Hvornår er rygning i et lejemål misligholdelse – og hvad kan udlejer gøre?

Den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse

Rygning i et lejemål vil utvivlsomt i større eller mindre omfang medføre et øget vedligeholdelsesbehov. Derfor kan det være nødvendigt at vedligeholde lejemålet oftere end ellers.

Hvem der skal afholde omkostningerne til det øgede vedligeholdelsesbehov, afhænger i første omgang af, hvem der har den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse. Inden for lejeretten vil rygning i et lejemål ikke nødvendigvis altid blive betragtet som misligholdelse, men derimod som ”almindeligt brug”. Det kan dog afhænge af, hvad der er aftalt om rygning i lejekontrakten, herunder nærmere nedenfor.

Det betyder, at spor efter rygning i et lejemål kan falde ind under begrebet ”slid og ælde” i lejelovens § 187, stk. 1. I bestemmelsen står, at ”Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt”. Lejer skal således fjerne sporerne efter slid og ælde, derunder sporene efter rygning, hvis lejer har den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse. Har udlejer påtaget sig den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse, vil det som udgangspunkt være udlejer, der bærer risikoen for vedligeholdelsesstanden ved lejerens fraflytning, og som derfor skal fjerne sporene efter lejers rygning i lejemålet.

Aftale om forbud mod rygning i lejemål

I nogle situationer kan lejers rygning i lejemålet dog blive betragtet som misligholdelse fra lejers side, hvilket betyder, at udlejer i en fraflytningssituation vil kunne vælte de ekstra omkostninger, der vil være forbundet med at fjerne sporene efter lejers rygning, over på lejer – selvom lejer kontraktretligt ikke har forpligtelsen til at foretage indvendig vedligeholdelse og dermed fjerne spor efter slid og ælde ved fraflytning.

En nyligt afsagt boligretsdom (GD 2023/36 B) vedrørte en fraflytningstvist mellem udlejer og lejer som følge af lejers rygning af cigaretter i lejemålet. Udlejer havde ifølge lejekontrakten den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse, dvs. udlejer havde forpligtelsen til at fjerne sporene efter slid og ælde, herunder også sporene efter lejers rygning i lejemålet. I lejekontraktens § 11 var det dog samtidig anført, at lejer ikke måtte ryge i lejemålet. Boligretten fastslog, at der var tale om misligholdelse af lejekontrakten, hvis der var blevet røget i lejemålet, da det stred imod lejekontraktens § 11. Det afgørende i sagen blev, hvorvidt lejer havde røget i lejemålet, hvilket var udlejers bevisbyrde. Da udlejer ikke kunne løfte denne bevisbyrde, blev lejer frifundet af boligretten. Udlejer havde ført bevis i form af vidneforklaringer af bl.a. viceværten, der oplyste, at lejemålet bar præg af at være blevet røget i, men dette var dog ikke tilstrækkeligt til at løfte bevisbyrden for lejers rygning i lejemålet.

Ikke sjældent ønsker udlejer at hindre, at lejer ryger i lejemålet. Årsagen kan være, at udlejer blot ønsker at passe på sin ejendom, eller at udlejer ønsker at afværge en potentiel fraflytningstvist med lejer omhandlende spørgsmålet om, hvem der skal fjerne sporene efter rygningen. Det har ofte været diskuteret, hvorvidt det gyldigt kan aftales, at der ikke må ryges i lejemålet. Fra udlejers synspunkt har argumentet været, at gyldigheden af en sådan aftale ikke kan anfægtes, da et rygeforbud, som lejeren har accepteret, ikke kan siges at indebære en fravigelse af reglerne i lejeloven om lejers brug af det lejede, og da en sådan aftale ikke menes at være af indgribende karakter med den konsekvens, at den vil kunne tilsidesættes efter almindelige ugyldighedsregler.

Boligretten fastslog i ovennævnte sag, at en aftale om, at lejer ikke må ryge i lejemålet, gyldigt kan aftales. Boligretten udtalte:

”Efter klausulen under særlige vilkår i lejekontrakten omkring rygning i lejemålet, lægger boligretten til grund, at parterne hav de aftalt, at det ikke var tilladt at ryge indendørs i lejemålet. På den baggrund finder boligretten, at såfremt det kan lægges til grund, lejer eller hendes gæster har røget indendørs i lejemålet, vil de skader, der måtte være en følge heraf, være ansvarspådragende misligholdelse fra lejers side.”

I dag er der dog nok ikke tvivl om, at det kan aftales, at der ikke må ryges i en ejendom. Det kan dog være svært at sanktionere dette ved opsigelse eller ophævelse, medmindre det kan dokumenteres, at rygningen er til gene for ejendommen og/eller de øvrige lejere. Og det kræver naturligvis også, at udlejer bliver opmærksom på det. Herudover skal det nævnes, at en overtrædelse af et rygningsforbud skal være væsentlig for, at der kan ophæves, hvilket vil være svært at løfte bevisbyrden for. På trods af dette er det stadig anbefalingen, at man i lejekontraktens § 11 indsætter et forbud mod rygning, såfremt man ikke ønsker, at lejer ryger i lejemålet. Herudover er det anbefalingen, at al dokumentation for lejers rygning samles, således at man som udlejer kan løfte bevisbyrden herfor i en eventuel senere tvist med lejer omkring rygningen.

Lejers misligholdelse

Aftaler man ikke med lejer, at lejer ikke må ryge i lejemålet, og har man som udlejer den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse, kan man alene kræve, at lejer afholder de ekstra omkostninger, der vil være forbundet med at fjerne sporene efter lejers rygning, hvis der er tale om misligholdelse fra lejers side. Det er altid en konkret vurdering, hvorvidt der er tale om misligholdelse (modsat ”almindeligt brug”), men har der været massiv rygning i lejemålet i en længerevarende periode, kan der argumenteres for, at forholdet bør karakteriseres som misligholdelse, som lejer hæfter for udbedringen af.

Dommen U.2012.384V vedrørte nogle merudgifter ved istandsættelse af et lejemål efter fraflytning på grund af bl.a. rygning. Lejer havde lejet lejemålet i 20 år. Der afholdtes fraflytningssyn og det fremgik af synsrapporten, at lejemålet på flere punkter blev anset for misligholdt som følge af bl.a. nikotin. Lejer forklarede, at hun havde røget 10-15 cigaretter om dagen, og hendes mand havde også røget i lejligheden, indtil han flyttede i 2002, og fra dette tidspunkt havde en søn også røget. Lejer forklarede endvidere, at hun i 2004 også havde malet stuen. Det fremgik af fotografier optaget under fraflytningssynet, at der var spor efter nikotin på flere vægge. Lejer protesterede mod at betale merudgiften på 3.875 kr. for nikotinspærrer. Lejer blev frifundet, idet der ved de tegn på nikotinbelastning, som var konstateret ved fraflytningssynet, ikke var grundlag for at pålægge lejer at betale merudgiften ved istandsættelse, idet der ikke var tale om en misligholdelsessituation (dommen er truffet i henhold til almenlejeloven, hvor misligholdelsesbestemmelsen ikke er identisk med bestemmelsen i lejeloven).

Ovennævnte dom illustrerer ret godt, at det bevismæssigt er svært at få kategoriseret rygning som misligholdelse. I sagen var der ingen tvivl om, at lejer i hele lejeperioden havde røget i lejemålet – der forelå blot ingen oplysninger om, at lejers (m.fl.) rygning havde haft et ekstraordinært omfang. Herudover lagde retten til grund, at lejer, som hun har forklaret, et par gange om året havde afvasket vægge, og at hun i 2004 havde malet væggene i stuen og i køkkenet.

Relevant er det at nævne, at parterne i sagen ikke havde aftalt, at der ikke måtte ryges i lejemålet. En sådan aftale ville formentlig have haft en indflydelse på dommen, da en lejer er forpligtet til at hæfte for sin misligholdelse af sit lejemål, herunder også for sporene efter rygning.  

Husk angivelse af spor efter rygning i fraflytningsrapporten!

Endeligt skal det nævnes, at det specifikt af fraflytningsrapporten skal fremgå, såfremt skader på vægge, lofter mv. er en følge af lejers rygning, og at det derfor er nødvendigt med en nedvaskning mv. af væggene, førend de kan males. I modsat fald er der ikke reklameret over sådanne ekstra omkostninger, hvorfor udlejer ikke vil kunne krævet dem dækket af lejer.