Nye regler om fremlejeforhold skal styrke fremlejetageres retssikkerhed

Det fremsatte lovforslag er begrundet i et ønske om at styrke, at lejere i fremlejeforhold (fremlejetagere) i højere grad end i dag sikres økonomisk i forbindelse med lejeforholdets ophør.

Forslaget indebærer tre hovedpunkter:

1. Begrænsning af størrelsen af den forudbetalte leje
2. Strafferetlig sanktion for lejeren (fremlejegiver), som utilbørligt disponerer over depositum i fremlejeforhold
3. Opsigelsesadgang og pligt hertil for udlejer (ejer), når lejer (fremlejegiver) misligholder sine forpligtelser i fremlejeforholdet over for fremlejetager i fremlejeforhold.
   

Begrænsning af størrelsen af den forudbetalte leje

Efter gældende ret kan udlejere kræve forudbetalt leje for op til tre måneder. Der skeles i dag ikke til, hvorvidt opsigelsesvarslet – og dermed den periode, der går fra udlejer har modtaget lejers opsigelse – er kortere end tre måneder. Der kan derfor opstå situationer, hvor en lejer ikke kan nå at bo sin forudbetalte leje op, og der opstår derved risiko for, at en udlejer eller fremlejegiver ikke foretager behørig tilbagebetaling af den resterende del af den forudbetalte leje til lejer/fremlejetager. Lovgiver har ønsket at begrænse sådanne situationer ved nu i lovteksten at foreslå, at forudbetalt leje aldrig kan blive højere end det for lejemålet gældende opsigelsesvarsel.

Bestemmelsen rammer ikke alene fremlejeforhold, men alle lejeforhold underlagt lejeloven. Derved går ændringen noget længere end det grundlæggende formål om blot at styrke fremlejetageres retsstilling.

Strafferetlig sanktion for lejeren, som utilbørligt disponerer over depositum i fremlejeforhold

Der findes på nuværende tidspunkt ikke regler for, hvordan udlejer må eller skal disponere over indbetalt depositum under et lejeforhold.

Dog følger det af lejeloven, at depositum henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning, og at lejeren efter fraflytning har krav på at få tilbagebetalt depositum i det omfang det ikke bruges til at indfri lejerens forpligtelser ved fraflytning. En almindelig lejer er sikret tilbagebetaling ved, at krav efter lejelovens almindelige regler er sikret mod enhver uden tinglysning. En sådan sikkerhed nyder en fremlejetager ikke. Netop den problemstilling er Indenrigs- og Boligministeriets baggrund for at foreslå en mulig straf til fremlejegiver. En fremlejegiver skal kunne straffes, såfremt denne har disponeret over depositum på en sådan måde, at fremlejetageren påføres tab, hvis der ikke inden seks uger fra fremlejeforholdets ophør eller endelig huslejenævnsafgørelse sker afregning/tilbagebetaling af overskydende depositum og forudbetalt leje.

Der er ikke tale om, at bestemmelsen skal pålægge fremlejegiver at isolere eller holde det modtagne depositum adskilt fra fremlejegivers øvrige formue. Det skal blot sikres, at fremlejetageren ikke lider tab, som følge af fremlejegiverens disponering af depositum og forudbetalt leje. Risikoen for straf skal øge incitamentet hos fremlejegiveren til at sikre behørig tilbagebetaling af depositum og forudbetalt leje til fremlejetageren.

Strafferammen er foreslået fastsat til minimum bøde og maksimalt fire måneders fængsel. Det fremgår dog af lovforslaget, at det er hensigten, at den fremlejegiver, som bevidst har disponeret over depositum på en måde, som med overvejende sandsynlighed vil føre til tab hos fremlejetageren, skal straffes med minimum 30 dages ubetinget fængsel.

Opsigelsesadgang og pligt hertil for udlejer, når lejer misligholder sit fremlejeforhold

En udlejers adgang til at opsige en lejer er udtømmende oplistet i lejelovens kapitel XIII. Der er ikke her mulighed for at opsige en lejer, som foretager fremleje og misligholder sine forpligtelser i fremlejeforholdet.

Indenrigs- og Boligministeriets forslag indebærer en ny bestemmelse, hvorved en udlejer får mulighed for at opsige lejeforholdet med en lejer, der som fremlejegiver gentagne gange misligholder sine forpligtelser i fremlejeforholdet.

Baggrunden for bestemmelsen er ifølge lovforslaget at give en lejer tilstrækkeligt incitament til at overholde reglerne, når de agerer som fremlejegivere. Den skal samtidig sikre udlejere medindflydelse i overholdelsen af lejerens forpligtelser i fremlejeforhold.

Herudover foreslår Indenrigs- og Boligministeriet, at huslejenævnene bliver pålagt nye oplysningsforpligtelser. Således skal de i sager, som angår fremlejeforhold, og hvor fremlejegiver pålægges forpligtelser, oplyse parterne om, at manglende efterlevelse af nævnets afgørelse kan have betydning for det lejeforhold, hvor fremlejegiveren selv er lejer.

Ligeledes bliver det foreslået, at huslejenævnet bliver forpligtet til at opfordre parterne til at oplyse huslejenævnet, såfremt en sådan afgørelse ikke efterleves.

Derudover pålægges huslejenævnet, at orientere udlejeren i hovedlejeforholdet i tilfælde af manglende efterlevelse af fremlejegiverens forpligtelser i henhold til nævnets afgørelse.

Dette skal sikre, at parterne bliver oplyst om, at det kan have konsekvenser for lejeforholdet, hvis en afgørelse ikke efterleves samt at en udlejer i hovedlejeforholdet bliver bekendt med muligheden for at opsige lejeren.

Endeligt har Indenrigs- og Boligministeriet – noget kontroversielt – foreslået, at udlejeren i hovedlejeforholdet kan gøres til genstand for krav fra fremlejetagere. Dette såfremt, at udlejeren ikke opsiger lejeforholdet med sin lejer senest efter at have modtaget tredje meddelelse om, at lejeren som fremlejegiver ikke har efterlevet en huslejenævnsafgørelse i fremlejetagers favør.

Udlejeren pålægges således en pligt til at opsige sin lejer efter tredje meddelelse, hvis udlejer ikke selv skal gøres til genstand for krav fra fremlejetagere.

Høringsfase med kritiske røster

I høringsfasen er lovforslaget generelt blevet mødt med positive tilkendegivelser i forhold til det overordnede politiske initiativ og ønske om at stramme op på reglerne om fremleje. Det vil  skabe en større sikkerhed for fremlejetagerne.

Dog har – særligt udlejerrepræsentanterne i markedet – udtrykt stor bekymring og kritik af lovforslagets bestemmelser om at drage udlejere ind i en tvist mellem lejer og fremlejetager. En tvist, hvor udlejer end ikke er kontraktpart. Det vurderes ganske indgribende, at en udlejer skal kunne pålægges at opsige en lejer, uanset at den pågældende lejer ikke misligholder sine forpligtelser over for sin udlejer.

Vi holder dig opdateret

Det blev i første omgang foreslået, at lovforslaget skulle træde i kraft allerede den 1. januar 2022. Dog er dette foreløbigt udsat til 1. juli 2022, og høringsfristen er netop afsluttet den 8. juni 2021.

Hos Kromann Reumert ser vi frem til at følge udviklingen efter ministeriets modtagelse af høringssvar. Vi håber, at næste version af lovforslaget vil tage højde for nogle af de mange væsentlige bemærkninger, som er fremkommet fra både lejer- og udlejerrepæsentanterne i markedet.

Når det reviderede lovforslag er klart, holder vi dig naturligvis orienteret og opdateret på den seneste udvikling.