Lejeloven fastsætter regler for, hvordan udlejer skal forholde sig overfor lejer, når der i forbindelse med lejers fraflytning konstateres mangler ved det lejede, og i sammenhæng hermed hvilke frister udlejer i så fald skal overholde for at kunne rette et erstatningskrav mod lejer. Det fremgår af lejelovens § 98. Udlejer kan have krav på istandsættelse (manglende overholdelse af vedligeholdelsespligt) og krav på udbedring af skader (misligholdelse).
Et spørgsmål, der ikke tidligere har været endeligt afklaret i praksis, er, om manglende overholdelse af reklamationsfristerne i lejelovens § 98 alene medfører, at udlejer fortaber retten til krav på istandsættelse som følge af, at lejeren ikke har vedligeholdt det lejede, eller om udlejer fortaber retten til at gøre erstatningskrav gældende mod lejer som følge af misligholdelse. Denne problemstilling forholder Højesteret sig til i en ny afgørelse.
Sagens forløb
Lejer var den 9.4.2017 fraflyttet en lejlighed. Den 1.5.2017 - det vil sige mere end 14 dage efter lejeren var fraflyttet - fremsatte udlejer krav om erstatning for en bordplade, som udlejer mente, at lejer havde ødelagt. Sagen vedrørte herefter, om udlejer havde fortabt muligheden for at rette et krav mod lejer som følge af, at udlejer først reklamerede over manglen mere end to uger efter lejers fraflytning. Parterne var enige om, at der ikke var handlet svigagtigt, og at manglen kunne være opdaget ved sædvanlig agtpågivenhed. Der var således ikke tale om en skjult mangel. Se i øvrigt vores nyhedsbrev om Højesterets dom om reklamation over skjulte mangler her.
Lejer mente, at udlejer havde fortabt retten til at gøre et krav gældende mod lejer, da kravet ikke var fremsat inden for 2-ugers fristen i lejelovens § 98, stk. 2.
Udlejer mente derimod, at egentlige erstatningskrav, som er forårsaget af lejerens uforsvarlige adfærd (juridisk betegnet som culpøs adfærd) ikke er omfattet af fristen.
Lovgrundlaget
Det følger af lejeloven, at lejer er forpligtet til at behandle det lejede forsvarligt i lejeperioden. Lejer er dermed erstatningsansvarlig for skader forvoldt ved uforsvarlig adfærd af enten lejer selv, dennes husstand eller andre, som lejer har givet adgang til det lejede.
Lejeren skal ved fraflytning aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Lejer kan ikke pålægges at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori lejer overtog det lejede.
Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal afholde et fraflytningssyn senest 2 uger efter, at udlejer er blevet bekendt med, at lejer er fraflyttet. Der skal i forbindelse med synet udarbejdes en fraflytningsrapport, som skal udleveres til lejer ved synet. Hvis lejer ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen, skal rapporten sendes til lejeren senest 2 uger efter synet. Udlejers krav mod lejeren skal fremsættes i fraflytningsrapporten. Hvis der er forløbet mere end 2 uger fra flyttesynet, kan udlejer ikke længere gøre krav gældende. Spørgsmålet er dog, hvorvidt krav, der alene vedrører lejerens uforsvarlige adfærd og ikke manglende vedligeholdelse, ligeledes er omfattet af kravet om reklamation inden 2 uger.
Højesterets resultat
Højesteret fandt, at lejelovens § 98, stk. 2, efter sin ordlyd må forstås på sådan måde, at den omfatter alle krav, som er en følge af, at lejer ikke har opfyldt sin forpligtelse (efter lejelovens § 98, stk. 1) til at aflevere det lejede i samme stand som ved modtagelsen. Dette gælder uanset om kravet skyldes, at lejeren ikke har opfyldt sin vedligeholdelsespligt, eller at lejeren ved uforsvarlig adfærd har påført det lejede skader.
Herudover udtalte Højesteret, at denne forståelse ligeledes understøttes af bestemmelsens formål, som er at sikre, at der hurtigt efter fraflytningen skabes klarhed over, hvilke krav udlejer vil gøre gældende mod lejer.
Højesteret fastslog således, at udlejer var afskåret fra rette kravet på udbedring af bordpladen mod lejer. Dette var samme resultat, som landsretten var nået frem til.
Focus Advokater bemærker
Det må efter afgørelsen fra Højesteret kunne lægges til grund, at det er afgørende for udlejers mulighed for at rette alle typer af krav mod lejer ved fraflytning, at udlejer overholder de reklamationsfrister, der følger af lejeloven. Hvis udlejer ikke overholder disse frister, er retsvirkningen, at udlejer mister muligheden for at gøre krav gældende mod lejer - også selvom kravene kan henføres lejers uforsvarlige adfærd.
Det er derfor vigtigt, at udlejer altid iagttager alle formkrav og frister i lejelovens § 98 uanset karakteren af det krav, der skal rettes mod lejeren - når der ses bort fra lejerestancer.
Focus Advokater hjælper udlejere
Hos Focus Advokaters lejerets-team har vi stor erfaring med rådgivning inden for alle aspekter af boligleje- retten – herud udlejers rettigheder og pligter i forbindelse med lejers fraflytning. Har du spørgsmål eller brug for rådgivning, er du meget velkommen til at kontakte os.
-large.jpg)
