NY højesteretsdom om reklamationsfrist for skjulte mangler ved fraflytning

Reklamationer ved lejers fraflytning

Hvis en udlejer vil rette et krav på istandsættelse begrundet i manglende vedligeholdelse mod en lejer, skal udlejer overholde de formelle regler i lejelovens § 98. Det vil sige, at udlejeren (hvis denne er udlejer af mere end en beboelseslejlighed) skal indkalde lejeren til – og afholde – et flyttesyn, efter at lejeren er fraflyttet. Ved flyttesyn skal der laves en fraflytningsrapport, som skal udleveres til lejeren, hvis denne deltager i synet – eller sendes til lejeren inden 14 dage efter synet – hvor lejeren ikke har deltaget eller ikke vil kvittere for modtagelsen af synsrapporten ved synet.

Det følger også af reglerne, at udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, er lejeren uvedkommende. Det vil sige, at udlejer ikke kan komme efterfølgende med yderligere krav, der ikke fremgår af flyttesynsrapporten, mod lejeren – uanset hvornår det efterfølgende krav fremkommer – og uanset om det er berettiget efter lejeaftalen.

Skjulte forhold

Den eneste undtagelse til det ovenfor beskrevne er, hvis forholdet, som udlejer vil reklamere over, ”ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller lejeren har handlet svigagtigt”. Svig kan være, hvor lejeren bevidst har gemt mangelfulde forhold. Eksemplerne på forhold som ikke kan erkendes ved sædvanlig agtpågivenhed, kan være forhold som er skjult, og som udlejer ikke har kunnet se ved flyttesynet f.eks. skader på ikke synbare installationer eller skader, der først viser sig senere, f.eks. ved anvendelse af dårlige materialer. Fra retspraksis kan også nævnes et angreb af kattelopper.

Spørgsmålet er, hvilken frist der gælder for udlejers reklamation over sådanne forhold. Det har Højesteret nu forholdt sig til.

Højesteretsdom af 1.9.2021

Efter en lejers fraflytning blev der afholdt flyttesyn og udarbejdet en flyttesynsrapport, hvor en række istandsættelseskrav blev fremsat. Det skete i marts måned 2017. Senere konstaterede udlejer, at fodpaneler og dørkarme, som lejeren selv havde malet, var blevet behandlet med et produkt, der gjorde, at den maling som efterfølgende blev brugt til at male paneler mv. over, begyndte at boble op. Udlejer reklamerede over dette i starten af maj måned 2017. I juni sendte udlejer en endelig opgørelse over sit krav mod lejeren. Lejeren ville ikke anerkende kravet, og sagen blev indbragt for Huslejenævnet og efterfølgende for domstolene.

Boligretten lagde til grund, at udlejer ved flyttesynet ikke kunne forudse, at en efterfølgende malerbehandling ville »boble op«. Den 4.5.2017 sendte udlejer mail til lejerne om de konstaterede problemer, og den 7.6.2017 fremsendtes flytteafregning. Boligrettens flertal fandt, at udlejer havde pligt til uden ugrundet ophold og i hvert fald inden for rimelig tid at fremsende endelig flytteafregning til lejerne, og at denne pligt ikke var overholdt. Udlejer var derfor ikke berettiget til at kræve beløb udover de beløb, som lejerne havde accepteret ved flyttesynet.

Landsretten nåede også frem til, at der var tale om en skjult mangel, som udlejer ved flyttesynet ikke ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed kunne erkende. På grundlag af bestemmelsen i lejelovens § 98, stk. 2, fandt landsretten, at udlejer imidlertid måtte gøre sit krav gældende over for lejer uden unødigt ophold efter at være blevet bekendt med manglen. I modsat fald havde udlejer fortabt retten til at gøre kravet gældende. Efter bevisførelsen lagde landsretten til grund, at udlejer blev bekendt med manglen ultimo marts, og at udlejer først den 4. maj 2017 gjorde krav gældende over for lejerne. På denne baggrund fandt landsretten, at udlejers krav vedrørende skjulte mangler ikke var rejst rettidigt, og udlejer fik derfor ikke medhold i sit krav mod lejeren.

Højesteret nåede til samme resultat. Højesteret bemærkede, at lejeloven ikke udtrykkeligt regulerer, om der gælder en reklamationsfrist for skjulte mangler, men at det af forarbejderne til loven følger, at skjulte mangler skal gøres gældende over for lejeren ”uden ufornødent ophold”. Det svarer til, hvad der følger af almindelige obligationsretlige grundsætninger (fx i kontrakter hvor der ikke er en lov, der regulerer aftalen som lejeloven gør i lejeforhold), hvorefter en part, der ønsker at påberåbe sig en mangel, skal give den anden part meddelelse herom uden ugrundet ophold fra det tidspunkt, hvor parten opdagede eller burde have opdaget manglen.

På den baggrund, og på baggrund af de konkrete omstændigheder i sagen, herunder at der ikke var oplyst omstændigheder, der begrundede, at reklamationen ikke var sket tidligere, fandt Højesteret, at udlejers krav vedrørende den skjulte mangel ikke var rejst uden ugrundet ophold og derfor var fremsat for sent.

Grænsen for, hvornår et forhold er en ”skjult mangel” kan være svær at drage – og herunder hvad ”iagttagelse af sædvanlig agtpågivenhed” er. Det kan ikke kræves, at den, der gennemfører flyttesynet, tager stikprøver af anvendte materialer eller kan vurdere om et malerprodukt er fejlbehæftet; men den pågældende skal have en vis håndværksmæssig indsigt og skal foretage en grundig gennemgang af lejemålet for ikke at overse noget, der kunne ses med ”det blotte øje”.

Hvis udlejer konstaterer skjulte mangler, skal udlejer sørge for hurtigt at reklamere over for lejeren, hvis der skal rettes et krav mod denne. Med ”hurtigt” må i den sammenhæng forstås inden for kort tid – maks. 14 dage helst tidligere – efter at forholdet er konstateret, for at man er på den sikre side. Selvom grænserne ikke er helt klare selv efter afgørelsen fra Højesteret, må det kunne lægges til grund, at udlejer i hvert fald skal have en god begrundelse, hvis ikke reklamation sker inden for et kort tidsrum, efter manglen er konstateret. I den konkrete sag var der gået 5-6 uger, før reklamationen skete.

Focus Advokater hjælper udlejere

Hos Focus Advokaters lejerets-team har vi stor erfaring med rådgivning inden for alle aspekter af boliglejeretten – herud udlejers rettigheder og pligter i forbindelse med lejers fraflytning. Har du spørgsmål eller brug for rådgivning, er du meget velkommen til at kontakte os.