Lejers anvendelse kan få betydning for udlejers adgang til frivillig momsregistrering

Når en ejendom udlejes i flere led, er det alene den faktiske anvendelse i sidste led, der har betydning for, om tidligere led er berettiget til en frivillig momsregistrering. En sådan praksis kan få store økonomiske konsekvenser for ejere af udlejningsejendomme, hvis det viser sig, at en efterfølgende lejer anvender ejendommen til boligformål.

SKAT har i en vejledende udtalelse SKM2015.703.SR anført, hvilke betingelser der skal være opfyldt for, at en frivillig momsregistrering kan anses for at være opfyldt.

I den konkrete sag ønskede et selskab at opføre eller renovere ejendomme for efterfølgende at udleje ejendommene i deres helhed til et boligudlejningsselskab, som ville udleje dem til boligformål.

SKAT har i tilknytning til ovenstående påtænkte disposition anført, at følgende skal være opfyldt for, at en frivillig momsregistrering kan imødekommes efter momslovens § 51, stk. 1.

• Lejen skal være fastsat på markedsvilkår


• Udlejer påtager sig en økonomisk risiko


• Udlejning sker for at opnå en vedvarende indtægt


• Udlejning må ikke ske til boligformål

Med henblik på vurdering af, hvorvidt der alene skal henses på udlejningsaktiviteten i det enkelte led, henviser SKAT til Østre Landsretsdom offentliggjort som TfS1998.708, hvor der blev taget stilling til, hvorvidt udlejning af en ejendom til Udlængestyrelsen til brug for indlogering af asylansøgere kunne blive omfattet af en frivillig momsregistrering.

Da Landsretten i denne sag konkluderede, at udlejningen til indlogering af asylansøgere ikke kunne anses for udlejning til boligformål, er det SKATs vurdering, at adgangen til en frivillig momsregistrering skal fortolkes snævert, og der skal således henses til sidste leds faktiske anvendelse af ejendommen.

DELACOURs bemærkning:
Momsloven er reelt bygget således op, at der tages stilling til den momsmæssige behandling for hver enkelt transaktion. Ud fra et retssikkerhedsmæssigt synspunkt er det således en glidebane, at den momsmæssige behandling af udlejning af fast ejendom bliver afhængig af, hvordan efterfølgende lejere anvender ejendommen.

I nærværende sag er der lagt op til, at ejendommen skal anvendes til boligformål, men dette vil ikke være tilfældet i enhver henseende.

Der kunne eksempelvis opføres ferielejligheder med henblik på videreudlejning. Hvis lejer for eksempel videreudlejer ferielejlighederne til genhusning, vil ferielejlighederne pludselig være anvendt til boligudlejning, hvilket kan få store økonomiske konsekvenser for ejeren af ejendommen, der reelt ikke har nogen viden om, at en lejer for en periode har udlejet til boligformål i form af genhusning.

Med ovenstående fortolkning af momslovens bestemmelser om adgang til frivillig momsregistrering anvender SKAT reelt et transparentprincip, hvilket SKAT på ingen måde tillader i forhold til adgang til momsfradrag efter momslovens bestemmelser.

Vi mener ikke, at SKAT, når det er til fordel for statskassen, kan gøre brug af et transparentprincip. SKAT må gøre endeligt op med sig selv, hvorvidt transparentprincippet kan finde anvendelse i forhold til momslovens bestemmelser.

I nærværende sag, hvor det er oplagt, at ejendommen skal opføres med henblik på boligudlejning, og der blot indskydes et selskab til opførelse af ejendommen for at opnå momsfradrag, burde SKAT derimod have forholdt sig til, hvorvidt misbrugsreglerne kan finde anvendelse.

---