En lejers frist for at anlægge en retssag vedrørende udlejers opsigelse af lejers lejemål (en smede- og maskinfabrik) blev anset for suspenderet som følge af parternes forhandlinger om størrelsen på den erstatning, som udlejer skulle betale lejer som følge af opsigelsen.
Udlejer opsagde den 2. juli 2019 et erhvervslejemål, idet bygningerne, hvori lejemålet var beliggende, skulle nedrives. Lejer gjorde rettidigt indsigelse mod opsigelsen og rejste tillige krav om erstatning.
Parterne forhandlede herefter om erstatningens størrelse frem til den 27. september 2019, hvor udlejer meddelte lejer, at udlejer anså lejers frist på 12 uger for anlæggelse af retssag om erstatning efter Erhvervslejelovens § 67, stk. 2 for at være sprunget.
Udlejer beregnede fristen fra den 2. juli 2019, hvor opsigelsen var kommet frem til lejer, således fristen var udløbet den 24. september 2019.
Lejer anlagde den 30. september 2019 retssag mod udlejer med en principal påstand om, at opsigelsen var ugyldig, og en subsidiær påstand om, at udlejer – såfremt opsigelsen var gyldig – skulle betale cirka 6.700.000 kroner i erstatning til lejer til dækning af lejers tab ved fraflytningen, herunder blandt andet cirka 2.500.000 kroner i driftstab i flytteperioden, som lejer havde estimeret til seks måneder.
Suspension af søgsmålsfristen
Boligretten anså søgsmålsfristen for sprunget, idet Boligretten gav udlejer medhold i, at søgsmålsfristen, uden aftale om andet, skulle regnes fra det tidspunkt, hvor opsigelsen var kommet frem til lejer.
Afgørelsen ændrede Østre Landsret, idet Østre Landsret efter en konkret vurdering nåede frem til, at fristen for sagsanlæg som følge af parternes forhandlinger havde været suspenderet indtil den 27. september 2019, hvor udlejer afviste lejers krav under henvisning til overskridelse af søgsmålsfristen.
Da lejer uden unødigt ophold herefter anlagde retssag den 30. september 2019, nåede Østre Landsret frem til, at der ikke var grundlag for at afvise sagen.
Østre Landsret lagde i sin vurdering vægt på, at det efter bevisførelsen kunne lægges til grund, at udlejer i forhandlingsforløbet – og også efter udløb af den normale 12 ugers frist – havde erklæret sig indforstået med at skulle betale væsentlige beløb i erstatning til lejer som følge af opsigelsen.
Lejer havde derfor anlagt sagen rettidigt og var derfor berettiget til erstatning.
Lejers principale påstand om ugyldighed
Som anført ovenfor havde lejer både i sin indsigelse mod opsigelsen og i stævningen gjort gældende, at opsigelsen var ugyldig, idet betingelserne herfor ikke var opfyldt.
Lejer havde imidlertid undervejs i forhandlingsforløbet frafaldet indsigelsen mod opsigelsens gyldighed, men gjorde under sagen gældende, at der alene var tale om et betinget frafald af indsigelsen, der var betinget af, at der blev indgået en aftale om erstatningens størrelse.
Det afviste både Boligretten og Østre Landsret dog, da det i e-mailen fra lejers advokat, hvori frafaldet var anført, ikke var udtrykkeligt anført, at der var tale om et betinget frafald.
Hverken Boligretten eller Østre Landsret tog herefter lejers principale påstand om opsigelsens ugyldighed til følge.
Lejers subsidiære påstand om erstatning
Som anført ovenfor havde lejer nedlagt påstand om erstatning på cirka 6.700.000 kroner, herunder blandt andet cirka 2.500.000 kroner i driftstab i flytteperioden, som lejer havde estimeret til seks måneder.
Udlejer havde – såfremt retten nåede frem til, at sagen var anlagt rettidigt, og lejer dermed var berettiget til erstatning – gjort gældende, at den af lejer påståede fraflytningsperiode på seks måneder oversteg en normal flytteperiode, at lejer ikke havde dokumenteret eller sandsynliggjort, i hvilken grad virksomheden var påvirket i flytteperioden, ligesom udlejer tillige havde nogle mindre indsigelser mod nogle af de øvrige erstatningsposter.
Herudover var der enighed om størrelsen på størstedelen af de øvrige poster i lejers erstatningskrav, der var dokumenteret ved indhentede tilbud.
Idet Boligretten nåede frem til, at søgsmålsfristen var sprunget, tog Boligretten ikke stilling til erstatningens størrelse.
Og idet Østre Landsret nåede frem til, at sagen var anlagt rettidigt, var lejer berettiget til erstatning.
I opgørelsen af erstatningen lagde Østre Landsret til grund, at en flytteperiode på seks måneder ikke kunne anses for at overstige en normal flytteperiode for en virksomhed af den pågældende karakter (smede- og maskinfabrik), men at der modsat heller ikke forelå den fornødne dokumentation for, at erstatningen kunne fastsættes til det af lejer opgjorte beløb.
Herefter fastsatte Østre Landsret skønsmæs-sigt erstatningen til 5.500.000 kroner.
Dommen er optrykt i Tidsskrift for Bygge- og Boligret (T:BB 2021.978 Ø).
Kommentar
Dommen er i overensstemmelse med Højesteretspraksis (U 2016.1801 H), men det er vigtigt at være opmærksom på, at det beror på en konkret vurdering, hvornår uenigheden – som er det centrale ord i Erhvervslejelovens § 67, stk. 2 i denne sammenhæng – opstår mellem parterne.
Det er således ikke enhver dialog mellem parterne, der gør, at søgsmålsfristen suspenderes.
Det er ligeledes vigtigt at være opmærksom på, at det alene er søgsmålsfristen, der kan suspenderes uden aftale, idet indsigelsesfristen er absolut. Gør lejer således ikke rettidigt indsigelse, eller fremsætter lejer ikke rettidigt sit erstatningskrav, er lejers rettigheder som fortabt.
-medium.jpg)
