I denne nyhed kan du læse om, hvad en bygherre særligt bør være opmærksom på i forhold til den garanti, som en entreprenør skal stille over for bygherren efter AB 18/ ABT 18. Vi ser på, hvad en bygherre skal være opmærksom på ved kontraktforhandlingerne og efterfølgende ved byggeriets aflevering samt 1- og 5-års gennemgangene.
Entreprenørens garantistillelse bliver aktuel, hvis der konstateres mangler ved et byggeri, hvor den ansvarlige entreprenør enten ikke er indstillet på frivilligt at forestå mangeludbedring eller økonomisk er i stand til det, eksempelvis hvis entreprenøren er gået konkurs.
Entreprenørens garantistillelse efter AB 18/ ABT 18 § 9
AB 18 og ABT 18 viderefører grundlæggende de hidtil gældende vilkår om entreprenørens sikkerhedsstillelse i AB 92 og ABT 93. Entreprenøren skal fortsat stille en garanti svarende til:
- 15 % af entreprisesummen (uden moms) under byggeriets udførelse indtil aflevering
- 10 % fra aflevering og indtil mangler påpeget ved 1-års gennemgangen er udbedret
- 2 % i perioden herefter indtil mangler påpeget ved 5 års-gennemgangen er udbedret
De nye bestemmelser om entreprenørens sikkerhedsstillelse i AB 18 § 9 og ABT 18 § 9 indeholder enkelte ændringer af den hidtidige retstilstand. Bygherre skal særligt være opmærksom på følgende ændringer:
- Hvis entreprisesummen er mindre end 1 mio. kr., er entreprenøren kun forpligtet til at stille sikkerhed, hvis bygherren har stillet krav om det i udbudsmaterialet, eller det i øvrigt er aftalt.
- Hvis der indgås aftaler om ekstraarbejder, har bygherren ikke mere krav på, at entreprenøren stiller supplerende sikkerhed. Derimod kan bygherren efter de nye betingelser forlange, at beregning af garantiens størrelse i forbindelse med nedskrivning fra 15 % til 10 % ved aflevering beregnes af entreprisesummen med "tillæg eller fradrag af alle mer- og mindrearbejder". Bygherre kan dog ikke kræve, at entreprenøren stiller supplerende garanti, hvis 10 % af den regulerede entreprisesum overstiger det oprindelige garantibeløb.
- Hvis entreprenøren hæver entreprisekontrakten, så ophører entreprenørens sikkerhedsstillelse tre måneder efter, at kontrakten er ophævet, medmindre der er indledt tvisteløsning om ophævelsens berettigelse.
- Hvis delarbejder er udskudt til senere aflevering, sker nedskrivningen, for så vidt angår de udskudte arbejder, efter at de pågældende delarbejder er afleveret.
Vi anbefaler, at en bygherre ved udbud/ forhandling af en entreprisekontrakt overvejer, om der er behov for at fravige eller supplere disse nye garantivilkår.
Entreprenørens garanti nedskrives til 10 % ved aflevering
Bygherre skal være opmærksom på, at entreprenørens garanti nedskrives fra 15 % til 10 %, når "aflevering har fundet sted", jf. AB 18/ ABT 18 § 9, stk. 3, 1. pkt. Denne nedskrivning er uafhængig af, om der ved aflevering konstateres mangler, som entreprenøren skal udbedre efter aflevering.
Ved aflevering vil der næsten undtagelsesvist altid blive konstateret mangler. Det er derfor vigtigt, at bygherre umiddelbart forud for afleveringsforretningen foretager et skøn over, hvad det må antages at koste at få udbedret de konstaterede mangler. Herefter udøves et tilbagehold over for entreprenøren, der svarer til de kapitaliserede udbedringsomkostninger. Det sikrer, at entreprenøren har økonomisk incitament til hurtigt at udbedre de konstaterede mangler. Når garantien nedskrives, vil entreprenøren skulle betale mindre i garantiprovision til garanten, dvs. det selskab, som har stillet garantien.
Det er ikke usædvanligt, at en bygherre kan få "overtalt" entreprenøren (og garanten) til at acceptere, at standardvilkåret omkring garantinedskrivning ved aflevering fraviges, så garantien først nedskrives til 10%, når samtlige mangler, der er konstateret ved afleveringen, er udbedret og/eller centrale tekniske installationer har bestået en nærmere beskrevet performancetest.
Vi anbefaler, at bygherre ved udbud/ forhandling af en entreprisekontrakt overvejer, om der er behov for at forsøge at få fraveget standardvilkåret omkring garantinedskrivning ved aflevering.
Bygherre skal være opmærksom på, at fravigelser af standardgarantivilkår kun har virkning over for garanten, hvis de fremgår af garantidokumentet. Hvis entreprenøren accepterer en fravigelse af standardgarantivilkårene, er det vigtigt, at bygherre efterfølgende sikrer, at den aftalte fravigelse er korrekt afspejlet i det endelige garantidokument.
Nye standardgarantitekster
I forbindelse med udgivelsen af de nye AB 18-regelsæt udarbejdede AB-udvalget i samarbejde med Finans Danmark, Forsikring & Pension og Danske Advokater nye standardgarantitekster til brug for entreprenørens garantistillelse efter AB 18/ ABT 18 § 9. Disse standardgarantitekster blev udgivet af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen den 6. december 2018 og er bl.a. tilgængelige på Dansk Byggeris hjemmeside.
Disse nye standardgarantitekster, der er tiltænkt anvendt, når en entreprenør skal stille garanti efter de nye AB 18-regelsæt, svarer i alt væsentlighed til de hidtil anvendte standardgarantitekster efter AB 92/ ABT 93. De nye standardgarantitekster er tilpasset de ændrede vilkår/ formuleringer i AB 18/ ABT 18.
Bygherre skal være opmærksom på, at der i de nye standardgarantitekster er foretaget en væsentlig ændring i forhold til den garantinedskrivning, der sker ved 1 års og 5 års gennemgangene. Der er nu indføjet (som et vilkår), at garantien nedskrives til 2 % ved 1 års gennemgang henholdsvis ophører ved 5 års gennemgang, medmindre bygherre forinden de nævnte gennemgange har fundet sted "skriftligt har fremsat reklamation over mangler og givet skriftlig meddelelse til garanten derom". Efter de hidtil gældende standardgarantitekster var det tilstrækkeligt, at bygherre forinden "over for entreprenøren skriftligt har fremsat krav om afhjælpning af mangler". Det vil sige, at det ikke mere vil være tilstrækkeligt kun at reklamere skriftligt over for entreprenøren.
Vi anbefaler, at bygherre er meget opmærksom på at iagttage de nye meddelelsespligter, idet garanten vil være berettiget til at nedskrive garantien til 2 % henholdsvis lade garantien ophøre, hvis bygherre ikke rettidigt har iagttaget de nye meddelelsespligter. Bygherre skal sikre dokumentation for, at meddelelserne er kommet frem. Hvis meddelelserne sendes pr. mail, bør bygherre derfor anmode om, at både entreprenøren og garanten inden for en nærmere fastsat kort frist skriftligt bekræfter modtagelsen af de fremsendte mails. Hvis bygherre ikke modtager bekræftelse, bør bygherre følge op telefonisk og om nødvendigt eftersende meddelelserne pr. post med afleveringsattest.
Bygherre kan overveje, hvorvidt det under kontraktforhandlingerne med entreprenøren skal forsøges at få fraveget disse nye vilkår, så det aftales, at det er tilstrækkeligt − ligesom hidtil − kun at reklamere skriftligt over for entreprenøren. Hvis det aftales, er det væsentligt, at bygherre ved modtagelse af entreprenørens garantidokument sikrer, at det er korrekt afspejlet i garantiteksten.
Kravene til et kald af en entreprenørgaranti
De nye AB 18-regelsæt og de nye standardgarantitekster ændrer ikke ved kravene og proceduren ved kald af en entreprenørgaranti. Bygherre skal fortsat, såfremt der ønskes udbetaling fra garantien, skriftligt meddele dette til "entreprenøren og garanten med nøje angivelse af arten og omfanget af den påståede misligholdelse og størrelsen af det krævede beløb", jf. AB 18 § 9, stk. 9, 1. pkt./ ABT 18 § 9, stk. 11, 1. pkt.
Kromann Reumerts specialister i fast ejendom og entreprise har stor erfaring med at bistå såvel bygherrer som entreprenører ved forhandling af entreprisekontrakter og løbende bistand både under og efter byggeriets udførelse, herunder med forhandling, håndtering og kald af entreprenørgarantier. Du er derfor altid velkommen til at kontakte os, hvis du har brug for rådgivning.
Denne nyhed er den første i en serie af seks entrepriseretlige nyheder, hvor vi har fokus på bygherres overvejelser i forhold til entreprenørers garantistillelse, gennemførelse af garantitræk og eventuel beslutning om stillet sikkerhed samt gennemførelse af syn og skøn efter de nye AB 18-regelsæt.
Baggrunden for nyhedsserien er, at disse overvejelser særligt er relevante i forbindelse med entreprenørers aflevering af det opførte byggeri samt i den efterfølgende 5-årige mangelansvarsperiode. Det er først nu, 3 år efter udgivelsen af AB 18-regelsættene, at vi efterhånden ser aflevering af større byggerier, hvor kontraktgrundlagene er baseret på de nye AB 18-regelsæt. Hvis du beskæftiger dig med byggeri, er det en god idé at få opdateret din viden om disse forhold.
