Lovforslag om ændringer i lejeloven er nu fremsat

Lovforslagets indhold

Lovforslaget har tidligere været i høring, og der er ikke væsentlige indholdsmæssige ændringer i forhold hertil. Dog er der sket nogle præciseringer i forarbejderne til lovforslaget.

Lovforslaget indeholder 3 hovedelementer.

• For det første skal lovforslaget rette op på fejl i lovgivningen opstået i forbindelse med sammenskrivningen af lejelovgivningen i 2022.
• For det andet skal lovforslaget sikre overensstemmelse mellem lejelovgivningens regler om forbrugsregnskaber og regler fastsat i energioplysningsbekendtgørelsen.
• For det tredje foreslås med henblik på at hindre omgåelse af reglerne om tilbudspligt en ændring af lejelovens regler herom.

Nettoprisindeksering

Ved lovforslaget indføres den ”glemte” hjemmel til at aftale nettoprisindeksering af huslejen i lejemål omfattet af Lejelovens kapitel 3 – lejemål hvor lejen fastsættes omkostningsbestemt og gennemgribende moderniserede lejemål.

Da reglen foreslås indført med virkning fra den 1. juli 2022, er der tilknyttet en lettere kompliceret regel om ikrafttræden af bestemmelsen. I korte træk medfører dette, at udlejer ikke kan kræve nettoprisindeksering i de pågældende lejemål (hvor hjemlen var glemt) med tilbagevirkende kraft til 1. juli 2022; men alene fremover. Reglen vil blive behandlet i et senere nyhedsbrev.

Andre rettelser som følge af sammenskrivningen af lejelov og boligreguleringslov

Ved lovforslaget foreslås gennemført en række mindre korrektioner af ordlyd af loven og paragrafhenvisninger, så lovteksten svarer til, hvad der har været hensigten (og indtil sammenskrivningen gældende).

Refusion af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger

For ejendomme med flere lejligheder og for bygninger med flere formål til tredjepart (som omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle månedlige forbrug i sådanne ejendomme), fastsætter Energioplysningsbekendtgørelsen, at omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven med fordelingen af omkostningerne ved faktureringsoplysninger om individuelt forbrug af varme mm., kan videreføres til slutkunder og slutbrugere i det omfang omkostningerne er rimelige.

Lejeloven og almenlejeloven indeholder imidlertid ikke en hjemmel til, at udlejer kan medtage disse oplysninger i det årlige regnskab. Det foreslås derfor, at sådanne hjemler indsættes i lejeloven og almenlejeloven.

Skærpelse af lejelovens regler om tilbudspligt

Baggrunden for ændringer af reglerne om tilbudspligt er, at lovgiver har vurderet, at det i praksis er konstateret, at det er muligt at overdrage en privat udlejningsejendom, uden at der udløses tilbudspligt, hvor det efter lovgivers opfattelse burde være tilfældet.

Det drejer sig om en situation, hvor et selskab, som ejer ejendomme omfattet af reglerne om tilbudspligt, har overdraget ejendomme til flere erhververe på en sådan måde, at ingen af erhververne hver for sig opnår majoritet af stemmer i de selskaber, der ejede ejendommene (Højesterets dom refereret i U 2020.2342 H). Social- Bolig- og Ældreministeriet vurderer her, at der er tale om en overdragelse af ejendommene, som burde udløse tilbudspligt, idet der reelt finder et ejerskifte sted. Derfor skærpes reglerne, så de også omfatter den beskrevne situation, hvor ejendommen blev overdraget til tre nye ejere, der ikke selvstændigt opnåede nogen majoritet.

Focus Advokater bemærker

Lovforslaget indeholder ikke revolutionære ændringer til lejeloven; men særligt regler om nettoprisindeksering af lejen i lejemål omfattet af lejelovens kapitel 3 skal man være opmærksom på, hvis man har lejeaftaler indeholdende en aftale om nettoprisindeksering.