Truende lejer ‒ kan lejemålet ophæves?

Introduktion til retsgrundlaget

Ved særlige overtrædelser af god skik og orden har en udlejer, ifølge lejeloven og almenlejeloven, mulighed for at ophæve lejemålet. Det kræver dog, at lejerens overtrædelser må anses at være af en sådan karakter, at en flytning er påkrævet. Lejelovgivningens opsigelsesregler kan ikke fraviges til skade for lejeren.

Begge love indeholder en ikke-udtømmende liste over eksempler på overtrædelser af god skik og orden. Det er eksempelvis situationer, hvor:

• lejeren, medlemmer af dens husstand eller andre, der af en lejer har fået adgang til ejendommen, udøver fysisk vold eller truer med dette
• lejerens adfærd medfører fare for ejendommen eller personer
• lejerens adfærd er chikanerende, ødelæggende eller i øvrigt til gene.

"Ofrene" for adfærden kan være udlejer, dennes ansatte, de andre lejere i ejendommen, andre der lovligt færdes i ejendommen eller selve ejendommen.

Det vil i alle tilfælde bero på en konkret vurdering, hvorvidt lejerens adfærd er af en sådan karakter, at udlejer er berettiget til at ophæve lejemålet, alternativt ved mindre grove tilfælde at opsige lejemålet. I vurderingen indgår almindelige proportionalitetshensyn samt faktorer såsom:

• misligholdelsens karakter/grovhed
  
• om lignende adfærd er foretaget tidligere eller efterfølgende
• lejeforholdets varighed
• lejerens forhold i øvrigt.

I visse tilfælde vil det være påkrævet, at udlejer først sender en skriftlig advarsel med påtale af den uacceptable adfærd, førend en ophævelse kan komme på tale. I tilfælde, hvor adfærden må anses at være af særlig grov karakter, vil en forudgående advarsel ikke være påkrævet, førend udlejer er berettiget til at ophæve lejemålet.

Ifølge den forhenværende regerings ghettoudspil fra 2018 kan et lejemål også ophæves, hvis lejeren – eller et medlem af dens hustand – idømmes ubetinget fængselsstraf for visse former for kriminalitet begået inden for en kilometer fra ejendommen (herunder også forsøg på disse former for kriminalitet). Disse straffelovsovertrædelser er så væsentlige, at en ophævelse kan begrundes, uden at udlejer skal argumentere for, at lejers fraflytning er påkrævet. I sådanne situationer er udlejer heller ikke forpligtet til at sende en forudgående skriftlig advarsel til lejeren.

At lejeren bliver dømt for eventuelt begået kriminalitet er i sig selv ikke forudsætning, men det kan være en vægtig grund. Omvendt kan det være hæmmende for udlejers mulighed for at ophæve lejemålet, hvis lejer bliver frifundet, da bevisbyrden så vil være sværere at løfte. Det er imidlertid ikke utænkeligt, at en ellers frifundet lejer kan blive udsat af sit lejemål, eksempelvis på grund af straffe- og civilrettens forskelige krav til bevisbyrde.

Hvis grundlaget for ophævelsen er særlig overbevisende og i overvejende grad består af skriftlig dokumentation, vil udlejer ‒ hvis lejer bestrider ophævelsen - ofte kunne få gennemtvunget ophævelsen og lejers fraflytning ved en umiddelbar fogedforretning. Fogedretten vil i så fald tage stilling til, om der foreligger det tilstrækkelige klare grundlag for, at vedkommende lejer skal udsættes af sit lejemål på grund af tilsidesættelse af god skik og orden. En sådan umiddelbar fogedforretning vil være langt billigere og hurtigere end den almindelige proces ved domstolene. Afgørelserne fra fogedretten vil være i form af en kendelse.

Hvis der er behov for en mere omfangsrig bevisførelse, vil det være nødvendigt at anlægge en almindelig retssag, hvor der skal udveksles processkrifter og gennemføres en sædvanlig hovedforhandling. Sagsbehandlingstiderne varierer hos de enkelte byretter, men erfaringsmæssigt vil det ofte tage 6-12 måneder, førend retten vil afsige dom.

Hvornår er ophævelse af lejemål berettiget?

Den 15. november 2019 afsagde Østre Landsret en kendelse, hvor en udlejer fik medhold i en opsigelse af en lejer, som i flere måneder, ifølge udlejer, havde råbt og skreget på forskellige tider af døgnet. De øvrige lejere følte sig chikanerede af den støjende adfærd, som også bestod af højlydt banken på vægge og gulve. Landsretten fandt, ligesom fogedretten, at lejeren havde tilsidesat god skik og orden i en sådan grad, at en udsættelse var påkrævet.  

Kendelsen er et eksempel på, at det ikke kræves, at lejer udøver fysisk vold eller truer med det, for at lejemålet kan ophæves. Støjende adfærd kan i sig selv være tilstrækkelig ‒ især hvis adfærden fortsætter på trods af (gentagende) advarsler.

Det er derfor ikke overraskende, at en mere aggressiv adfærd også berettiger, at et lejemål bliver ophævet. I en dom, som Retten i Lyngby afsagde den 12. februar 2020, blev en ophævelse fundet berettiget, da lejer gentagende gange havde optrådt aggressivt. Ejendommens vicevært var blevet spyttet på, og lejeren havde revet brevsprækken af på en af de andre beboeres hovedør. Ifølge retten var det desuden uden betydning for dommen, at lejeren var psykisk syg, da der var tale om konsekvent adfærd og altså ikke enkeltstående udfald i lejerens sindstilstand.

I en anden sag, som blev afgjort af Vestre Landsret den 2. december 2019, havde en lejer givet en anden lejer et knytnæveslag i maven og tidligere lagt op til slåskamp under en diskussion. Domstolen fandt det ikke godtgjort, at lejers adfærd havde haft en sådan karakter, at en fraflytning var påkrævet. Det skyldtes især, at der var tale om enkeltstående og spontant opståede episoder. Retspraksis viser ellers, at vold som hovedregel kan medføre ophævelse uden forudgående advarsel.

Truende adfærd, som berettiger en ophævelse af et lejemål, kan imidlertid også begås af medlemmer af lejerens hustand. I en dom, som blev afsagt af Østre Landsret den 23. marts 2020, var det ikke godtgjort, at en lejers fralytning var påkrævet, efter lejerens søns havde truet en politimand ca. 300-500 meter fra lejemålet og dermed overtrådt straffelovens § 119. Selv om adfærden var af en sådan karakter og begået så tæt på lejemålet, at den som udgangspunkt berettigede ophævelsen, lagde domstolen vægt på, at:

• lejeren havde boet i lejemålet i mere end 30 år uden at have givet anledning til klager
• sønnens adfærd "alene" havde medført en fængselsstraf på tre måneder
• en mulig ophævelse ikke blev set som en egnet måde, hvorpå sønnens tilstedeværelse i området blev forhindret
• sønnen ikke havde været i lejligheden siden august 2017
• sønnen var rejst ud af landet i slutningen af november 2017 med et indrejseforbud i seks år og derfor ikke længere var en del af hustanden.

Vores anbefaling

Vi udleder af ovenstående interessante afgørelser, at udlejeren ikke nødvendigvis skal udvise stor tolerance for lejernes adfærd. Der kan dog opstå tvivlstilfælde, hvor det er nødvendigt, at du som udlejer søger kompetent og erfaren rådgivning. I sådanne tilfælde står vi klar til at rådgive og give dig en konkret vurdering af sagen; eksempelvis om det er sandsynligt at få medhold i en ophævelse og om sagen kan forventes gennemført som en umiddelbar fogedforretning.