Ny højesteretsdom om lejeforhøjelse i småhuse

Udlejer ejede en ejendom med fire beboelseslejligheder og tre erhvervsenheder. Der var i sagen enighed om, at der var tale om en småejendom.

I januar 2018 varslede udlejer lejeforhøjelse over for nogle af lejerne i beboelseslejlighederne. I varslingsbrevet var der henvist til reglerne om det lejedes værdi i overensstemmelse med dagældende boligreguleringslovs § 29 c og anført, at lejeforhøjelserne var begrundet i forbedringsarbejder på ejendommen og i deres lejemål.

Huslejenævnet nedsatte lejen, da de fandt, at den væsentligt oversteg den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold.

Huslejenævnets afgørelser blev indbragt for boligretten, der udskilte spørgsmålet, om udlejer var berettiget til at varsle lejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi, eller om udlejer skulle have anvendt reglerne om varsling af forbedringsforhøjelse.

Højesteretsdom

Ved en lovændring den 1. juni 1994 blev huslejereguleringen for ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder (småejendomme) i regulerede kommuner, overført til lejeloven. Det vil sige, at småejendomme blev fritaget for reglerne om omkostningsbestemt leje og de særlige reglerne om varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder.

Den 9. juni 2004 indsatte man en ny bestemmelse, hvorefter småejendomme, som på tidspunktet for varslinger omfatter fire eller flere beboelseslejligheder, skulle være omfattet af de særlige regler om varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder, jf. dagældende boligreguleringsloves § 4, stk. 5.

Højesteret fandt, at der ikke i lejelovgivningens ordlyd eller forarbejder er klare holdepunkter for, at bestemmelsen i nugældende lejelovs § 7, stk. 3, 3. pkt. (dagældende boligreguleringslovs § 4, stk. 5, 2. pkt.) afskærer en udlejer, der har udført forbedringsarbejder på en småejendom med fire eller flere beboelseslejligheder, fra at varsle lejeforhøjelse efter lejelovens regler om det lejedes værdi.

Højesteret fandt dermed, at udlejer – som sket – var berettiget til at varsle lejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi i overensstemmelse med dagældende boligreguleringsloves § 29 c.

Dommen er optrykt i UfR 2023.4610 H.