Focus Advokater har repræsenteret en udlejer i en principiel sag om gyldigheden af et tillæg om regulering af leje til en lejekontrakt, som lejerne havde underskrevet, og om udlejers ret til at lade pligten til at stå for renholdelse – og dermed betale for renovation – påhvile lejer. Højesteret har nu afsagt dom i sagen.
Sagen kort
Sagen vedrører en boligforening, der oprindeligt havde indgået en lejekontrakt, hvorefter lejerne betalte fællesudgifter ud over deres almindelige husleje. Det var også aftalt i lejekontrakten, at boligforeningen kunne lade lejerne betale for renovation direkte til forsyningsselskabet, såfremt forsyningsselskabet accepterede dette.
Senere sendte udlejer tillæg til lejekontrakten til 49 lejere. Tillægget indebar bortfald af kravet om betaling for fællesudgifter, at lejers udgifter til renovation skulle betales direkte til forsyningsselskabet, en løbende lejeregulering, og at udlejer afskar sig fra at foretage andre huslejestigninger i en 5 årig periode.
Lejerne modtog sammen med tillægget et fremsendelsesbrev, hvori det var beskrevet, hvad tillægget indeholdt af ændringer. Lejerne blev bedt om at returnere tillægget i underskrevet stand. Samtlige lejere, med undtagelse af 6 lejere, underskrev tillægget. Nogle af lejerne forklarede senere i retten, at de følte sig forpligtede hertil. De lejere, der havde underskrevet tillægget, var efter deres forklaringer uvidende om, at 6 lejere ikke underskrev tillægget. Det havde resulteret i, at disse 6 lejere betalte en lavere husleje end de lejere, der havde underskrevet tillægget.
Huslejenævnet godkendte tillægget til lejekontrakterne; men tilsidesatte aftalen om renholdelse med henvisning til, at en udlejer ikke kunne kræve betaling for fjernelsen af renovation som en ydelse ud over lejen. Boligretten nåede til samme resultater.
Landsretten fandt i modsætning til de tidligere instanser, at lejerne ikke var bundet af tillægget ud fra et forudsætningssynspunkt, og at lejerne ikke skulle betale for renovation til forsyningsselskabet som et tillæg til huslejen.
Focus Advokater søgte herefter på vegne udlejer tredjeinstansbevilling til at indbringe sagen for Højesteret. Bevillingen blev givet i november 2019, da sagen indeholdt principielle lejeretlige spørgsmål om gyldigheden og rækkevidden af de indgåede aftaler. Læs eller genlæs indlægget her om dette.
Højesterets dom af 11. november 2020
Højesteret stadfæstede landsrettens dom – dog med en anden begrundelse. Højesteret fandt, at lejerne ikke var bundet af deres underskrifter på tillægget til lejekontrakterne. Begrundelsen var blandt andet, at indholdet af fremsendelsesbrevet fra udlejer kunne være misvisende for lejerne, at tillægget ensidigt var til gunst for udlejeren, og at initiativet til at ændre lejekontrakterne alene kom fra udlejer. Desuden lagde Højesteret vægt på, at tillægget blev sendt, uden at der havde været forudgående drøftelser med eller orientering af lejerne, samt at udlejer var den professionelle part i lejeforholdet og dermed havde en overlegen stilling over for lejerne. Lejerne kunne på den baggrund få det indtryk, at de var forpligtede til at underskrive tillægget.
For så vidt angik forpligtelsen til at betale for renovation fandt Højesteret, at den pligt til renholdelse, som ved aftale skulle påhvile lejerne, reelt alene var en pligt til at betale for renovation. Højesteret lagde til grund, at en aftale mellem udlejer og lejer om, at lejer særskilt skal betale udgifter til renovation direkte til renovationsselskabet, må sidestilles med en aftale om, at der skal ske særskilt betaling for dette som et tillæg til huslejen. På baggrund heraf fandt Højesteret, at lejerne ikke er forpligtede til at betale for renovation udover huslejen.
Konsekvenser
Med dommen er det endeligt fastslået, at en udlejer ikke har nogen mulighed for at aftale med en boliglejer, at denne lejer overtager renovationsforpligtelsen, således at renovation ikke er en del af lejeforholdet. Renovationsforpligtelsen, og dermed betalingen herfor til renovationsselskabet, vil således altid være udlejers forpligtelse i boliglejeforhold. Udlejers renovationsforpligtelse i henhold til daværende lejelovs § 19, stk. 3, kan dermed ikke fraviges ved aftale i medfør af § 24. Dette fremgår ikke af bestemmelsen, men er nu fastslået af Højesteret.
Desuden kan man af dommen udlede, at udlejer i nogle tilfælde vil have en vejledningspligt, når der sendes meddelelser til en boliglejer om ændring af lejevilkår. Selvom dette ikke fremgår direkte af loven. Udlejere skal derfor fremadrettet være særligt på passelige, når der indgås tillægsaftaler med lejere.
Højesterets afgørelse kan læses her.
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
