Nye regler om førgennemgang - dette skal du være opmærksom på

Førgennemgang

AB 18 § 44, stk. 1 fastslår, at bygherren skal indkalde entreprenøren til en førgennemgang, der skal gennemføres i rimelig tid før den aftalte aflevering. En tilsvarende bestemmelse fandtes ikke i AB 92, men i entreprisekontrakter vedrørende opførelse af større byggerier var der ofte indarbejdet vilkår om, at der skulle gennemføres en sådan førgennemgang. Hensigten med en førgennemgang er at konstatere de udførte arbejders stade og kvalitet, herunder registrere de forhold, som (minimum) skal være udført/udbedret, før der kan gennemføres en afleveringsforretning. En førgennemgang må ikke forveksles med en før/-delaflevering, hvor der sker en egentlig aflevering af delarbejder/-etaper.

Det påhviler bygherren at udarbejde en førgennemgangsprotokol. Vi anbefaler, at bygherren afsætter de nødvendige ressourcer til at foretage en fyldestgørende gennemgang af byggeriets stade og kvalitet umiddelbart før afholdelse af førgennemgang, så bygherren proaktivt kan bidrage til, at relevante forhold bliver påtalt over for entreprenøren. Det er vores erfaring, at det vil bidrage til, at entreprenøren påbegynder udbedring af påtalte mangler inden aflevering.

Aflevering

Ved aflevering skal bygherren påtale eventuelle mangler ved entreprenørens arbejder. De nye AB regelsæt ændrer ikke ved den entrepriseretlige mangelbedømmelse, dvs. at der foreligger en mangel, hvis entreprenøren ikke har leveret alle materialer og arbejdsydelser, eller hvis arbejdet ikke er udført i overensstemmelse med aftalen, fagmæssigt korrekt og i overensstemmelse med bygherrens anvisninger. Det er som udgangspunkt bygherren, som har bevisbyrden for, at de påtalte mangler er berettiget. Såfremt entreprenøren ikke anderkender, at der er mangler ved arbejderne, må bygherren ofte være nødsaget til at løfte bevisbyrden ved at gennemføre syn og skøn.

Det påhviler fortsat bygherren at udarbejde en afleveringsprotokol. Vi anbefaler, at bygherren afsætter de nødvendige ressourcer til at foretage en detaljeret gennemgang af byggeriet i perioden umiddelbart før afholdelse af aflevering, så samtlige mangler så vidt muligt påtales ved aflevering.

Mangelafhjælpning efter aflevering

Det er sjældent, at entreprisearbejder afleveres uden nogen mangler. Det er en konsekvens af, at entreprenøren efter AB 18 § 45, stk. 2, har krav på at aflevere arbejderne, så længe de ikke er behæftet med væsentlige mangler.

Bygherren skal derfor i forhold til ibrugtagning af byggeriet tage højde for de gener, som vil være forbundet med, at entreprenøren i en kortere periode efter aflevering forestår afhjælpning af de påtalte mangler. Det påhviler som noget nyt bygherren ved aflevering at fastsætte en rimelig frist for, hvornår de påtalte mangler skal være udbedret. Denne frist skal fastsættes under hensyntagen til afhjælpningsarbejdernes art og omfang samt øvrige relevante forhold. Det påhviler ligeledes bygherren at fastsætte et tidspunkt for en afhjælpningsgennemgang. I tilfælde hvor udbedringerne er meget omfattende, kan parterne gennemføre afhjælpningsgennemgangen før alle mangler er udbedret efter AB 18 § 48, stk. 2, 2. pkt. De mangler der først bliver udbedret efter afhjælpningsgennemgangen, påhviler det entreprenøren skriftligt at færdigmelde.

Ved afhjælpningsgennemgangen skal bygherren efter AB 18 § 48, stk. 3, udarbejde en afhjælpningsprotokol, hvori bygherren forholder sig til, hvorvidt manglerne anses for fyldestgørende udbedret.

1-års eftersyn

Det påhviler bygherren at indkalde entreprenøren til 1-års eftersyn, som skal afholdes senest 1 år efter afleveringen.

Det er vigtigt, at bygherren reklamerer over eventuelle mangler inden rimelig tid efter, at bygherren bliver bekendt med manglerne, idet bygherren i modsat fald kan risikere at fortabe sin ret til at kræve afhjælpning, medmindre bygherren undtagelsesvist kan dokumentere groft uforsvarlige forhold fra entreprenørens side. Bygherren kan ikke undlade at besigtige det opførte byggeri, idet reklamationsfristen løber fra det tidspunkt, hvor bygherren ved almindelig agtpågivenhed burde have opdaget manglerne. Vi anbefaler, at bygherren ‒ for at undgå passivitetsindsigelser ‒ løbende påtaler de mangler, som bygherren bliver bekendt med, og at bygherren ikke venter med at påtale mangler til afholdelse af 1- og 5-års eftersynene.

Bygherren har ret ‒ og nogle gange pligt ‒ til at foretage tilbagehold

AB 18 § 36, stk. 10 fastslår, at bygherren ved aflevering er berettiget til at tilbageholde et "rimeligt beløb" af entreprisesummen til sikkerhed for afhjælpning af mangler. Ved "rimeligt" forstås, at størrelsen af det tilbageholdte beløb skal være rimelig i forhold til skønnede omkostninger til at få manglerne udbedret af tredjemand.

Bygherren er berettiget til at udøve tilbagehold, uanset at entreprenøren har stillet sædvanlig entreprenørgaranti, og entreprenøren kan ikke kræve, at bygherren deponerer det omhandlede beløb.

Uagtet at AB 18 § 36, stk. 10 ikke fastslår en pligt til at udøve tilbagehold, skal bygherren være opmærksom på, at der efter omstændighederne kan være en pligt til at udøve tilbagehold, såfremt bygherren skal bevare fuld adgang til at trække på entreprenørens sikkerhedsstillelse. Det kan blandt andet udledes af en voldgiftskendelse afsagt den 21. september 2011 (TBB 2012.110), hvor bygherren delvist mistede sit krav på udbetaling fra entreprenørens garantistillelse, idet bygherren udbetalte restentreprisesummen trods kendskab til mangler. Vi anbefaler, at bygherren ved aflevering altid udøver et passende tilbagehold til sikkerhed for mangler, idet der dog ikke bør udøves et større tilbagehold, end hvad de påtalte mangler berettiger.

Nedskrivning af entreprenørs sikkerhedsstillelse

Entreprenøren skal fortsat efter de nye AB 18-regelsæt stille en sikkerhed (oftest en garanti) på 15 % af entreprisesummen, som nedskrives til 10 % ved afleveringen og herefter til 2 %, når mangler påpeget ved 1-års eftersynet er udbedret. Sikkerhedsstillelsen ophører, når mangler påpeget ved 5-års eftersynet er udbedret.

Tidligere kunne bygherren kræve, at entreprenøren stillede supplerende sikkerhed (evt. ved en forhøjelse af den eksisterende sikkerhed), hvis der under byggeriets udførelse blev indgået aftaler om ekstraarbejder, hvor vederlaget udgjorde en vis størrelse i forhold til entreprisesummen. Denne ret er nu erstattet af en mulighed for bygherren til at kræve, at entreprisesummen ved nedskrivning af garantien fra 15 % til 10 % opgøres med tillæg af ekstraarbejder (inkl. fradrag af udgåede arbejder), jf. AB 18 § 9, stk. 3. Vi anbefaler, at bygherren i byggerier, hvor der kan forventes større ekstraarbejder, indføjer vilkår i kontrakten om, at entreprenøren skal stille supplerende sikkerhed, hvis entreprenørens ekstrabetaling eksempelvis udgør mere end 15 % af den oprindelige entreprisesum.