Torsdag den 22. september stemte regeringen (Socialdemokratiet), Socialistisk Folkeparti, Radikale Venstre, Enhedslisten og Frie Grønne for et lovforslag, som indfører et loft over huslejestigninger i de næste to år.
Inflationen i Danmark er på et højt niveau. Den seneste opgørelse viser en stigning i nettoprisindekset på 8,8 procent fra juli 2021 til juli 2022.
Med henblik på at modvirke disse store lejeforhøjelser er der nu vedtaget et lovforslag med et meget snævert flertal, som indfører et midlertidigt loft over huslejestigninger for private lejemål, hvor det i lejeaftalen er aftalt, at lejeforhøjelse kan kræves én gang årligt som følge af stigninger i nettoprisindekset.
Loven træder i kraft 30. september 2022, men har også virkning på lejereguleringer, som er meddelt inden lovens ikrafttræden.
Huslejeloftet betyder, at udlejere i en periode på to år ikke vil være berettiget til at regulere huslejen med mere end fire procent pr. år.
Der er indført en undtagelsesbestemmelse hertil, hvorefter udlejere vil kunne kræve en særskilt lejeforhøjelse, hvis stigningerne i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen er steget i et omfang, som ikke kan dækkes af en huslejestigning på fire procent.
Udlejeren vil i så fald kunne kræve en lejeforhøjelse, som sammen med huslejestigningen på fire procent sikrer, at udgiftsstigningen kan dækkes.
Undtagelsesbestemmelsen medfører en række administrative opgaver for udlejerne, da udlejerne ved meddelelse om lejereguleringen skal oplyse om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af grundlaget for lejeforhøjelsen og dokumentation for stigninger i de rimelige og nødvendige driftsudgifter.
I forhold til de lejereguleringer, som udlejer allerede har meddelt, rammes disse reguleringer også, dog først fra det tidligste tidspunkt, hvor lejeaftalen efter lovens ikrafttræden kunne være bragt til ophør ved lejerens opsigelse.
Hvis huslejen er reguleret den 1. juli 2022 med eksempelvis otte procent som følge af stigningen i nettoprisindekset, vil lejeren skulle betale huslejestigningen på de otte procent indtil 1. januar 2023, hvorefter huslejestigningen reduceres til fire procent. Dette er under forudsætning af, at lejers opsigelsesvarsel er tre måneder.
Hvis et lejeforhold er uopsigeligt for lejeren i en periode, vil huslejereguleringer, som er meddelt inden lovens ikrafttræden, uanset om disse er trådt i kraft før eller efter lovens ikrafttræden, først begrænses på det tidligste tidspunkt, hvor lejer kunne opsige lejeaftalen efter udløbet af den uopsigelige periode.
Henset til, at loven gælder for reguleringer som foretaget som følge af udviklingen i nettoprisindekset for år 2022 og 2023 anbefaler vi at ændre reguleringstidspunktet. I stedet for at regulere hver per den 1. januar med eksempelvis stigningen i nettoprisindekset fra oktober måned året før til oktober måned forud for reguleringstidspunktet, bør udlejer overveje i fremtidige lejekontrakter at indgå aftale om regulering efter nettoprisindekset per hver den 1. marts med stigningen i nettoprisindekset fra januar måned året før til januar måned forud for reguleringstidspunktet. Reguleringen, som foretages pr. 1. marts 2024 med udgangspunkt i udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra januar 2023 til januar 2024, vil ikke være omfattet af det nuværende huslejeloft, da udviklingen vedrører januar 2024, som ikke er omfattet af loven.
Indenrigs- og Boligministeriet anførte i de specielle almindelige bemærkninger til lovforslaget, at det ikke på forhånd kan udelukkes, at der i særlige tilfælde kan være enkelte udlejere, som vil kunne blive ramt så intensivt, at der vil være tale om ekspropriation overfor de pågældende.
Ved en eksperthøring forud for lovforslagets vedtagelse blev partner i Bech-Bruun, Hanne Mølbeck, anmodet om at udtale sig om lovforslagets ekspropriative karakter, da hun er en af landets førende specialister inden for ekspropriation. Hanne Mølbeck konkluderede sammen med de andre eksperter, at indførslen af huslejeloftet vil være ekspropriation for de udlejere, som bliver særligt ramt. Du kan se Hanne Mølbecks oplæg her (spol frem til 1:35:32).
Har du spørgsmål?
Har du spørgsmål, er du velkommen til at kontakte en af vores specialister på området. Du kan også rette henvendelse til din sædvanlige kontaktperson hos Bech-Bruun.
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
