Hvornår er ejendomsselskaber AIF’ere?

Siden FAIF-reglerne trådte i kraft i 2013, har en række danske ejendomsselskaber været i tvivl om, hvorvidt de er en alternativ investeringsfond (AIF) eller ej. Det er derfor positivt, at Finanstilsynet for nylig har præciseret sin forståelse af FAIF-reglerne.

For at være en AIF skal ejendomsselskabet kunne svare ja til fem spørgsmål.

Finanstilsynets seneste præcisering vedrører særligt spg. 4 og 5.

1. Rejser selskabet kapital fra mere end en investor?

Selskabet skal være åbent for mere end én investor. Betingelsen vil kunne være opfyldt, hvis der er én investor i selskabet, men selskabet er åbent for, at der kan komme nye ind.

2. Drives selskabet med henblik på investering efter en investeringspolitik?

Med investeringspolitik forstås en aftale, der skal styre selskabets investeringer, og som binder ledelsen til at foretage investeringer inden for en aftalt ramme. Det er en konkret vurdering, hvornår der foreligger en defineret investeringspolitik.

3. Drives selskabet for at skabe et aggregeret afkast til fordel for investorerne?

Formålet med kapitalrejsningen skal være, at investorerne kan opnå et aggregeret afkast af deres investering. Afkastet skal afhænge af den samlede risiko ved ejendomsselskabet, der opstår ved erhvervelse, besiddelse eller salg af investeringsaktiver.

4. Kan selskabets aktivitet defineres som investeringsvirksomhed?

Det er et krav, at ejendomsselskabets aktivitet ikke defineres som erhvervsvirksomhed, dvs. at der i stedet skal være tale om investeringsvirksomhed.

Svært at vurdere
Som udgangspunkt anses ejendomsselskaber, der primært udfører investeringsmæssige aktiviteter (f.eks. køb/salg af ejendomme) ikke som erhvervsvirksomhed, hvorimod ejendomsselskaber, der primært udfører driftsmæssige aktiviteter (f.eks. opkrævning af husleje, vedligeholdelse m.v.), som hovedregel anses som erhvervsvirksomhed. I praksis vil en række ejendomsselskaber udføre både investerings- og driftsmæssige aktiviteter, og for disse selskaber kan det være svært at vurdere, hvorvidt den samlede aktivitet skal kvalificeres som investeringsvirksomhed eller som erhvervsvirksomhed.

Det vil tale for, at der er tale om erhvervsvirksomhed, hvis ejendomsselskabet er indrettet med bemanding til at varetage driftsrelaterede opgaver.

Omvendt vil det tale for, at der er tale om investeringsvirksomhed, hvis driftsopgaverne er delegeret til et andet selskab, eller at bemandingen er dedikeret til at varetage opkøb og frasalg af ejendomsporteføljen.

5. Ejerkredsen har som kollektiv gruppe ikke daglige beføjelser eller kontrol over selskabet?

Hvis ejerkredsen som kollektiv gruppe har mulighed for at udøve daglige beføjelser eller kontrol over selskabet, vil dette ikke være en AIF.

De daglige beføjelser eller kontrol over selskabet skal være betydeligt mere omfattende end den blotte udøvelse af ejerbeføjelser ved afstemning på selskabets generalforsamlinger. I vurderingen indgår også ejerkredsens sammensætning og størrelsen heraf.

Ikke nok i sig selv
Hvis ejendomsselskabets ejerkreds primært består af institutionelle investorer (f.eks. pensionskasser), vil selskabets bestyrelsesmedlemmer ofte blive valgt blandt repræsentanter for disse investorer.

Det vil i så fald normalt være bestyrelsen, der har beslutningskompetencen ved valget af investeringsejendomme.

Beslutningskompetencen ved valg af investeringsejendomme er dog ikke i sig selv nok til, at ejendomsselskabernes investorer anses for at have den daglige beføjelse eller kontrol over selskabernes aktiver.

---