Jurainfo logo
LUK
Juridiske nyheder Kurser Find juridisk specialist Jobbørs Domme
Om Jurainfo Podcasts Juridiske links Privatlivspolitik Kontakt
Ansøg om en profil Bliv kursusudbyder Bliv jobannoncør
Artikel

Hvad gør bygherre, når entreprenøren går konkurs under byggeriets udførelse?

Kromann Reumert
02/08/2022
Hvad gør bygherre, når entreprenøren går konkurs under byggeriets udførelse?
Kromann Reumert logo
Efter flere gode år i byggebranchen presses flere entreprenørvirksomheder nu af en historisk høj inflation, stigende renter og stigende priser på byggematerialer, råvarer og brændstof. Dette har over de seneste måneder tvunget flere entreprenørvirksomheder til at dreje nøglen om. I denne artikel ser vi nærmere på, hvilke konsekvenser entreprenørens konkurs har for bygherren.

Videreførelse eller ophævelse af entreprisekontrakter

Entreprenørens konkursbo kan som det klare udgangspunkt indtræde i en entrepriseaftale med bygherren. Virkningen heraf er, at aftalen videreføres trods entreprenørens konkurs. "Retsforholdets beskaffenhed" kan dog udelukke, at konkursboet kan indtræde i aftalen. Dette vil imidlertid kun være tilfældet, hvor stærke grunde taler for, at indtrædelsesretten skal vige. Det kan eventuelt være i de tilfælde, hvor der er tale om et langvarigt, kompliceret byggeri, som ikke eller kun lige er påbegyndt. 


Konkursboets indtrædelsesret indebærer, at entrepriseaftalen fortsætter, og at bygherren ikke som følge af konkursen kan ophæve aftalen - uanset om bygherren har taget forbehold herfor. Det skyldes, at indtrædelsesretten hviler på lovregler, som parterne ikke kan fravige gennem aftale. 


Bygherren kan - og bør - forlange, at konkursboet tager stilling til, om boet ønsker at indtræde. Hvis AB 92 er vedtaget, har konkursboet 5 arbejdsdage til at tage stilling til indtrædelsesspørgsmålet. Hvis AB 18 er vedtaget, skal konkursboet "uden ugrundet ophold" tage stilling til, om boet vil indtræde.


Hvis konkursboet indtræder i entrepriseaftalen, sker det på kontraktens vilkår. Konkursboet kan således ikke kræve ændringer i aftalevilkårene, men er forpligtet til at opfylde til rette tid og rette mængde. Det er dog muligt for bygherre og kurator at aftale andre vilkår. Et konkursbo vil typisk kun indtræde, hvor arbejdet er næsten afsluttet. Det skyldes, at konkursboet i andre tilfælde ofte ikke vil have de fornødne ressourcer til at færdiggøre et byggeri, og at bygherrens krav ved indtræden får såkaldt massekravsstatus. Det betyder, at kravet skal betales/opfyldes af boet før alle andre krav, som ikke har massekravsstatus. 


Hvis konkursboet ikke indtræder i entrepriseaftalen, foreligger der hævebegrundende misligholdelse. Bygherren har derfor mulighed for at ophæve aftalen og kræve erstatning i anledning af misligholdelsen. Bygherren bør af bevismæssige årsager i så fald hurtigst muligt afholde en stadeforretning til registrering af, hvor langt arbejderne er nået på tidspunktet for ophævelsen. Derudover skal det registreres, hvis der er mangler ved de udførte arbejder. Stadeforretningen er afgørende for bygherrens mulighed for at kræve erstatning for mangler og fordyrelser, hvis arbejdet færdiggøres af en ny entreprenør. Det skyldes, at det for bygherre kan være vanskeligt at dokumentere, hvor langt den tidligere entreprenør var nået inden konkursen, hvis den nye entreprenør går i gang med at færdiggøre byggeriet, inden byggeriets stade er blevet grundigt registreret. 


Registreringen har endvidere betydning for den fremadrettede ansvarsbedømmelse, da en ny entreprenør, der antages til at færdiggøre arbejderne, som det klare udgangspunkt alene er ansvarlig for egne arbejder. Bygherren står derfor i en sårbar situation, for så vidt angår de allerede udførte arbejder, hvor bygherrens reaktionsmuligheder - udover at rette et simpelt krav mod konkursboet, der som oftest har en meget begrænset værdi - består i træk på den af entreprenøren stillede garanti, jf. herom nedenfor, samt adgangen til at rette krav direkte imod den konkursramte entreprenørs underentreprenører (såkaldte direkte krav). 


Både AB 92 og AB 18 giver bygherren adgang til at rette et krav for mangler direkte mod en entreprenørs underentreprenør, hvis kravet ikke - eller kun med stor vanskelighed - kan gennemføres mod entreprenøren. Denne betingelse er opfyldt, hvor entreprenøren er gået konkurs. Underentreprenøren er naturligvis kun ansvarlig, hvis dennes egen ydelse var mangelfuld. 


Bygherrens brug af entreprenørens materiel

Bygherren er ved ophævelsen af entrepriseaftalen berettiget til at benytte entreprenørens materialer og materiel, f.eks. stilladser, kraner, byggepladsudstyr mv., som befinder sig på byggepladsen, hvis fjernelse heraf vil påføre bygherren et økonomisk tab. Dette følger direkte af AB 92 og AB 18, men gælder i øvrigt også, hvor AB ikke er gældende. 


Brugsretten medfører, at bygherren kan opnå en reduktion af den nye entreprenørs krav på betaling for færdiggørelse af entreprisen. Udnyttelse af brugsretten vil også medføre, at der ikke opstår tab ved værdispild eller (yderligere) forsinkelse af byggeriet, som følge af at entreprenørens materiel skal udskiftes med den nye entreprenørs materiel. 


Bygherren skal yde vederlag for brugen af materialer og materiel. Bygherrens erstatningskrav kan dog modregnes over for konkursboets lejekrav.  


Hvordan stiller bygherre sig bedst muligt?

Allerede ved aftalens indgåelse bør bygherre forholde sig til risikoen for, at entreprenøren går konkurs. Bygherre bør derfor sikre sig, at entreprenøren stiller sikkerhed, og at sikkerheden også dækker de krav, som bygherren måtte have i forbindelse med entreprenørens eventuelle konkurs. 


Hvor AB 92 / AB 18 er vedtaget, fremgår kravet om sikkerhedsstillelse direkte af reglerne i AB 92 / AB 18. Det følger heraf, at entreprenøren skal stille en sikkerhed på 15 % af entreprisesummen ekskl. moms, og at sikkerheden skal omfatte alle krav, som bygherren måtte have i anledning af entrepriseaftalen, også i tilfælde af konkurs. Efter AB 18 gælder forpligtelsen til at stille sikkerhed dog først, når entreprisesummen er over 1 mio. kr. 


Efter AB 92 / AB 18 nedskrives den af entreprenøren stillede sikkerhed til 10 % efter aflevering af byggeriet. I konkurssituationer er det i bygherrens interesse at kunne trække på garantien for at få dækket mest muligt af sit tilgodehavende i konkursboet. Dette skal ses i lyset af, at bygherren ellers er henstillet til at anmelde sit krav som et simpelt krav i konkursboet - hvor bygherren typisk vil få en beskeden dividende. Bygherre skal derfor være særligt opmærksom på, at stadeforretningen, som foretages i forbindelse med konkursen, jf. ovenfor, anses som aflevering, hvorved der sker nedskrivning af entreprenørgarantien. Dette følger af Højesterets dom af 18. oktober 2018 (U 2019.446 H).  


Samlet set bør en bygherre før aftaleindgåelsen undersøge og forholde sig til entreprenørens finansielle styrke. Endvidere bør bygherren sikre sig, (i) at entreprenøren stiller sædvanlig entreprenørgaranti samt evt. anden sikkerhed, og (ii) at bygherrens løbende betalinger til entreprenøren ikke overstiger, hvad entreprenøren faktisk har præsteret og har krav på. 


Vil du vide mere?

Læs også "Kom sikkert gennem en ophævet entreprise med en hurtig staderegistrering | Kromann Reumert" fra den 10. september 2020.


Kromann Reumerts specialister i fast ejendom og entreprise har stor erfaring med at bistå bygherrer under entreprenørkonkurser. Du er derfor altid velkommen til kontakte os, hvis du har brug for rådgivning på området.

Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores gratis nyhedsservice her →
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte mig.
Kromann Reumert logo
København
Sundkrogsgade 5
2100 København Ø
70 12 12 11
mail@kromannreumert.com
Aarhus
Rådhuspladsen 3
8000 Aarhus C
London
65 St. Paul's Churchyard
London EC4M 8AB
Gratis Nyhedsservice
Gå ikke glip af vigtig juridisk viden
Vær den første til at modtage relevante juridiske nyheder inden for dine interesseområder
Tilmeld dig nu
Jurainfo logo

Jurainfo.dk er landets største juridiske nyhedsside. Her finder du juridiske nyheder, kurser samt ledige juridiske stillinger. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.

Jurainfo.dk ApS
CVR-nr. 38375563
Vandtårnsvej 62B, DK-2860 Søborg
(+45) 71 99 01 11
kontakt@jurainfo.dk
Ønsker du hjælp til at finde en specialist?
2022 © Jurainfo.dk - Juridiske nyheder og arrangementer samlet ét sted