Hvornår ændrer et byggeprojekt sig så meget, at en forening kan afbestille byggeriet?

Det spørgsmål blev prøvet i en nylig voldgiftssag efter ABT 18 § 26, stk. 4.

Sagen handlede om opsætning af 82 altaner på en ejendom i København, hvor kommunen i flere mangelsbreve oplyste, at de havde intention om at afvise byggeansøgningen, medmindre der skete ændringer af både antallet af altaner, altanernes opsætningssystem og deres arkitektoniske udtryk. Efter flere forsøg på at justere projektet meddelte A/B Passagerne i august 2023, at projektet ikke kunne gennemføres, og entreprisen blev afbestilt. Altanfirmaet krævede herefter et dækningsbidrag på ca. 3,3 mio. kr. og betaling for ekstraarbejder.

Sagen kort: Etablering af 82 nye altaner – en totalentreprise til over 10 millioner kroner

I sommeren 2022 indgik A/B Passagerne en totalentreprisekontrakt med et altanentreprenørfirma om etablering af 82 nye altaner – en entreprise til over 10 millioner kroner. Som totalentreprenør påtog altanfirmaet sig både projektering og myndighedsbehandling. Kort tid efter blev projektet dog udfordret af Københavns Kommune, der i flere mangelsbreve ikke var positivt indstillet over for de ansøgte altaner mod gaden, da der blev grebet ind i bygningens arkitektoniske detaljer; hertil kom, at altanernes opsætningssystem og udtryk blev vurderet ikke at være tilpasset ejendommens arkitektoniske stil, herunder altanernes proportioner og placering på facaden samt rankesystem. Omfanget af altaner var desuden umiddelbart større end beskrevet i kommunens retningslinjer og dermed større end det, som kommunen havde mulighed for at dispensere til.

”Brevene pegede på, at altanernes udformning, proportioner og omfang ikke var i overensstemmelse med kommunens retningslinjer – og pludselig stod vi med et projekt, som på mange måder så meget anderledes ud, end vi oprindeligt havde fået præsenteret. Bestyrelsen var bekymret for både økonomien og konsekvenserne for ejendommens udtryk, og vi ønskede ikke at træffe store beslutninger uden sagkyndig vurdering. Derfor tog vi kontakt til vores ejendomsadministrator, ØENS Ejendomsadministration, der yder inhouse juridisk bistand via ØENS Advokatfirma, hvor vi fik kontakt til advokat Johan I. Møller, som gennemgik sagen med os, forklarede mulighederne efter ABT 18 og bagefter førte sagen for os gennem forligsforhandlinger og i voldgiftsretten.”

– Philip Dessau, bestyrelsesmedlem i A/B Passagerne

Efter længere korrespondance med henblik på revisioner af projektet meddelte advokat Johan Iversen Møller på vegne af A/B Passagerne i august 2023, at projektet var umuligt at gennemføre på grund af myndighedskrav, og afbestilte entreprisen. Altanfirmaet krævede efter afbestillingen et dækningsbidrag på 3.289.250,76 kr. (36 % af entreprisesummen), samt udstedte fakturaer for påståede ekstraarbejder. A/B betalte tidligere á conto-fakturaer, og sagen blev behandlet i Voldgiftsnævnet med hovedforhandling i august 2025.

Voldgiftsrettens vurdering

Voldgiftsretten fandt, trods Kommunens større begrænsninger i projektet, ikke at det var bevist, at altanprojektet var umuligt at gennemføre, kun at det krævede tilpasninger. Projektets afvigelse både i størrelse, udformning og opsætningssystem, er således ikke nok til at kunne opfylde betingelserne i ABT 18 § 26, stk. 4.

Selv om altanfirmaet formelt fik medhold i, at A/B Passagernes afbestilling var uberettiget, kan resultatet bedst beskrives som en pyrrhussejr. Voldgiftsretten fandt altanfirmaets beregning af en dækningsgrad på 36,49 % uunderbygget og fastsatte i stedet erstatningen skønsmæssigt til 700.000 kr., samt afviste altanfirmaets påstand om 741.100 kr. ekstraarbejde. Voldgiftsretten pålagde altanfirmaet at betale 100.000 kr. i sagsomkostninger til A/B Passagerne, idet altanfirmaet samlet set stod tilbage som den økonomiske taber.

Efter modregning af Andelsboligforeningens tidligere á conto-betalinger til altanfirmaet blev slutresultatet, at A/B Passagerne kun skulle betale 46.627 kr. med procesrente – et langt mindre beløb end altanfirmaets oprindelige krav, og en økonomisk sejr for A/B Passagerne og ØENS Advokatfirma.

”Johan havde også bistået i at rådgive os ved kontraktunderskrivelsen og havde således kendskab til sagen. Det er uhyre vigtigt at have tillid og god rådgivning, når man som almen Andelsboligforening engagerer sig i store byggeprojekter. Skulle det gå galt, hvilket det gjorde i vores tilfælde og man ender ud i en twist af denne kaliber, så kommer man ikke helskindet igennem uden de rigtige og dygtige fagfolk.”

– Philip Dessau, bestyrelsesmedlem i A/B Passagerne

Se den fulde afgørelse her

Har I måttet afbryde et byggeprojekt på grund af myndighedskrav eller andre ændrede forudsætninger?

Som denne sag viser, kan det få store økonomiske konsekvenser at skulle afbryde et byggeprojekt, men det betyder ikke, at I skal acceptere entreprenørens fulde krav. Voldgiftsretten anerkendte her, at projektet havde betydelige udfordringer, og at foreningen allerede havde betalt store beløb, som blev modregnet. Resultatet blev derfor langt mindre end entreprenørens oprindelige krav.

Hos ØENS Advokatfirma bistår vi bestyrelser i andelsboligforeninger med at styre processen, dokumentere betalinger og sikre, at jeres forening kun betaler, hvad den reelt skylder. Kontakt os i dag for en grundig gennemgang af jeres sag og konkrete råd til næste skridt.