det traditionelt har været opfattelsen, at en total- eller hovedentreprenør i en "åben bog"-aftale har vanskeligere ved at komme igennem med krav om ekstraarbejder, illustrerer en nylig voldgiftskendelse gengivet i TBB 2026.131 VBA dog, at det ikke er udelukket, når bygherren har indsigt i og aktivt vælger mellem de underentreprisetilbud, som total- eller hovedentreprenøren har indhentet.
Voldgiftskendelsen er på linje med kendelsen trykt i TBB 2022.584 VBA, som også vedrørte ekstraarbejder (dog i totalentreprise).
TBB 2026.131 VBA
Det primære omdrejningspunkt i TBB 2026.131 VBA var hovedentreprenørens ("HE") krav om betaling af ca. DKK 9,7 mio. for en række ekstraarbejder. Parterne havde indgået entrepriseaftale "på partneringlignende vilkår (Open Book)" i en form, hvor bygherren ("BH") havde fuld indsigt i underentreprenørens tilbud og adgang til at drøfte disse direkte med de respektive underentreprenører.
Voldgiftsretten fastslog generelt, at der ved vurderingen af HE's krav om ekstraarbejder måtte tages afgørende hensyn til "hovedentreprisens karakter", herunder at HE ikke havde selvstændig mulighed for at tilrettelægge snitfladerne mellem underentreprenørerne. Voldgiftsretten fandt derfor, at BH på den baggrund ikke kunne kræve, at HE skulle afholde udgifter til arbejder, som manglede i underentreprenørernes tilbud eller ydelser (set i forhold til BH's udbudsmateriale).
Voldgiftsretten anførte også, at der ved bedømmelsen ikke kunne lægges vægt på bestemmelser i aftalegrundlaget, der var uforenelige med den partneringlignende aftalemodel, herunder bestemmelser om aftaledokumenternes prioriterede rækkefølge, samt krav om at "den mest omfattende løsning" anses for indeholdt i tilbuddet ved uoverensstemmelser mellem tegninger, beskrivelser og beregninger.
Voldgiftsretten forholdt sig herefter til de enkelte krav om betaling af ekstraarbejder, herunder om hvorvidt BH (eller BH's rådgivere) vidste eller burde have vidst, at ekstraydelserne ikke var inkluderet i underentreprenørernes respektive tilbud. HE fik – under hensyntagen til (og efter fradrag af) konstaterede mangler – medhold i betaling af knap DKK 7 mio.
Vores bemærkninger – det gode samarbejde begynder allerede i kontraktindgåelsesfasen
Alternative vederlags- og samarbejdsmodeller (set i forhold til mere traditionelle former) kan i visse tilfælde være effektive redskaber til at opnå et succesfuldt byggeprojekt. Selvom sådanne alternative aftalevarianter – herunder "åben bog"-varianten – ofte baserer sig på en grundforudsætning om tillid og åbenhed, bør parterne desuagtet være omhyggelige i kontraktfasen. Ofte kan et tydeligt kontraktgrundlag netop understøtte et godt samarbejde og medvirke til, at parterne senere undgår konflikter/tvister, som udspringer af, at parterne har forskellige opfattelser af, hvad der faktisk er aftalt.
Nedenfor finder du tre eksempler på temaer, som typisk bør påkalde sig særlig opmærksomhed i "åben bog"-aftalevarianten:
1. Åbenhed – i hvilken form og hvordan sikres det
Gennemsigtighed er et væsentligt element i aftalevarianter baseret på "åben bog-princippet". Parterne bør allerede i kontrakten forholde sig til, hvordan og i hvilket format oplysningerne skal præsenteres, eksempelvis et datarum, projekt/byggeweb såvel som hvor ofte platformen skal ajourføres. Skal samarbejdsformen fungere, stiller det store krav til, at parterne også i praksis efterlever de mekanismer, der er fastsat i aftalegrundlaget. Som bygherre bør man også overveje at indarbejde kontraktuelle "håndtag", hvis entreprenøren ikke efterlever parternes aftale, eksempelvis i form af bodsbestemmelser.
2. Tydelig beskrivelse af vederlagsmodellen
Det er i begge parters interesse, at kontraktgrundlagets beskrivelse af vederlags- og incitamentsmodellerne er tydelig. Hvis aftalegrundlaget er uklart og dermed giver anledning til fortolkningstvivl, kan det hurtigt føre til tvister. Parterne bør derfor være særdeles omhyggelige med beskrivelsen af vederlags- og incitamentsmodeller – og bør blandt andet forholde sig til konsekvenserne af, hvis projektomkostningerne (eller den del, som entreprenørens vederlag beregnes på baggrund af) bliver større eller mindre end estimeret (targetprisen). Det er centralt, at parterne forholder sig, hvordan denne risiko skal fordeles mellem parterne.
3. Gennemgå underentreprisetilbud nøje
Hvis bygherre får fremlagt underentreprisetilbud til sin gennemgang og stillingtagen, bør bygherre - som illustreret ved seneste voldgiftspraksis - aktivt og nøje forholde sig til de fremlagte tilbud for at sikre sig, at alle nødvendige/ønskede ydelser er inkluderet. Bygherre bør være særligt opmærksom på, at bygherre ikke kan forlade sig på "opsamlende" standardiserede bestemmelser om, at (hoved-/total-)entreprenøren skal levere "den mest omfattende løsning" (eller lignende).
Vores rådgivning
Hvis du har spørgsmål om entrepriseretlige samarbejdsformer, herunder "åben bog-princippet", eller i øvrigt har behov for rådgivning om eller bistand med kontraktudarbejdelse til brug for dit næste projekt, er du altid velkommen til at kontakte os. Vores specialister i fast ejendom og entreprise har stor erfaring med at bistå byggeriets parter med entrepriseretlig rådgivning, herunder kontraktudarbejdelse, samt tvister om blandt andet ekstraarbejder.
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
Denne artikel er udgivet efter aftale med Kromann Reumert. Den er oprindeligt udgivet her.
Skal din artikel også udgives via Jurainfo og udsendes direkte, via e-mail, til personer og virksomheder som specifikt efterspørger viden og kompetencer inden for dit område? Ansøg om en profil her.
