Ny praksis fra landsretten vil få stor betydning ved overdragelse af fast ejendom i dødsboer

Den 26. februar 2015 afsagde Vestre Landsrets 3. afdeling en kendelse, som medfører, at arvinger ikke længere kan regne med at overtage en ejendom til en værdi af +/- 15 pct. af den offentlige vurdering.

Ved behandlingen af et dødsbo skal der tages stilling til, om den afdødes formue, herunder eventuelle faste ejendom, skal sælges eller overtages af arvingerne. Vælger en eller flere arvinger at overtage ejendommen, skal en sådan overdragelse i princippet behandles på samme måde, som ved salg til en fremmed person.

Når en arving overtager en fast ejendom, vil både arvingen og SKAT derfor interessere sig for, hvilken pris der kan aftales mellem dødsboet og arvingen. Siden 1982 hvor Værdiansættelsescirkulæret (SKD cirk. nr. 185 af 17. november 1982) blev udarbejdet af Skatteministeriet, har der været en helt fast praksis for, hvordan denne pris skal fastsættes:

Ifølge cirkulæret anerkendes parternes værdiansættelse af den faste ejendom, såfremt værdien omregnet til kontantværdi holder sig indenfor seneste offentliggjorte ejendomsvurdering +/- 15 pct. Det er naturligvis en forudsætning, at ejendommen ikke siden ejendomsvurderingen ved ombygning, ændret anvendelse osv. har undergået en værdiændring. I praksis har cirkulæret navnlig betydning ved SKAT’s afgørelse af, om en familieoverdragelse af fast ejendom er foretaget til en lavere pris end markedsværdien, og der herved er ydet en gave. Foretages en overdragelse således inden for gaveafgiftskredsen til en overdragelsessum, der svarer til den værdi, som Værdiansættelsescirkulæret angiver, skal SKAT iht. denne praksis godkende værdiansættelsen af overdragelsessummen og kan derfor ikke statuere, at der er ydet en gave. En overdragelse, der holder sig inden for rammen på 15 pct., vil således ikke kunne anfægtes af SKAT.

Med kendelsen fra Vestre Landsret er der nu sat spørgsmålstegn ved cirkulærets bindende virkning og en praksis, der har været anvendt i over 30 år i dødsboer. I sagen var begge ejendomme overtaget af en arving til et beløb, der lå inden for intervallet af den senest bekendtgjorte offentlige vurdering +/- 15 pct. SKAT ønskede alligevel en værdiansættelse fra en ekstern sagkyndig. Skifteretten traf herefter afgørelse om, at SKAT’s anmodning om vurdering skulle imødekommes. Denne afgørelse blev stadfæstet af Landsretten.

Landsretten anførte i sin afgørelse blandt andet, at det ikke er godtgjort, at der er en fast administrativ praksis om, at værdiansættelse af en fast ejendom i et dødsbo, som ikke afviger mere end 15 pct. fra den seneste offentlige ejendomsvurdering, skal lægges til grund, og at en eventuel eksistens af en sådan fast praksis inden for gaveområdet ikke kunne føre til et andet resultat. Landsretten tillod derfor SKAT at indhente en sagkyndig vurdering, selvom arvingen ved overtagelsen holdt sig inden for intervallet på 15 pct.

Dødsboet i den pågældende sag søger afgørelsen indbragt for Højesteret.

Konsekvensen for dødsboer og dets arvinger af denne afgørelse er vidtrækkende, fordi arvingerne i et dødsbo ikke længere kan regne med, at SKAT godkender værdiansættelserne, når blot man overholder Værdiansættelsescirkulæret. Hvis SKAT forlanger en formel sagkyndig vurdering af den faste ejendom og denne vurdering er højere end forudsat af arvingerne, vil det medføre en forøgelse af boafgiften og i værste fald beskatning af boet.

Kontakt advokat Stefan W. von Fintel, svf@delacour.dk og advokat Lonnie Vestergaard Nielsen, lvn@delacour.dk, hvis du har behov for kvalificeret rådgivning om denne problemstilling, hvor der nu hersker stor retsusikkerhed.

 

---