KLUMME: Indirekte investeringer i fast ejendom gennem danske og udenlandske ejendomsfonde stiller andre krav til due diligence-proces end direkte investeringer i fast ejendom. Transparens og sund governance-struktur er afgørende for investors mulighed for at styre risici. Finanstilsynet skærper indsatsen.
I 2012/2013 gennemførte Finanstilsynet en undersøgelse af livsforsikringsselskabers og tværgående pensionskassers alternative investeringer. Finanstilsynet konkluderede på baggrund af undersøgelsen, der baserede sig på input fra branchen, at flertallet af pensionsselskaberne skulle blive bedre til at vurdere risikoen ved alternative investeringer. Finanstilsynet meldte i den forbindelse ud, at det ville styrke sit fokus på alternative investeringer.
Her fem år efter er udviklingen alene gået i én retning og fokus hos Finanstilsynet ligeså. Senest har Folketingets Finansudvalg i starten af juni 2017 bevilget yderligere midler til Finanstilsynet øremærket til bl.a. at styrke tilsynsindsatsen på forsikrings- og pensionsområdet for at imødekomme den kraftige vækst i pensionssektorens alternative investeringer.
Begrebet ”alternative investeringer” omfatter strengt taget alt andet end investeringer i aktier og obligationer. Selvom undersøgelsen i 2013 hverken omfattede direkte eller indirekte ejendomsinvesteringer, så er der ingen tvivl om, at også ejendomsinvesteringer, hvad enten disse sker direkte eller indirekte, har Finanstilsynets bevågenhed.
Hvorfor investering gennem ejendomsfonde?
Investering gennem ejendomsfonde giver mulighed for at sprede risici mellem både lande og investeringsområder, enten ved at investere direkte i ejendomsfonde eller indirekte, via såkaldte funds-of-funds, der investerer i en række underliggende ejendomsfonde.
For investorerne betyder det, at de ikke selv skal opbygge de kompetencer, der er nødvendige med henblik på at føre ejendomsstrategien ud livet, men i stedet kan overlade investeringsansvaret til fondsforvaltere, der specialiserer sig i og opbygger kompetencer indenfor bestemte ejendomstyper/-brancher og geografiske områder.
Screening og udvælgelse af forvaltere og fonde samt løbende monitorering bliver dermed i stedet afgørende.
Omhyggelig due diligence
Som led i udvælgelse af forvaltere og fonde skal investorer gennemføre en omhyggelig due diligence-proces, hvor væsentlige parametre og risici, herunder juridiske, analyseres dybdegående.
Som led i due diligence-processen vil der være en lang række centrale juridiske og aftalemæssige vilkår, der skal forholdes til, i tillæg til de rent kommercielle vilkår. Den juridiske dokumentation, der danner grundlaget for fondsinvesteringer, er typisk omfattende og svært tilgængelig, og det kan være en omfattende øvelse at få identificeret de juridiske knaster. Øvelsen er dog nødvendig med henblik på ikke mindst at sikre, at der er effektive værktøjer til at monitorere og styre risici.
Fokus på transparens og governance
Investering i ejendomsfonde har grundlæggende karakter af en passiv investering ved, at investeringsansvaret overlades til fondsforvalteren. Investorer er tillagt meget få beføjelser og hverken deltager i eller har nogen indflydelse på driften af fonden eller udvælgelsen af dens investeringer.
Fra et risikostyringsperspektiv er det derfor afgørende, at der grundlæggende er tale om en sund governance-struktur, og at man som investor har fuld transparens. Et par kerneområder at være opmærksom på juridisk set er:
- Kontrolskifte over forvalter: Screening og udvælgelse af forvalter og team er som anført central. Mens dokumentationen typisk vil regulere, hvad der sker, hvis et vist antal team-medlemmer ikke længere er tilknyttet, vil ejerskab til forvalteren ofte ikke være reguleret. Som investor er man derfor ikke beskyttet imod den situation, hvor ejeren af forvalteren måtte beslutte at ændre strategi eller af andre grund ønske at afhænde forvaltningsgrenen til en køber, der måske har en helt anden strategi eller forretningsmodel. Da en central del af processen i relation til investeringer i ejendomsfonde netop er screening af/due diligence på forvalteren, bør man derfor sikre sig, dels informationspligt i tilfælde heraf samt helst enten krav om godkendelse eller adgang til opsigelse af forvalter.
- Adgang til at opsige forvalter. Investering i en fond sker grundlæggende på baggrund af tillid til forvalteren og det tilknyttede team. Det skal derfor tages højde for den situation, hvor forvalteren/teamet ikke performer eller decideret misligholder. Ofte vil adgang til opsigelse være begrænset til grelle misligholdelsestilfælde og forudsætte, at der foreligger endelig dom, og vil dermed fra et praktisk perspektiv have begrænset anvendelse. Der bør derfor altid være adgang til, at der tillige kan ske opsigelse uden grund for tage højde for den situation, hvor investorerne af den ene eller anden grund måtte have mistet tilliden til forvalteren.
- Adgang til oplysninger om øvrige investorer. Som altovervejende hovedregel vil man som enkeltinvestor ikke alene kunne hverken godkende eller blokere beslutninger, der skal træffes af fondens investorer, herunder fx beslutning om at opsige forvalter. Det er derfor vigtigt at have adgang til (oplysninger om) de øvrige investorer for at kunne drøfte og koordinere stemmeafgivning, herunder sikre adgang til opdaterede oplysninger i forbindelse med overdragelse af væsentlige ejerandele.
- Allokering af investeringer/ineressekonflikter: Forvaltere vil ofte have andre kunder, enten i form af andre fonde under forvaltning eller separate mandater. Indsigt i forvalterens allokeringspolitik/politik for håndtering af interessekonflikter (eller mangel på samme) er derfor central for at sikre, at dette håndteres på en hensigtsmæssig måde, herunder at der sker passende involvering af investorer i konflikttilfælde.
Artiklen er bragt på EjendomsWatch.dk den 10. juli 2017.
Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores gratis nyhedsservice
her →
