Flere danske kommuner har gennem tiden benyttet sig af hjemfaldsdeklarationer ved salg af kommunale ejendomme, der betyder, at kommunen senere kan tilbagekøbe ejendommen på forudbestemte vilkår. Det er væsentligt for købere af hjemfaldspligtige ejendomme at sætte sig ind i forhold vedrørende fastsættelse af købesummen ved kommunens tilbagekøb og prisen for et eventuelt frikøb af hjemfaldspligten. Det er ofte et tema ved domstolene, om forskellen mellem kommunens købesum ved tilbagekøb og den aktuelle markedsværdi er gyldig, særligt fordi tilbagekøbet ofte sker en lang årrække efter tinglysningen af hjemfaldspligten.
Hvad er en hjemfaldspligt?
Hvis en ejendom er omfattet af en hjemfaldspligt, vil der på ejendommen være tinglyst en hjemfaldsdeklaration, som indeholder en tilbagekøbsret - typisk for en kommune - til at tilbagekøbe ejendommen fra den til enhver tid værende ejendomsejer på et nærmere bestemt tidspunkt, eksempelvis efter 50 år, og til en forudbestemt pris.
Derudover indeholder hjemfaldsdeklarationer typisk et varsel for kommunens udnyttelse af tilbagekøbsretten, samt vilkår for værdiregulering i tilfælde af ejendomsejerens eventuelle ændringer, herunder forbedringer, af ejendommen/bygningen.
Juridisk befinder hjemfaldsdeklarationer sig i spændingsfeltet mellem aftaleretten og forvaltningsretten. Hjemfaldspligtens vilkår skal derfor overholde aftaleretlige bestemmelser og grundsætninger, og kommunen er samtidig underlagt almindelige forvaltningsretlige regler ved disponeringer i henhold til hjemfaldspligten.
Den forudbestemte købesum for ejendommen
Det er særligt den forudbestemte købesum, der er interessant for køberen af en ejendom omfattet af en hjemfaldspligt.
Vi ser ofte i praksis, at købesummen fastsættes til grundens værdi, udtrykt ved et bestemt beløb angivet i hjemfaldsdeklarationen (den oprindelige købesum), med eller uden tillæg af bygningernes værdi. Det er sædvanligt, at værdiansættelsen skal ske uden hensynstagen til beliggenhed og benyttelse. Da sidstnævnte typisk er en af de primære årsager til en høj værdiansættelse af ejendommen, er konsekvensen af hjemfaldspligten, at kommunen kan hjemtage ejendommen til en købesum, der normalt ligger væsentligt under ejendommens nuværende markedsværdi.
Rimeligheden af denne meget store forskel på tilbagekøbssummen og markedsværdien for ejendommen har ofte været prøvet ved domstolene, og spørgsmålet er nu aktuelt igen i en nyere sag.
Københavns Byrets dom af 7. januar 2025
Denne nyere sag vedrørte gyldigheden af Københavns Kommunes tilbagekøbsret i henhold til en hjemfaldsdeklaration fra 1959, herunder om kommunens tilbagekøb af to ejendomme kunne ske til den ved deklarationen forudbestemte pris på ca. 1,2 mio. kr.
Af hjemfaldsdeklarationen fremgik det, at kommunen, i tilfælde af udnyttelse af tilbagekøbsretten, var berettiget til at generhverve ejendommene for den forudbestemte tilbagekøbssum "uden tillæg for bygningernes værdi eller andet."
Ejendomsejeren havde i sagen blandt andet gjort gældende, at den konkrete hjemfaldsdeklaration var ugyldig efter aftalelovens § 36, da tilbagekøbssummen på 1,2 mio. kr. stod i et væsentligt misforhold til Københavns Kommunes tilbud til ejendomsejeren om frikøb af hjemfaldspligten på ca. 453 mio. kr., hvoraf grundværdien udgjorde 295 mio. kr.
Subsidiært gjorde ejendomsejeren gældende at hjemfaldsdeklarationen var delvist ugyldig, fordi det måtte anses for urimeligt, at der ved tilbagekøbet ikke skulle ydes erstatning for bygningernes værdi.
Byretten henviste i dommen til, at Højesteret i flere afgørelser har fastslået, at Københavns Kommune lovligt kan fastsætte og håndhæve vilkår om tilbagekøbsret, herunder uden bygningserstatning, i forbindelse med salg af kommunale ejendomme. På den baggrund afviste byretten at tilsidesætte hjemfaldsdeklarationen.
Ejendomsejeren har anket dommen til Østre Landsret, og vi følger naturligvis sagen, herunder landsrettens vurdering af rækkevidden af aftalelovens § 36 i sager om hjemfaldspligt.
Nuværende retsstilling
Den nuværende retstilstand betyder, at det bør overvejes nøje, hvordan hjemfaldspligten - og de hermed forbundne økonomiske konsekvenser - kan håndteres i forbindelse med erhvervelse af en hjemfaldspligtig ejendom. Hvis der er mulighed for det, kan en løsning være, at ejendomsejeren (sælger), før overdragelse af ejendommen, frikøber og derved får aflyst servitutten med hjemfaldsdeklarationen. Alternativt kan der indgås en aftale med kommunen om, at hjemfaldspligtens indtræden udskydes til et senere tidspunkt end oprindeligt aftalt.
Den konkrete hjemfaldsdeklaration indeholder normalt ikke vilkår herfor, men visse kommuner har opstillet retningslinjer for en frikøbs- og udskydelsesordning. En køber af en ejendom bør derfor vurdere betydningen af hjemfaldsdeklarationens konkrete vilkår, men også kommunens regler for frikøb og udskydelse.
Vi vurderer, at Københavns Byrets dom af 7. januar 2025 er på linje med Højesterets praksis i denne type sager, hvorefter klart og præcist formulerede hjemfaldsdeklarationer som altovervejende hovedregel ikke kan tilsidesættes i henhold til aftalelovens § 36.
Hvordan fastsættes prisen for frikøb eller udskydelse af hjemfaldspligten?
Som udgangspunkt fastsætter den enkelte kommune selv, hvilke vilkår der skal gælde for et frikøb eller en udskydelse af en ejendoms hjemfaldspligt. Som nævnt har enkelte kommuner dog opstillet retningslinjer herfor for at skabe forudsigelighed om betingelserne - eksempelvis Københavns Kommune, der i 1996 indførte en frikøbs- og udskydelsesordning.
Ejere af ejendomme, der er omfattet af en hjemfaldspligt i Københavns Kommune, kan i henhold til ordningen bestille et frikøbstilbud for at indfri og dermed få aflyst hjemfaldsdeklarationen fra tingbogen, eller indgå aftale om udskydelse af tidspunktet for udnyttelse af hjemfaldspligten. Københavns Kommune ændrede ordningen i marts 2017 med virkning fra 1. april 2017, således at frikøbstilbuddet i stedet for at tage udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering skulle tage udgangspunkt i en valuarvurdering af ejendommens aktuelle markedsværdi, og at det ikke længere skulle være muligt at aftale udskydelse i 70 år, men alene i 35 år.
Aarhus Kommune udstedte i 2021 retningslinjer for en lignende ordning, dog med enkelte afvigelser.
Vi anbefaler en strategisk håndtering i forbindelse med ejendomstransaktioner
Selv små afvigelser i den konkrete frikøbs- og udskydelsesordning kan i en ejendomstransaktion være afgørende for håndteringen af en ejendoms hjemfaldspligt. I kommuner uden en sådan ordning vil det være en fordel at have erfaring med forhandling af hjemfaldspligtsfrikøb fra andre sager og i øvrigt at kende til kommuners beslutningsprocesser.
I en ejendomstransaktion, der omfatter en eller flere hjemfaldspligtige ejendomme, bør det derfor overvejes, hvordan hjemfaldspligten håndteres - enten inden køb af ejendommen eller efter eventuel overtagelse. Køber bør under alle omstændigheder tage højde for hjemfaldspligten i forbindelse med værdiansættelsen af ejendommen, og her kan kendskab til den pågældende kommunes principper for frikøb m.v. have indflydelse.
Den nyere afgørelse fra Københavns Byret understreger, at en køber af en hjemfaldspligtig ejendom ikke kan forvente, at tilbagekøbssummen i en hjemfaldspligt kan tilsidesættes alene fordi den er væsentligt lavere end ejendommens nuværende markedspris.
En strategisk tilgang til håndteringen af en hjemfaldspligt i forbindelse med ejendomstransaktioner kræver, at der er skabt et overblik over hjemfaldsdeklarationens vilkår samt mulighederne og betingelserne for frikøb eller udskydelse.
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
