En udlejer af et boliglejemål kan hæve en lejekontrakt, når en lejer fraflytter det lejede i utide og uden aftale med udlejeren. Det følger direkte af lejelovens § 182, stk. 1, nr. 4. Bestemmelsen skal hindre, at en beboelseslejlighed, hvor lejer fortsat betaler husleje, står ubenyttet hen, eller at lejer – efter selv at være fraflyttet – foretager en ulovlig fremleje.
Denne artikel vil dykke ned i bestemmelsens indhold, herunder belyse de muligheder og begrænsninger, som bestemmelsen giver udlejer. For hvad betyder det, at en lejer er fraflyttet i utide, og hvornår kan man som udlejer reagere? Bestemmelsen er særligt relevant i relation til bofællesskaber, hvor ”lejer” udgøres af flere personer i fællesskab, og hvor der ikke sjældent sker udskiftning i lejerkredsen.
Hvornår er lejer fraflyttet i utide?
Hvorvidt der er sket fraflytning (i utide), selvom huslejen fortsat betales, skal afgøres efter en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde. Det skal skønnes, om lejer – ved sin manglende eller begrænsede benyttelse af lejemålet – reelt og permanent må antages at have taget bopæl et andet sted. Retspraksis er i høj grad med til at sætte rammerne for, hvornår dette er tilfældet. I praksis er der tit tale om et vanskeligt skøn, men af retspraksis kan alligevel udledes nogle enkelte holdepunkter.
Af retspraksis fremgår det, at følgende bl.a. kan være indicier for lejers fraflytning i utide;
- Lejers manglende forbrug af varme, el og vand
- Ændring af folkeregisteradresse og
- Lejer har flyttet sine møbler
- Lejemålet bærer præg af, at det ikke bliver brugt.
At en fraflytning er permanent betyder, at lejeren ikke har til hensigt at vende tilbage til lejemålet.
Ovennævnte er dog ikke entydige beviser for, at lejer er fraflyttet. Omvendt er det f.eks. heller ikke et bevis for, at lejer ikke er fraflyttet, hvis lejers møbler fortsat findes i lejemålet, eller lejer fortsat har folkeregisteradresse på ejendommen. Des flere beviser udlejer kan sikre sig, des større sandsynlighed for, at udlejer af retten kan få medhold i, at lejer faktisk var fraflyttet lejemålet.
I en nyere landsretsafgørelse (TBB 2023.779 V) fremgik det bl.a.,”… at postkassen ikke var tømt, og at lejemålet fremstod beskidt, men fuldt møbleret. Det var ikke muligt at konstatere, om varmen var slukket eller tændt. Der sås et muggent franskbrød på køkkenbordet…” og en ejendomsfunktionær forklarede, at han ikke havde set lejeren opholde sig i lejemålet i flere år. Boligforeningen (udlejer) havde i en længere periode ordnet lejerens have i alt 6 gange, fordi lejeren ikke selv vedligeholdt den. En af de øvrige beboere havde fortalt, at hun ikke havde set lejeren i ca. 2 år. Huslejen blev betalt via Kommunen. I sagen fandt fogedretten det ikke bevist, at lejeren var fraflyttet; men det gjorde landsretten ud fra forklaringerne og omstændighederne. I en tilsvarende afgørelse (TBB 2021.520 Ø) blev der, sammen med forklaringer om, at lejeren alene kom i lejemålet efter post en gang imellem, lagt særligt vægt på, at der ikke var registreret et forbrug af el i lejemålet i en lang periode.
Det skal også nævnes, at en lejer reelt godt kan være fraflyttet et lejemål, selvom lejer fra tid til anden opholder sig i lejemålet i mindre omfang. De midlertidige fraværsgrunde, lejer her kan påberåbe sig med henblik på at undgå ophævelse, må være de samme, som berettiger til fremleje af beboelseslejligheder i deres helhed, f.eks. sygdom eller forretningsrejse – eller at lejeren i en sommerperiode opholder sig i sit sommerhus. Lejers fravær må ikke være begrundet i, at lejer blot ikke ønsker at bebo lejligheden i en periode, men der skal være en konkret årsag til fraværet. Kan lejer ikke påberåbe sig en lovlig og midlertidig fraværsgrund i tilfælde, hvor lejer kun i mindre omfang opholder sig i lejemålet, vil lejer være fraflyttet lejemålet i utide.
Omfattet af bestemmelsen kan også være tilfælde, hvor lejeren aldrig flytter ind i lejemålet, da dette kan sidestilles med fraflytning i utide.
Endeligt skal det nævnes, at har lejer opsagt det lejede og er fraflyttet før udløbet af opsigelsesperioden, er der i teorien sket fraflytning i utide, men eftersom lejer har sagt op, kan fraværet ikke anses som misligholdelse.
Lejeforhold med flere lejere
Er et lejemål udlejet til flere lejere, opstår spørgsmålet, om en eller flere af disse lejeres fraflytning berettiger udlejer til at skride til ophævelse på baggrund af lejelovens § 182, stk. 1, nr. 4, over for den eller de tilbageværende, så længe lejemålet fortsat bebos af disse.
Når formålet med bestemmelsen primært er at sikre, at et lejemål ikke står ubenyttet hen, må det korrekte i mangel af anden aftale være, at der ikke kan ophæves i tilfælde, hvor lejemålet fortsat bebos af én af lejerne (så længe denne fortsat står på lejekontrakten). I forlængelse af dette skal det dog nævnes, at den/de fraflyttede lejere fortsat hæfter for alle forpligtelser i henhold til lejeaftalen, hvorfor udlejers retsstilling ikke forringes ved dette synspunkt.
Ovennævnte synspunkt understøttes af U 2022.4507Ø, hvor et lejemål med to lejere ikke kunne ophæves alene som følge af den ene lejers fraflytning. Begge lejere havde boet i lejemålet fra lejeforholdets begyndelsestidspunkt. På et tidspunkt bad den ene lejer udlejer om at blive slettet af lejekontrakten, hvilket udlejer afslog. I denne forbindelse bemærkede udlejer, at ønskede denne lejer at fraflytte, skulle lejekontrakten opsiges. Den pågældende lejer fraflyttede imidlertid alligevel lejemålet, uden at lejekontrakten var blevet opsagt, hvilket udlejer fandt ud af. På denne baggrund ophævede udlejer lejeforholdet med henvisning til lejelovens § 182, stk. 1, nr. 4. Ophævelsen blev tilsidesat af både boligretten og landsretten. Landsretten bemærkede i øvrigt, at ”… det ikke ved den indgåede lejeaftale eller i øvrigt forud for ophævelsen heraf med den fornødne klarhed var tilkendegivet L1 og L2, at det var en betingelse for opretholdelse af lejemålet, at det var beboet af dem begge, så den enes fraflytning af lejemålet kunne berettige udlejer til at ophæve lejemålet som sket”.
Ovennævnte afgørelse åbner måske i særlige tilfælde op for, at udlejer kan betinge et lejeforhold af, at den oprindelige lejerkreds ikke ændres, dvs. således at udlejer vil kunne skride til ophævelse, hvis blot én af lejerne fraflytter lejemålet. Men der skal være vægtige og konkrete grunde til dette – udover at det skal fremgå tydeligt overfor lejerne. Lejerne hæfter jo, uanset at de er fraflyttet, for betalinger mv. Dette skal holdes op imod, at det for udlejer bliver mere ”bøvlet” rent administrativt, hvis man f.eks. skal indkalde fraflyttede lejere til flyttesyn eller sende dem påkrav.
Sammenfattende kan det konkluderes, at det kræver en række undersøgelser fra udlejers side – og dokumentation – for at man kan bevise, at en lejer er fraflyttet i utide.
Ophævelsen
Når udlejer har konstateret, at lejer er fraflyttet et lejemål i utide, kan udlejer skride til en ophævelse af lejemålet ved at sende en ophævelsesskrivelse til lejer. Det er udlejer, der har bevisbyrden for, at lejer er fraflyttet i utide. Denne bevisbyrde kan løftes på mange måder, herunder ved at fremlægge en udskrift fra folkeregistret, vidneforklaringer, billeder af de faktiske forhold omkring dørskilte mv., jf. også den refererede dom ovenfor.
Lejer kan undgå ophævelse, hvis det af lejer kan godtgøres, at lejer er flyttet tilbage til lejemålet, inden udlejerens ophævelse når frem til lejer. Derfor er det også vigtigt, at udlejer handler hurtigt, når udlejer har konstateret, at lejer er fraflyttet i utide og udlejer har sikret sig bevis herfor.
Lejelovens § 183, stk. 1, nr. 4 om lejers fraflytning i utide hænger uløseligt sammen med lejelovens § 183, stk. 1, nr. 6 om lejers uberettigede overladelse af brugsretten til lejemålet til en anden. Dette da en lejer, som uretmæssigt fraflytter lejemålet uden aftale med udlejer ofte fremlejer lejemålet ulovligt. Som i alle andre ophævelsessituationer er det også her vigtigt, at udlejer anvender den rette lovbestemmelse ved en ophævelse af et lejemål. Det skyldes, at en ophævelse efter nr. 6 (uberettiget overladen af brugen) forudsætter en forudgående påmindelse, mens ophævelse efter nr. 4 (fraflytning i utide) ikke gør. Anvendes den forkerte lovbestemmelse, vil ophævelsen ikke blive anerkendt. Er udlejer i tvivl, om lejer – udover at være fraflyttet i utide – fremlejer det lejede, og at fremlejen er ulovlig, fordi den er i strid med lejelovens bestemmelser (lejeren har ret til at fremleje efter betingelserne i lejelovens § 157 og § 158 – dette kan man ikke aftale sig ud af i lejekontrakten), kan udlejer i sin ophævelsesskrivelse henvise til begge lovbestemmelser, hvis blot udlejer forinden ophævelsen har sendt en påmindelse til lejer om at ophøre med den uberettigede overladelse af brugsretten til lejemålet til en anden. Denne fremgangsmåde er anerkendt i retspraksis.
Et andet spørgsmål er, hvortil udlejer skal sende en ophævelsesskrivelse, når nu udlejer er bekendt med, at lejer er fraflyttet. Derfor skal udlejer udvise forsigtighed med at sende ophævelsesskrivelsen til lejemålets fysiske adresse. Hvis det er muligt, må udlejer sende ophævelsen til lejers e-mail eller til en fysisk adresse, hvor det må formodes, at lejeren kan få kendskab til ophævelsen. Udlejer kan i nogle tilfælde være blevet bekendt med lejers nye adresse via folkeregisteroplysning og i en sådan situation, skal ophævelsen sendes til denne nye adresse for at få retsvirkning. Er udlejer ikke bekendt med lejers nye adresse, er det tilstrækkeligt, at udlejer fremsender ophævelsesskrivelsen til lejemålets adresse, da dette er lejers senest kendte adresse. Udlejer er ikke forpligtet til at fremskaffe en folkeregisteroplysning på lejer, men det anbefales gjort, så ophævelsesskrivelsen fremsendes til den rette modtager, nemlig lejer.
Har et lejeforhold flere lejere, skal en ophævelsesskrivelse fremsendes til alle lejere, dvs. på hver deres senest kendte adresse, for at blive anerkendt.
