Glemte huslejereguleringer – kan der opkræves med tilbagevirkende kraft?

Efterregulering af lejen

I boliglejeforhold er det ofte aftalt, at lejen løbende reguleres efter nettoprisindeks. En anden model er efter en trappeleje - dette er dog kun gyldigt i lejeaftaler indgået før 1. juli 2015.

I erhvervslejeforhold kan man frit aftale, hvordan lejen skal reguleres løbende.
Nogle udlejere glemmer dog – eller undlader – at regulere lejen op i henhold til den indgåede aftale. Her bliver spørgsmålet så, om udlejer senere kan kræve de glemte reguleringer hos lejeren. Er der er indtrådt forældelse, er svaret klart: Der kan ikke kræves regulering med tilbagevirkende kraft. Vær opmærksom på, at forældelse som hovedregel indtræder, når der er gået 3 år, fra det tidspunkt hvor reguleringen skulle være opkrævet. Krav, der ikke er bortfaldet på grund af forældelse, kan kun opkræves af lejer, hvis ikke der er indtrådt passivitet fra udlejers side. Passivitet indtræder, når lejeren har fået den opfattelse, at udlejer på grund af handlinger, undladelser eller andre omstændigheder har frafaldet kravet.

I boliglejeforhold har det været praksis, at udlejer ikke i forbindelse med flytteopgøret kan gøre krav på glemte reguleringer af lejen i lejeperioden. I en afgørelse fra Vestre Landsret fra marts 2019 nåede retten dog til det modsatte resultat. Her fandt landsretten ikke, at der var grundlag for at statuere passivitet, selvom udlejer havde glemt at opkræve trappelejen; mens lejeren havde boet i lejemålet: Lejereguleringerne fremgik udtrykkeligt af lejekontrakten, og det ikke var afgørende, at udlejer havde modtaget huslejen uden reguleringen uden at gøre lejer opmærksom på, at lejen kunne være reguleret op.

I erhvervslejeforhold er praksis dog tilsyneladende fortsat mere restriktiv. I en anden afgørelse fra Østre Landsret fra april i år nåede retten således frem til et modsat resultat i en tvist, der vedrørte et erhvervslejemål, hvor udlejer også havde glemt at regulere lejen med en procentvis stigning (og i henhold til et retsforlig). Her statuerede retten, at der forelå passivitet, og udlejer havde fortabt adgangen til at efterregulere. Lejeren boede fortsat i lejemålet (og udlejer kunne derfor genoptage reguleringerne fremadrettet). Denne sag er indbragt for Højesteret, så vi får måske i løbet af 2020 en mere tydelig afklaring på, hvordan retsstillingen er. 

Focus Advokater bemærker

Som udgangspunkt kan en udlejer, der har glemt at regulere lejen efter den gyldige aftale, som fremgår af lejeaftalen med lejeren, kræve de forhøjede lejebeløb med tilbagevirkende kraft - alene begrænset af forældelse.

Der kan dog indtræde passivitet – særligt hvis udlejer har haft anledning til at forholde lejeren med, at den forhøjede leje skulle betales, eller hvis udlejer på anden vis har tilkendegivet direkte eller indirekte over for lejeren, at lejereguleringerne ikke ville blive krævet.

Afgørelsen fra Vestre Landsret indikerer, at der også i forbindelse med fraflytning kan kræves efterbetaling af glemte reguleringer. Der kan dog være konkrete omstændigheder, der gør, at dette er for sent, og det vil nok stadig være udgangspunktet.

I erhvervslejeforhold er praksis ikke helt klar; men en professionel udlejer, der har haft særlig anledning til at kræve lejereguleringer hos lejeren, risikerer at blive ramt af passivitet, hvis udlejer glemmer af kræve lejereguleringerne over en længere periode.

Det er derfor anbefalingen, at man husker løbende at regulere lejen som aftalt – det giver også det bedste forhold til lejeren, der lettere foranlediges til at klage, såfremt lejeren senere mødes med et større krav på efterbetaling.

Husk

I beboelseslejemål kræver det aftale i lejekontrakten, for at man overhovedet kan regulere lejen efter nettoprisindekset (og det er tvivlsomt, om man kan aftale, at lejen reguleres efter nettoprisindekset overhovedet i lejemål, hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt – retspraksis har ikke fastslået dette (endnu)).

I beboelseslejemål kan man ikke regulere lejen løbende på andre måder end efter nettoprisindekset – fx ikke med en fast procentvis stigning eller med et bestemt beløb hvert år.

Den leje, som man opkræver, kan - uanset en gyldig aftale om nettoprisindeksering - aldrig overstige den leje, som man gyldigt kan kræve efter lejelovgivningens almindelige regler om lejefastsættelse. Overstiger lejen fx den omkostningsbestemte leje eller det lejedes værdi (afhængigt af, hvilken type lejemål, der er tale om), vil nettoprisindekseringen kunne tilsidesættes, og lejen sættes ned.

Hvis man har aftalt, at lejen skal reguleres efter nettoprisindekset, kræver det samtidig forbehold i lejeaftalen, hvis man vil regulere lejen efter lejelovgivningens almindelige regler også. 

Kan vi hjælpe? 

Hos Focus Advokater har vi stor erfaring med rådgivning og håndtering af lejeforhold. Vi kan bl.a. hjælpe dig med;

• Indgåelse af lejeaftale
• Regulering af lejeaftale
• Lejeforhøjelse/-nedsættelse
• Opsigelse/ophævelse af lejeaftale.

Har du spørgsmål eller brug for rådgivning, er du velkommen til at kontakte Jakob Juul-Sandberg