Jurainfo logo
LUK
Juridiske nyheder Kurser Find juridisk specialist Jobbørs Domme
Om Jurainfo Podcasts Juridiske links Privatlivspolitik Kontakt
Ansøg om en profil Bliv kursusudbyder Bliv jobannoncør
Artikel

Lejers søgsmålsfrist var suspenderet som følge af parternes forhandlinger

Bech Bruun
10/11/2021
Lejers søgsmålsfrist var suspenderet som følge af parternes forhandlinger
Bech Bruun logo
En lejers frist for at anlægge en retssag vedrørende udlejers opsigelse af lejers lejemål (en smede- og maskinfabrik) blev anset for suspenderet som følge af parternes forhandlinger om størrelsen på den erstatning, som udlejer skulle betale lejer som følge af opsigelsen.

Udlejer opsagde den 2. juli 2019 et erhvervslejemål, idet bygningerne, hvori lejemålet var beliggende, skulle nedrives. Lejer gjorde rettidigt indsigelse mod opsigelsen og rejste tillige krav om erstatning.


Parterne forhandlede herefter om erstatningens størrelse frem til den 27. september 2019, hvor udlejer meddelte lejer, at udlejer anså lejers frist på 12 uger for anlæggelse af retssag om erstatning efter Erhvervslejelovens § 67, stk. 2 for at være sprunget.


Udlejer beregnede fristen fra den 2. juli 2019, hvor opsigelsen var kommet frem til lejer, således fristen var udløbet den 24. september 2019.


Lejer anlagde den 30. september 2019 retssag mod udlejer med en principal påstand om, at opsigelsen var ugyldig, og en subsidiær påstand om, at udlejer – såfremt opsigelsen var gyldig – skulle betale cirka 6.700.000 kroner i erstatning til lejer til dækning af lejers tab ved fraflytningen, herunder blandt andet cirka 2.500.000 kroner i driftstab i flytteperioden, som lejer havde estimeret til seks måneder.


Suspension af søgsmålsfristen

Boligretten anså søgsmålsfristen for sprunget, idet Boligretten gav udlejer medhold i, at søgsmålsfristen, uden aftale om andet, skulle regnes fra det tidspunkt, hvor opsigelsen var kommet frem til lejer.


Afgørelsen ændrede Østre Landsret, idet Østre Landsret efter en konkret vurdering nåede frem til, at fristen for sagsanlæg som følge af parternes forhandlinger havde været suspenderet indtil den 27. september 2019, hvor udlejer afviste lejers krav under henvisning til overskridelse af søgsmålsfristen.


Da lejer uden unødigt ophold herefter anlagde retssag den 30. september 2019, nåede Østre Landsret frem til, at der ikke var grundlag for at afvise sagen.


Østre Landsret lagde i sin vurdering vægt på, at det efter bevisførelsen kunne lægges til grund, at udlejer i forhandlingsforløbet – og også efter udløb af den normale 12 ugers frist – havde erklæret sig indforstået med at skulle betale væsentlige beløb i erstatning til lejer som følge af opsigelsen.


Lejer havde derfor anlagt sagen rettidigt og var derfor berettiget til erstatning.


Lejers principale påstand om ugyldighed

Som anført ovenfor havde lejer både i sin indsigelse mod opsigelsen og i stævningen gjort gældende, at opsigelsen var ugyldig, idet betingelserne herfor ikke var opfyldt.


Lejer havde imidlertid undervejs i forhandlingsforløbet frafaldet indsigelsen mod opsigelsens gyldighed, men gjorde under sagen gældende, at der alene var tale om et betinget frafald af indsigelsen, der var betinget af, at der blev indgået en aftale om erstatningens størrelse.   


Det afviste både Boligretten og Østre Landsret dog, da det i e-mailen fra lejers advokat, hvori frafaldet var anført, ikke var udtrykkeligt anført, at der var tale om et betinget frafald.


Hverken Boligretten eller Østre Landsret tog herefter lejers principale påstand om opsigelsens ugyldighed til følge. 


Lejers subsidiære påstand om erstatning

Som anført ovenfor havde lejer nedlagt påstand om erstatning på cirka 6.700.000 kroner, herunder blandt andet cirka 2.500.000 kroner i driftstab i flytteperioden, som lejer havde estimeret til seks måneder.


Udlejer havde – såfremt retten nåede frem til, at sagen var anlagt rettidigt, og lejer dermed var berettiget til erstatning – gjort gældende, at den af lejer påståede fraflytningsperiode på seks måneder oversteg en normal flytteperiode, at lejer ikke havde dokumenteret eller sandsynliggjort, i hvilken grad virksomheden var påvirket i flytteperioden, ligesom udlejer tillige havde nogle mindre indsigelser mod nogle af de øvrige erstatningsposter.


Herudover var der enighed om størrelsen på størstedelen af de øvrige poster i lejers erstatningskrav, der var dokumenteret ved indhentede tilbud.


Idet Boligretten nåede frem til, at søgsmålsfristen var sprunget, tog Boligretten ikke stilling til erstatningens størrelse.


Og idet Østre Landsret nåede frem til, at sagen var anlagt rettidigt, var lejer berettiget til erstatning.


I opgørelsen af erstatningen lagde Østre Landsret til grund, at en flytteperiode på seks måneder ikke kunne anses for at overstige en normal flytteperiode for en virksomhed af den pågældende karakter (smede- og maskinfabrik), men at der modsat heller ikke forelå den fornødne dokumentation for, at erstatningen kunne fastsættes til det af lejer opgjorte beløb.


Herefter fastsatte Østre Landsret skønsmæs-sigt erstatningen til 5.500.000 kroner.


Dommen er optrykt i Tidsskrift for Bygge- og Boligret (T:BB 2021.978 Ø).


Kommentar

Dommen er i overensstemmelse med Højesteretspraksis (U 2016.1801 H), men det er vigtigt at være opmærksom på, at det beror på en konkret vurdering, hvornår uenigheden – som er det centrale ord i Erhvervslejelovens § 67, stk. 2 i denne sammenhæng – opstår mellem parterne.


Det er således ikke enhver dialog mellem parterne, der gør, at søgsmålsfristen suspenderes.


Det er ligeledes vigtigt at være opmærksom på, at det alene er søgsmålsfristen, der kan suspenderes uden aftale, idet indsigelsesfristen er absolut. Gør lejer således ikke rettidigt indsigelse, eller fremsætter lejer ikke rettidigt sit erstatningskrav, er lejers rettigheder som fortabt.  

Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores gratis nyhedsservice her →
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte mig.
Fagligt indhold, der kunne være relevante for dig
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Jurainfo logo
EXCLUSIVE
VIDEO
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Hvad skal du være opmærksom på ved erhvervslejekontrakter. Det kommer advokat, Kristina Meier Risbjerg, ind på her.
Artikler, der kunne være relevante for dig
Det udvidede ejendomsbegreb i lejeloven
Det udvidede ejendomsbegreb i lejeloven
03/01/2024
Lejeret, Fast ejendom og entreprise
Fogedretten skulle inddrage et efterfølgende påkrav
Fogedretten skulle inddrage et efterfølgende påkrav
05/01/2024
Fast ejendom og entreprise, Lejeret
Lejer hæftede for ekstraordinært vandforbrug, der skyldtes et løbende toilet
Lejer hæftede for ekstraordinært vandforbrug, der skyldtes et løbende toilet
11/01/2024
Fast ejendom og entreprise, Lejeret
Ny landsretsdom om ekspropriation, erhvervsbeskyttelse og erstatning
Ny landsretsdom om ekspropriation, erhvervsbeskyttelse og erstatning
09/01/2024
Fast ejendom og entreprise, Forsikring og erstatning, Lejeret
Lejers fraflytning i utide – hvornår har udlejer mulighed for ophævelse?
Lejers fraflytning i utide – hvornår har udlejer mulighed for ophævelse?
12/01/2024
Lejeret
Sag blev hjemvist, da huslejenævnets afgørelse var baseret på ukorrekte oplysninger
Sag blev hjemvist, da huslejenævnets afgørelse var baseret på ukorrekte oplysninger
09/01/2024
Lejeret
Jurainfo logo

Jurainfo.dk er landets største juridiske nyhedsside. Her finder du juridiske nyheder, kurser samt ledige juridiske stillinger. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.

Jurainfo.dk ApS
CVR-nr. 38375563
Vandtårnsvej 62B, DK-2860 Søborg
(+45) 71 99 01 11
kontakt@jurainfo.dk
Ønsker du hjælp til at finde en specialist?
2024 © Jurainfo.dk - Juridiske nyheder og arrangementer samlet ét sted