Ophævelse af lejemål pga. kriminalitet

I nedenstående ser vi nærmere på reglerne omkring ophævelse af lejemål på grund af kriminalitet begået af lejer eller et medlem af lejers husstand. Vi ser på de nye regler gældende fra december 2018 og giver konkrete råd til, hvad du som udlejer skal gøre i en sag om udsættelse - og om de nye regler har gjort en udsættelse lettere.

Nye regler trådte i kraft pr. 1.december 2018

Der er indført nye bestemmelser i lejeloven (LL) og Lov om leje af almene boliger (LLAB). Bestemmelserne skal gøre det lettere for boligudlejerne at komme af med ”problematiske” lejere, hvis familier skaber utryghed i boligområdet – og hvor der er familiemedlemmer, der er dømt for kriminalitet begået der. Reglerne skal supplere de allerede gældende regler om udlejers ophævelsesmuligheder.

Regelgrundlaget

Hjemlen til ophævelse af et boliglejemål ved overtrædelser af god skik og orden findes i LL § 93, stk. 1, litra g – og for så vidt angår grov tilsidesættelse af god skik og orden litra m. I LLAB findes hjemlen i § 90, stk. 1, nr. 7, og nr. 13. Endvidere gælder om sådanne ophævelser også de pr. 1. december 2018 indførte bestemmelser (litra j / nr. 10 ).

Med de nye regler er der tydeligere kriterier for, hvornår en udlejer kan ophæve et lejemål på grund af kriminalitet begået af lejer eller medlemmer af lejers husstand. Det er i bestemmelserne nu direkte defineret, hvilke typer af kriminalitet der på grund af deres karakter og grovhed vurderes at være særligt egnede til at skabe utryghed i et boligområde, og som derfor er så væsentlige, at de i udgangspunktet kan begrunde en ophævelse. Endvidere er der indført krav om, at kriminaliteten skal være begået inden for en geografisk afstand på 1 km fra, hvor ejendommen med lejemålet er beliggende, for at der kan dannes grundlag for ophævelse.

Normalt ville en sag om ophævelse på grund af en lejers utryghedsskabende handlinger skulle føres i boligretten, hvilket kunne tage meget lang tid. Med lovændringen har man forudsat, at disse sager nu kan gennemføres via fogedretten – så udlejer og ikke mindst de øvrige lejere ikke skal være utrygge i den lange periode, der kunne gå til en boligretssag (og eventuelt en ankesag i landsretten) var afsluttet.

Hvad skal du som udlejer gøre i en sag om udsættelse?

Fremgangsmåden vil i korte træk være:

1. Udlejer skal sikre dokumentationen for ophævelsesgrundlaget (dommen over lejeren/medlemmet af lejerens husstand). En ophævelse forudsætter, at der foreligger en endelig dom i straffesagen mod den pågældende.
2. Sende meddelelse om ophævelsen til lejeren.
3. Indbringe sagen for fogedretten – bilagt dokumentation – herunder dokumentation for, at 1 km kriteriet er overholdt, hvis det er tilfældet for sagen. Den geografiske afstand fastsættes i fugleflugtslinje fra det tætteste yderste punkt af matrikelnummeret, hvorpå lejemålet er beliggende, og til det sted, hvor gerningen ifølge dommen er begået.
4. Afvente afgørelsen (evt. indbringe for den landsretten inden 14 dage herefter)
5. Gennemføre ”fraflytningsforretning” som normalt, når lejeren er flyttet.

Der findes endnu ikke offentliggjorte afgørelser, hvor de nye regler har været anvendt. I forhold til de allerede gældende regler, har spørgsmålet hvornår en lejer kan udsættes af sit lejemål på grund af kriminalitet begået af lejerens børn, været prøvet flere gange.

Højesteret afsagde den 1. maj 2018 dom i en sag om ophævelse af et lejemål begrundet i lejerens søns kriminalitet begået i boligområdet, hvor ejendommen med lejemålet var beliggende. Landsretten havde tidligere afvist, at der i sagen var grundlag for ophævelse, da kriminaliteten ikke var begået med den efter ophævelsesbestemmelsen fornødne tilknytning til ejendommen. Dette var hovedårsagen til, at ovennævnte lovændringer blev bragt i forslag og gennemført. Lejeren blev udsat af Højesteret.

Den 13. november 2018 har Højesteret afsagt endnu en dom med samme problemstilling. Her blev resultatet, at lejeren ikke kunne udsættes.

I februar 2019 blev der yderligere afgjort 3 sager i Østre Landsret om samme spørgsmål. Her fandt landsretten i to tilfælde, at lejeren ikke kunne udsættes, og i et tilfælde at lejeren kunne.

Retspraksis – efter de indtil 1. december 2018 gældende regler – tegner altså et uklart billede af, hvornår det er muligt at få en lejer udsat af sit lejemål, når et medlem af lejerens husstand har begået kriminalitet. Det afgørende moment i alle sagerne er ikke, om kriminaliteten er en hævebegrundende adfærd (det er den!); men om udsættelsen af lejeren er en proportional følge af den hævebegrundende adfærd. Det skyldes, at domstolene skal tage stilling til – under hensyntagen til alle momenter i sagen – om lejerens forhold – eller hensyn til tryghed blandt de øvrige beboere vægter højest. Derfor bliver sagerne afgjort på grundlag af en meget konkret vurdering. Der kan altså opstå situationer, hvor en i øvrigt gyldig ophævelse ikke kan ”effektueres” med udsættelse af lejeren, fordi denne retsfølge ikke er et proportionalt indgreb.

Man kan argumentere for, at lovændringerne var unødvendige. Den landsretsdom, som de var baseret på, blev ændret i Højesteret. Højesteret har givet udlejer ”hjemmel” til at ophæve et lejemål, når et medlem af en lejers husstand har begået alvorlig kriminalitet i det område, hvor ejendommen, hvor lejeren bor, er beliggende.

Højesteret har også vist, at der skal foretages en proportionalitetsvurdering, hvor alle konkrete elementer af den foreliggende sag indgår i vurderingen af, om lejeren kan sættes ud – det ændrer lovbestemmelserne ikke på – ej heller det forhold at sagen kan starte i fogedretten.

Focus Advokater bemærker

Sammenfattende kan det indtil videre konkluderes, at lovændringerne har givet udlejer nogle flere ”redskaber” til at komme af med utryghedsskabende lejere – herunder grundlag for at sager om udsættelse af lejeren kan ske hurtigere. Men lovændringerne medfører ikke, at det nødvendigvis og i alle tilfælde er blevet lettere at ”komme af med” lejerne.

Lejernes rettigheder beskyttes af domstolene – også fogedretten – der skal vurdere, om det at lejeren bliver smidt ud, er den rette følge af den adfærd, som lejeren (eller dennes børn) har udøvet.

Kan vi hjælpe?

Hos Focus Advokater har vi stor erfaring med håndteringen af klagesager i lejeforhold (både inden for den private og den almene sektor) og med gennemførelsen af tvister om ophævelse i fogedret eller boligret, herunder i vurderingen af, om det vil være muligt at gennemføre sagen – og hvorvidt sagen er egnet til at kunne gennemføres via fogedretten.

Videnadvokat Jakob Juul-Sandberg har skrevet en længere artikel om de mange aspekter af de ovenfor beskrevne problemstillinger. Artiklen er publiceret i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret 2019 s. 66-76.