Udlejere oplever somme tider – til stor frustration – at deres erhvervslejere ikke betaler huslejen til tiden. Er en dialog mellem udlejer og lejer ikke nok til rette op på de manglende betalinger, kan det næste skridt være at ophæve lejemålet. Men hvordan griber udlejere den proces an? Første skridt på vejen er at få styr på påkravsproceduren; det får du i denne nyhed.
Er det kommet så vidt, at en lejer ikke betaler sin husleje – eller ikke betaler til tiden – kan udlejer sende et påkrav, som er en officiel meddelelse til lejeren om, at lejen skal betales inden for en nærmere angiven frist (dog minimum tre dage).
Det er afgørende, at påkravet overholder erhvervslejelovens formalia. Gør det ikke det, kan lejemålet ikke efterfølgende ophæves, og udlejer vil være nødt til at sende et nyt påkrav. Skrider udlejer alligevel til at ophæve lejemålet på et ukorrekt grundlag og med et ugyldigt påkrav, risikerer udlejer at blive mødt med en indsigelse fra lejer om misligholdelse af lejemålet og et efterfølgende erstatningskrav.
Hvad er en pligtig pengeydelse?
Udlejers muligheder for at ophæve et lejemål er udtømmende reguleret af erhvervslejelovens §§ 69 og 70. Der kan derfor ikke aftales andre ophævelsesgrunde i lejekontrakten. Udlejer har blandt andet mulighed for at ophæve lejemålet, hvis lejer ikke betaler husleje eller andre "pligtige pengeydelser".
I erhvervslejelovens § 69, stk. 2, står der, at en "pligtig pengeydelse" skal forstås som forfaldne krav, der udspringer af erhvervslejeloven eller lejeaftalen. Det betyder blandt andet, at krav, som er nævnt i lejekontrakten eller erhvervslejeloven (f.eks. vand og varme), er omfattet af begrebet. Krav i tilknytning hertil kan også udgøre pligtige pengeydelser. Eksempelvis er lejer forpligtet til at underrette udlejer om en adresse, hvor udlejer kan henvende sig. Overholder lejeren imidlertid ikke den forpligtelse, så udlejeren skal betale gebyr til en adressesøgning i folkeregisteret, vil det gebyr være en pligtig pengeydelse.
Hvis udlejer er i tvivl om, hvorvidt en ydelse er en pligtig pengeydelse, bør ydelsen ikke medtages i påkravet. Et påkrav med krav om at betale en ydelse, der ikke kan karakteriseres som en pligtig pengeydelse, kan nemlig ikke senere danne grundlag for en ophævelse af lejemålet. Derfor anbefaler vi, at udlejer altid søger juridisk bistand i tvivlstilfælde.
Sådan skal påkravet udformes
Når udlejer har overblik over, hvad lejer skylder, og hvad der er pligtige pengeydelser, kan udlejer sende et påkrav til lejer. Hvis påkravet senere skal kunne danne grundlag for en ophævelse, er det vigtigt, at erhvervslejelovens formalia til påkravet er overholdt.
Følgende betingelser skal være opfyldt:
- Udlejers påkrav skal være afgivet efter sidste rettidige betalingsdag.
- Påkravet skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis ikke restancen indbetales inden fristens udløb (minimum tre dage).
Påkravet skal sendes på det rette tidspunkt
Først og fremmest skal udlejer være opmærksom på først at sende sit påkrav efter sidste rettidige betalingsdag. Sendes det før, kan påkravet ikke danne grundlag for en ophævelse.
I den forbindelse skal udlejer være klar over, at hvis lejen forfalder til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, så udskydes forfaldsdatoen til den efterfølgende hverdag. Lejers betaling anses for rettidig, når den sker senest den tredje hverdag efter forfaldsdagen (hvis denne dag er en lørdag eller grundlovsdag, er betaling den følgende hverdag fortsat rettidig).
Hvis udlejer er i tvivl om, hvorvidt en del af et krav er forfaldent eller ej, bør udlejer kun medtage det forfaldne krav i påkravet og tage forbehold for den resterende del af kravet.
Konsekvensen ved manglende betaling skal være tydelig
Det skal udtrykkeligt fremgå af påkravet, at hvis lejeren ikke indbetaler restancen inden fristen – der som minimum skal være fastsat til tre dage og fremgå af påkravet – så vil lejemålet blive ophævet. Udlejer kan ikke skrive, at restancen skal betales "senest tre dage fra dato", idet fristen på minimum tre dage så er for kort. Omvendt er det i orden at skrive "senest tre dage efter dette påkrav er modtaget".
I påkravet skal udlejer også tydeliggøre det skyldige beløb. Hertil anbefaler vi, at udlejer også angiver, hvilke perioder der er tale om. Udlejer kan dog ikke nøjes med at anføre restancebeløbet i påkravet. Det skal tydeligt fremgå, hvad restancen dækker over, eksempelvis husleje, vand- og varme samt driftsomkostninger, så lejeren kan se, hvor restancen stammer fra, og hvordan den er sammensat.
Pas på begreberne
Udlejer skal også være opmærksom på, hvordan konsekvensen af manglende betaling beskrives i påkravet. Der er en juridisk stor forskel mellem opsigelse og ophævelse, og hvis udlejer ved en fejl kommer til at skrive, at lejemålet vil kunne opsiges ved fortsat betalingsmisligholdelse, så er udlejer efterfølgende afskåret fra at sende en ophævelse. Derfor bør udlejer meget tydeligt skrive, at lejemålet ophæves, hvis restancen ikke er indbetalt inden fristens udløb.
Risiko ved ikke at overholde formalia
Hvis udlejer ikke sørger for at overholde ovennævnte formalia, risikerer han:
- at påkravet er ugyldigt og derfor ikke kan danne baggrund for en senere ophævelsesskrivelse
- at skulle sende et nyt påkrav som overholder formalia
- at lejer kræver erstatning for misligholdt lejeforhold (hvis udlejer alligevel skred til ophævelse).
Dokumentation for lejers modtagelse
Et påkrav får retsvirkning, når det er kommet frem til lejer. Det gælder også, selv om lejer ikke har åbnet brevet og gjort sig bekendt med indholdet. Retsvirkningen gælder altså fra det øjeblik, lejer i almindelighed vil kunne gøre sig bekendt med indholdet (for eksempel fordi brevet ligger i lejers postkasse, afleveres af postbuddet eller kan afhentes på posthuset). Det er derfor vigtigt, at udlejer kan dokumentere, at påkravet er blevet leveret til lejer og hvornår.
Vi anbefaler, at påkravet både sendes med afleveringsattest og som anbefalet brev. På den måde kan det, selv hvor lejer undlader at kvittere for eller hente det anbefalede brev, dokumenteres, at postbuddet har afleveret brevet enten personligt eller i lejers postkasse, eller at lejer har modtaget besked om at hente det anbefalede brev på posthuset.
Ophævelsesskrivelse
Hvis lejer ikke betaler restancen inden fristens udløb, er udlejer berettiget til at ophæve lejemålet. Alt efter formuleringen i påkravsskrivelsen kan det principielt gøres, uden at udlejer behøver at sende en ophævelsesskrivelse til lejer. Af hensyn til omkostningerne forbundet med en udsættelsesforretningen gennem fogedretten er det dog anbefalelsesværdigt, at udlejer indledningsvis forsøger at få lejer til at fraflytte lejemålet frivilligt inden for en rimelig frist, som enten aftales mellem parterne eller meddeles af udlejer.
Hvis udlejer ikke har skrevet i påkravet, at manglende betaling medfører ophævelse, men kun har skrevet at manglende betaling kan føre til ophævelse, skal udlejer sende en ophævelsesskrivelse, inden sagen indgives til fogedretten.
Hvis lejer ikke fraflytter lejemålet frivilligt, kan udlejer indgive en såkaldt udsættelsesbegæring til fogedretten med henblik på en umiddelbar fogedforretning, hvor lejer udsættes af lejemålet.
Vores anbefaling
Vi anbefaler, at erhvervsudlejere indledningsvis går i dialog med deres lejere i tilfælde af betalingsmisligholdelse. Hvis dette ikke fører til, at lejeren indbetaler sin restance, bør udlejer sende et påkrav og sikre sig, at formalia er overholdt.
Vores specialister i fast ejendom har indgående erfaring med at rådgive udlejere om deres muligheder for både at udarbejde en præcis lejekontrakt, etablere en god dialog med lejer og for at udsætte lejere af lejemålet uden selv at ende med erstatningsansvar. Skulle du få brug for anden rådgivning, er vi også klar til at hjælpe dig.
Læs mere om Kromann Reumerts speciale i fast ejendom og entreprise.
