En kommune varetog usagligt et kommunalt forsyningsselskabs interesser på bekostning af statens. Det har Østre Landsret afgjort, og derfor kendt en fravigelse af gæsteprincippet ugyldig. Blandt andet var størrelsen af forsyningsselskabets betaling for fravigelse af gæsteprincippet i misforhold til besparelsen.
Østre Landsret har truffet afgørelse om, at en fravigelse af gæsteprincippet i en tinglyst servitut var ugyldig.
Sagen kort
En kommune og et kommunalt forsyningsselskab havde aftalt og tinglyst servitut om en fravigelse af gæsteprincippet, så forsyningsselskabet ikke skulle betale for arbejder forbundet med omlægning af et regnvandsbassin, hvis kommunen senere ændrede anvendelsen af det areal, bassinet befandt sig på. Forsyningsselskabet havde i den anledning betalt 30.000 kr. til kommunen for den tinglyste rådighedsindskrænkning.
Aftalen blev indgået på et tidspunkt, hvor det stod klart for både kommunen og forsyningsselskabet, at Banedanmark i henhold til en vedtaget anlægslov skulle anlægge jernbane på det omhandlede areal.
Senere eksproprierede Banedanmark arealet. Ved ekspropriationen indtrådte Banedanmark i kommunens rettigheder og pligter, herunder aftalen om fravigelse af gæsteprincippet. Banedanmark gjorde gældende, at fravigelsen af gæsteprincippet var ugyldig, så Banedanmark ikke skulle betale omkostningerne for at fjerne bassinet. Omkostningerne var anslået til mindst en million kroner.
Landsrettens afgørelse
Landsretten lagde til grund som ubestridt, at både kommunen og det kommunale forsyningsselskab kendte linjeføringen for den nye jernbane og vidste, at arealet ville blive eksproprieret af Banedanmark. De var ligeledes klar over, at udgifterne til omlægning af regnvandsbassinet ville udgøre mindst en million kroner.
På denne baggrund fandt landsretten, at kommunen og det kommunale forsyningsselskab med aftalen om at fravige gæsteprincippet havde til hensigt at sikre, at staten kom til at betale for omlægningen af bassinet.
Landsretten fandt, at det betalte vederlag på 30.000 kr. for at fravige gæsteprincippet stod i åbenbart misforhold til den økonomiske byrde, der herved blev pålagt ejendommens kommende ejer og den besparelse, som det kommunale forsyningsselskab samtidig opnåede.
Hertil udtalte landsretten, at kommunens handling
”… der ikke kan anses for ordinær, udelukkende havde til formål at varetage [det kommunale forsyningsselskabs] økonomiske interesser på bekostning af [Banedanmark], og kommunen med vedtagelsen og tinglysningen af servitutten handlede klart i strid med det grundlæggende princip om saglig forvaltning ...”
Det forhold, at forsyningsselskabets kunder også var borgere i kommunen, kunne ikke føre til et andet resultat.
Landsretten fandt herefter, at kommunen ved vedtagelse og tinglysning af servitutten havde handlet klart ulovligt, og at servitutten i lyset af de konkrete omstændigheder var ugyldig.
Bech-Bruuns kommentar til sagen
Gæsteprincippet er en betegnelse for den udfyldende regel, der finder anvendelse, når der uden vederlag er givet tilladelse til at anbringe en ledning på en ejendom. Reglen indebærer, at ledningsejeren som ”gæst” skal betale for de ledningsarbejder, der er nødvendiggjort af arealejerens ændrede benyttelse af arealet, hvor ledningen er anbragt.
Den nye dom fra Østre Landsret lægger sig i kølvandet på Højesterets dom af 19. maj 2015 i Vintapperrampe-sagen, hvor Højesteret fastslog, at der skal klare holdepunkter til, for at gæsteprincippet skal anses for fraveget, da en fravigelse kan være byrdefuld for arealejeren. Ved vurderingen lagde Højesteret blandt andet vægt på, at der ikke var betalt vederlag i forbindelse med tinglysning af servitutten.
I denne sag fra Østre Landsret var servituttens ordlyd klar nok; der kunne ikke herske tvivl om, at hensigten var at fravige gæsteprincippet. Ydermere var der betalt en erstatning. Dommen kan da heller ikke tolkes sådan, at der generelt består risiko for, at servitutter, der fraviger gæsteprincippet mod betaling af en eventuelt beskeden erstatning, vil blive tilsidesat.
Når Landsretten alligevel finder servitutten ugyldig – med den konsekvens, at gæsteprincippet finder anvendelse – skyldes det de krav til saglighed, som en kommune er underlagt, også ved indgåelse af privatretlige aftaler, og som konkret blev fundet at være tilsidesat.
Dommen kan have relevans for de mange kommunalt ejede ejendomme med forsyningsledninger, som efter forsyningsudskillelsen i henhold til vandsektorloven i dag er ejet af selvstændige forsyningsselskaber og derfor som udgangspunkt ligger på gæsteprincipvilkår.
Kommunerne og forsyningsselskaberne er næppe på grundlag af dommen afskåret fra at indgå aftaler om fravigelse af gæsteprincippet. Men fravigelsen skal i givet fald have en konkret, saglig begrundelse. Fx skal en kommune, der overvejer at acceptere en fravigelse af gæsteprincippet, tage med i saglighedsvurderingen, at fravigelsen af gæsteprincippet som udgangspunkt i en salgssituation vil påvirke ejendommens værdi i negativ retning.
Læs hele afgørelsen
her
-medium.jpg)
