Frist 1. juli 2016: 10-årige vedligeholdelsesplaner i private udlejningsejendomme

Den 1. juli 2015 trådte reglerne om udlejers pligt til at udarbejde rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner i kraft. Planerne skal være udarbejdet senest den 1. juli 2016, hvis udlejerne vil være sikre på, at de kan opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse hos lejerne.

Med lov nr. 310 af den 30. marts 2015, der var en ændring af leje- og boligreguleringsloven, blev der indført et nyt krav om udarbejdelse af obligatoriske 10-årige vedligeholdelsesplaner i private udlejningsejendomme. Dette blev indsat i boligreguleringslovens § 18 a.

Hvilke ejendomme er omfattet af reglerne?
Af lovens forarbejder og vejledning om vedligeholdelsesplaner i private udlejningsejendomme fremgår det, at kravet om rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner omfatter private udlejningsejendomme, der er omfattet af boligreguleringslovens kapitel II-IV. Der er dermed tale om private udlejningsejendomme, der pr. 1. januar 1995 indeholdt mere end seks beboelseslejligheder, og hvor ejendommene ligger i kommuner, hvor reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV er gældende.

Ejendomme, som er omfattet af boligreguleringslovens kapitel II-IV, og som er opdelt i ejerlejligheder, hvor ejeren af de udlejede ejerlejligheder ikke har en bestemmende indflydelse i ejerforeningen, er dog undtaget fra kravet om rullende vedligeholdelsesplaner.

Formålet
Lejeloven og boligreguleringsloven opstiller en pligt for udlejer til at vedligeholde sin ejendom, herunder udlejers udvendige vedligeholdelsespligt.

De nye regler skal ifølge forarbejderne sikre, at der sker en vedligeholdelse af ejendommene, så ejendommen og installationer er i forsvarlig stand, samt at ejendommens løbende vedligeholdelse planlægges og reelt gennemføres, når det er nødvendigt. Dermed reduceres riskoen for manglende vedligeholdelse med større skader til følge.

Vedligeholdelsesplanens indhold og oplysninger
Vedligeholdelsesplanen skal udarbejdes hvert år inden den 1. juli for den kommende 10-års periode. Den skal revideres og ajourføres hvert år. Det gælder både i relation til de arbejder, der allerede indgår i den gældende plan, og de arbejder, som falder i den følgende 10-års periode.

Af boligreguleringslovens § 18 a, stk. 1, 2. pkt. fremgår det, at planen skal ”omfatte større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen.” Planen skal dermed alene omfatte forhold, der ligger ud over de typisk mindre løbende vedligeholdelsesarbejder. Afhjælpende vedligeholdelsesarbejder, som må foretages akut ved skadens opståen, er undtaget. Ligeledes er arbejder, som er omfattet af den indvendige vedligeholdelsespligt efter lejelovens § 21 undtaget.

Ifølge vejledning om vedligeholdelsesplaner i private ejendomme er vedligeholdelsesplanen”en skønnet oversigt over de større arbejder, udlejeren kan forvente skal udføres på ejendommens bygningsdele og materiale – set i forhold til disses levetid og tilstand.” I udarbejdelsen skal der tages udgangspunkt i en byggeteknisk gennemgang af ejendommen.

Vedligeholdelsesplanen skal indeholde oplysning om tidspunkterne for arbejdets gennemførelse samt et overslag over, hvilke udgifter der er forbundet hermed.

Loven opstiller ikke formkrav til selve udformningen af vedligeholdelsesplanen. Det er herved op til udlejeren, hvorvidt denne selv vil stå for udarbejdelsen af vedligeholdelsesplanen, eller om en teknisk sagkyndig skal stå for den.

Udlejer behøver ikke at udsende vedligeholdelesplanen på eget initiativ, men skal give lejerne adgang til denne efter anmodning.

Beboerrepræsentationens rolle
Efter boligreguleringslovens § 18 a, stk. 1, 3. pkt., har udlejer i ejendomme med beboerrepræsentation pligt til at indkalde beboerrepræsentationen til møde med henblik på udarbejdelse og revision af vedligeholdelsesplanen, der herved skal udarbejdes i samarbejde med beboerrepræsentationen. Denne indkaldelse skal finde sted hvert år.

Der er ikke formkrav til, hvordan samarbejdet mellem udlejer og ejendommens beboerrepræsentation skal finde sted.

Hvis lovens krav om beboerrepræsentationens inddragelse ved udarbejdelse og revision af vedligeholdelsesplanen på et møde ikke overholdes af udlejer, vil det medføre, at udlejer ikke har opfyldt sin forpligtelse til at udarbejde en vedligeholdelsesplan i henhold til boligreguleringslovens § 18 a, stk. 1.

Udgifterne
Udgifterne, der er forbundet med udarbejdelsen og revisionen af vedligeholdelsesplanen, er en driftsudgift, der kan medtages som en selvstændig post i driftsbudgettet for ejendommen.

Sanktionerne ved manglende overholdelse
Der er indsat en sanktion i boligreguleringslovens § 18 a, stk. 2, for at sikre, at vedligeholdelsesplanen reelt udarbejdes af udlejer. Hvis udlejer ikke har udarbejdet en vedligeholdelsesplan i overensstemmelse med stk. 1, kan udlejer miste retten til at opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse efter boligreguleringslovens §§ 18 og 18 b. Udarbejdelsen af en vedligeholdelsesplan bliver dermed en betingelse for, at udlejer har mulighed for at opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse hos lejerne.

Det er et krav, at lejerne har indbragt sag om den manglende vedligeholdelsesplan for huslejenævnet, før at udlejer mister sin ret.

Udlejers ret til at opkræve beløb for udvendlig vedligeholdelse bortfalder i perioden fra lejerens indbringelse af sagen for huslejenævnet og frem til, at en vedligeholdelsesplan er udarbejdet og udleveret til lejerne. Det er ikke efterfølgende muligt for udlejer at opkræve betaling hos lejerne for det tabte beløb, når først vedligeholdelsesplanen foreligger. Tværtimod er udlejers ret til disse beløb tabt.

Udlejers manglende udførelse af arbejder nævnt i vedligeholdelsesplanen udgør ikke i sig selv en mangel. Derfor kan huslejenævnet stadig kun påbyde udlejer at udføre konkret vedligeholdelse, hvis der aktuelt er behov for dette på grund af manglende vedligeholdelse fra udlejers side. Det fremgår dog af lovens forarbejder, at det er udlejer, som har bevisbyrden for, at det ikke er nødvendigt at udføre vedligeholdelsesarbejde nævnt i vedligeholdelsesplanen.



 

---