FM 2020.210: I november 2019 havde en udtrædende lejer, den nye lejer og udlejer underskrevet et tillæg til erhvervslejekontrakten, hvorved den nye lejer indtrådte i lejemålet. Ifølge tillægget skulle den nye lejer overtage ”samtlige rettigheder og forpligtelser i henhold til Lejekontrakten og Tillægget.” Udlejer havde ved en fejl betalt forbrugsudgifterne til el gennem flere år, selvom det fremgik af erhvervslejekontrakten, at lejer skulle betale forbrugsudgifterne direkte til forsyningsselskaberne. Udlejer sendte et påkrav til den indtrædende lejer, hvoraf fremgik refusion af eludgifter fra den 13. marts 2017 og frem.
Fogedretten nægtede at fremme sagen, da det af udlejer fremsatte krav, ikke støttedes på lejekontrakten eller tillægget og da udlejer ikke havde gjort den nye lejer opmærksom på det meget betydelige krav forinden underskrift af tillægget til lejekontrakten.
Modsat fogedretten ophævede landsretten fogedrettens kendelse og hjemviste sagen med henblik på at fremme udsættelsesforretningen.
Landsretten bemærker, at lejeren både ifølge erhvervslejelovens § 55 samt tillægget til erhvervslejekontrakten er indtrådt i forpligtelserne i lejeforholdet, herunder i restancer før indtrædelsestidspunktet. Landsretten bemærker ligeledes, at det følger af lejekontrakten, at lejeren skal betale udgiften til el direkte til for-syningsselskaber, hvorfor refusionskravet udspringer af lejerens misligholdelse af sin forpligtelse ifølge lejekontrakten. Beløbet vedrørende eludgifter i påkravet indgik som en pligtig pengeydelse og kunne danne grundlag for ophævelse og udsættelse.
Bech-Bruuns kommentar
Det fremgår af redaktørens kommentar til kendelsen, at den ikke synes at være i overensstemmelse med den hidtidige praksis omkring ophævelse af lejemål på grundlag af ældre restancer. Der henvises blandt andet til følgende afgørelser:
FM 2019.126: Udlejer afsendte den 19. november 2018 et påkrav for lejerens manglende betaling af 4 måneders husleje for perioden fra november 2017 til februar 2018 og huslejen for november 2018. Lejeren hørte ikke mere fra udlejer før efter hans død i september 2018. Boet ophævede lejekontrakten ved ophævelsesskrivelse af 6. december 2018. Landsretten tiltrådte fogedrettens kendelse, hvorefter udlejer ikke var berettiget til et ophæve lejemålet som følge af passivitet. Perioden strakte sig over mere end 1½ år.
FM 2011.129: Den 29. april 2009 indgik udlejer og lejerne en lejekontrakt. Det fulgte af lejekontrakten, at lejerne senest den 15. april 2009 skulle betale depositum. I juni 2009 afgav udle-jer påkrav omkring depositum, men fulgte ikke op med en ophævelsesskrivelse. Den 15. juli 2010 afgav udlejer igen påkrav for manglende betaling af depositum og udlejer ophævede lejemålet ved skrivelse af 12. august 2010. Fogedretten fandt, at udlejeren havde udvist retsfortabende passivitet, hvorfor ophævelsen ikke var berettiget. Landsretten var enig i fogedrettens kendelse, da udlejer, ved ikke havde inddrevet det aftalte depositum i en periode, der har strakt sig over omkring 1 år, havde udvist passivitet.
I disse afgørelser havde udlejer udvist passivitet som følge af i henholdsvis 1½ og 1 år at have undladt at inddrive det skyldige beløb.
I den nylig afsagte kendelse var udlejer ikke bevidst om, at denne igennem en længere periode havde betalt forbrugsudgifterne til el for den udtrædende lejer. Det er dermed kun forældelsesreglerne, som er relevante i forhold til udlejers krav, da udlejer ikke var bevidst eller burde have vidst, at de igennem en længere periode fejlagtigt havde betalt forbrugsudgifterne til el.
Denne afgørelse synes derfor ikke at være i strid med tidligere afgørelser, da den ikke omhandlede passivitet.
Jurainfo.dk er landets største juridiske nyhedsside. Her finder du juridiske nyheder, kurser samt ledige juridiske stillinger. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.
