Lejer tog standspunktsrisiko ved at bestride udlejers fraflytningskrav

En erhvervslejer fraflyttede den 1. juli 2017 et erhvervslejemål, hvor det i lejekontrakten var aftalt, at (i) lejemålet var overtaget nyistandsat og skulle afleveres i samme stand, og (ii) at lejer skulle betale husleje i istandsættelsesperioden, indtil lejemålet var afleveret i kontraktmæssig stand.

Både Boligretten og Vestre Landsret nåede frem til, at lejer – som følge af det aftalte vilkår i lejekontrakten om lejebetaling istandsættelsesperioden – var pligtig til at betale husleje i den periode, som domstolene vurderede, det burde have taget at gennemføre et syn og skøn og gennemføre udbedringsarbejderne.

Udlejer havde i sin påstand krævet betaling af mere end et års husleje, svarende til den periode der faktisk var gået fra lejers fraflytning og indtil skønserklæringen forelå. Retten nåede dog frem til, at udlejer burde have iværksat syn og skønnet tidligere og nedsatte derfor skønsmæssigt udlejers krav på husleje til seks måneder.

Sagens faktiske omstændigheder

De faktiske omstændigheder i sagen var, at lejer – som tidligere anført – fraflyttede lejemålet den 1. juli 2017.

Forud for lejers fraflytning havde parterne afholdt et fraflytningssyn. Den 22. juni 2017 sendte udlejer sit fraflytningskrav til lejer, der den 4. juli 2017 afviste en del af udlejers istandsættelseskrav, herunder blandt andet i relation til gulvene.

Da parterne ikke kunne blive enige om lejers istandsættelsesforpligtelse, udtog udlejer den 1. september 2017 stævning mod lejer, mens det først var i november 2017, at udlejer begærede syn og skøn. Skønserklæringen forelå i september 2018 – altså mere end et år efter, at lejer var fraflyttet.

Lejers standpunktsrisiko

Det fremgår udtrykkeligt af landsrettens præmisser, at lejer – ved at indtage det standpunkt, at udlejers istandsættelseskrav var uberettiget – havde nødvendiggjort syn og skønnet, og at lejer derved havde afskåret udlejer fra at påbegynde istandsættelsen af lokalerne.

Lejer var derfor pligtig til at betale husleje i den periode, det skønsmæssigt burde have taget for udlejer at få gennemført syn og skøn samt udskiftet gulvet.

Udlejers pligt til at iværksætte bevisførelsen med fornøden hast

Samtidig nåede både Boligretten og Vestre Landsret dog frem til, at udlejer ikke havde iagttaget sin loyale tabsbegrænsningspligt ved først at have begæret syn og skøn fire måne-der efter, det stod klart, at parterne var uenige om lejers retableringsforpligtelse i forhold til gulvet, hvorfor begge instanser nedsatte udle-jers krav på huslejebetaling i istandsættelsesperioden skønsmæssigt.

Udskiftning af gulvene

I forhold til udlejers krav på udskiftningen af gulvet nedsatte begge instanser også den beløbsmæssige opgørelse af dette, da det blev lagt til grund, at gulvet ikke havde været nyistandsat ved lejers indflytning.

Domstolene foretog således et afslag i erstatningen ud fra princippet om ”nyt for gammelt”, idet udlejer ellers ville være blevet stillet bedre, end lejekontrakten foreskrev, hvis lejer skulle betale for den fulde udskiftning af gulvet.

Dommen er optrykt i Tidsskrift for Bygge- og Boligret (T:BB 2021.848 V).

Kommentar

Dommen illustrerer, at det ikke er uden risiko for en part at indtage et standpunkt – her, at udlejers krav på udskiftning af gulvet var uberettiget – idet parten risikerer at hæfte for den periode og de meromkostninger, der medgår til at dokumentere den anden parts krav.

Samtidig illustrerer dommen, at den anden part ikke blot kan lade stå til, men at parten for at opfylde sin tabsbegrænsningspligt skal iværksætte de nødvendige retsskridt umiddelbart efter, det står klart, at parterne ikke er enige. En part skal således ikke kunne lukrere på og/eller være risikofri for sin egen langsommelighed og/eller ubeslutsomhed.

Endelig knæsætter dommen også en gammel kending i form af reduktion i en erstatningssum som følge af princippet om ”nyt for gammelt”.