Regeringen har i løbet af efteråret 2025 og i begyndelsen af 2026 annonceret en række boligpolitiske tiltag, som er affødt af et politisk vedvarende ønske om billige og tilgængelige boliger i de større byer. I denne klumme retter vi blikket mod dem, der skal udvikle og bygge boligerne og undersøger, hvilke konsekvenser boligudspillet får for ejendomsudvikleren, når/hvis de politiske aftaler bliver implementeret i lovgivningen.
Hvad betyder boligudspillet for udviklingsprojekter?
- Krav om op til 25 % ejerboliger: Lokalplankataloget opdateres, så kommunerne i en lokalplan kan stille krav om, at op til 25 % af boligmassen under lokalplanen skal være ejerboliger.
- Forbud mod udlejning af nye boliger: Nyopførte ejerboliger risikerer at skulle tåle en servitut, som forhindrer at ejendommen kan udlejes.
- Flere almene boliger - 20 % stigning i maksimumbeløbet: Den maksimale anskaffelsessum for almene boliger i kommuner omfattet af højprisordningen forhøjes.
Allokering til ejerboliger i lokalplan
En stor del af det nyopførte boligbyggeri ender i dag som lejeboliger - særligt i Hovedstadsområdet og Aarhus, hvor ejerboliger kun udgjorde 15 % af det samlede nybyggeri i 2022. For at øge det ellers lave udbud af ejerboliger, vil regeringen nu opdatere lokalplankataloget, så det bliver muligt for kommunerne at allokere op til 25 % af boligmassen under en lokalplan til ejerboliger.
En tilsvarende mulighed findes i forvejen i planloven § 15, stk. 2, nr. 11 - bare for almene boliger. Med en opdatering af lokalplankataloget får kommunerne dermed mulighed for at båndlægge op til 50 % af et byggeprojekt. Selvom dette kan fremstå som et betydeligt indgreb i den samlede case, udgør kommunernes brug af bestemmelsen erstatningsfri regulering på lige fod med anden planlægning. Har man en udviklingsgrund, som endnu ikke er lokalplanlagt eller hvor udviklingen vil påkræve ny lokalplan, er det potentielt en anden case man samlet set kigger ind i. Ligesom forslaget åbner op for nogle mere grundlæggende juridiske overvejelser om, hvordan den konkrete regulering af ejerforholdet skal være - hvornår er kravet om en "ejerbolig" opfyldt?
Forbud mod udlejning - indgreb mod skyggehoteller
Den seneste tid har der været massiv mediedækning og offentlig debat omkring skyggehoteller, hvor almindelige ejerlejligheder - primært i København og Aarhus - udlejes intensivt til turister. Ud fra et politisk ønske om, at ejerboliger rent faktisk skal tjene som almindelig bolig, har regeringen foreslået et forbud mod udlejning af nye ejerboliger. Dertil skal tiltaget ses i sammenhæng med opdateringen i lokalplankataloget, således at formålet med at udlægge en vis andel af bebyggelsen til ejerboliger kan håndhæves.
Regeringen har udmeldt, at forbuddet skal etableres gennem en servitut. Når forbuddet er implementeret i lovgivningen, vil kommunerne have mulighed for at pålægge de relevante ejendomme en offentligretlig servitut om udlejningsforbuddet, som er gyldige mod enhver ved bekendtgørelse af servitutten - uden tinglysning.
Efter de gældende regler må en helårsbolig som udgangspunkt udlejes til fritids- og ferieformål - altså klassisk Airbnb - i op til henholdsvis 30 og 70 dage om året, afhængigt af om udlejningen sker gennem en platform, jf. sommerhusloven §§ 5, stk. 1 og 5, stk. 2-3. Dertil er der i Social- og boligministeriets normalvedtægt for ejerforeninger § 30 lagt op til, at ejerforeningen kan forbyde korttidsudlejning på mere end 30 dage årligt. Ejerforeningen har dog mulighed for at fravige normalvedtægten og derved - på privatretligt grundlag - forbyde udlejning helt, hvilket imidlertid ikke ses så ofte i praksis (i hvert fald ikke for ældre ejendomme).
Udlejningsforbuddets endelige formulering og omfang er i skrivende stund ukendt, men vi forventer, at det vil udgøre en væsentlig indskrænkning i ejerens råderet. Forbuddet vil dog formentlig blive betragtet som erstatningsfri regulering, hvorfor man som ejer ikke kan se frem til erstatning eller kompensation.
Den 22. januar 2026 blev der dertil indgået en politisk aftale, som sætter yderligere ind på at begrænse korttidsudlejning. Blandt andet bliver det pålagt udlejningsplatformene at udlevere oplysninger om omfanget af den faktiske udlejning i tilsynssager, ligesom at der indføres skærpede bødestørrelser for overtrædelse af sommerhusloven.
Flere almene boliger
De seneste års store stigninger i byggeomkostninger og grundpriser har gjort det økonomisk vanskeligt at opføre almene boliger, som ellers er en vigtig kilde til betalbare boliger. For at fremme opførelsen af flere almene boliger, har regeringen med virkning fra 17. januar 2026 hævet maksimumsbeløb med 20 % for boligforeningernes anskaffelsessum i kommuner omfattet af højprisordningen.
For de 17 kommuner i Hovedstadsområdet, som er omfattet af ordningen, udgør maksimumsbeløb nu den totale sum af 480.710 kr. pr. bolig samt 27.980 kr. pr. kvm. boligareal. For Aarhus er satserne henholdsvis 460.960 kr. og 23.710 kr., og for landets andre kommuner er beløbene en smule lavere. For ældreboliger beregnes maksimumsbeløbet kun på baggrund af boligarealet, som for Hovedstadsområdet udgør 40.690 kr. og for Aarhus udgør 35.730 kr.
Beløbssatserne reguleres ud fra en lige vægtning af ændringen i nettopris- og lønindekset. Tidligere skete reguleringen årligt, men efter de nye regler foretages reguleringen nu kvartalsvis. Det er beløbssatserne på tidspunktet for kommunens godkendelse af anskaffelsessummen, som lægges til grund, og den hyppigere justering fjerner således den vilkårlighed, som kan opstå, når regulering kun foretages én gang årligt.
Nye muligheder for ejendomsudvikleren?
Det er ingen hemmelighed, at boligudspillet har mødt en blandet modtagelse, og at dele af ejendomsbranchen er utilfredse med den yderligere regulering, som man nu skal tage stilling til i sin projektering. Omvendt vil det ikke nødvendigvis være ødelæggende for en udviklingscase, at der skal indregnes 25 % ejerboliger.
For udvikleren, der står med en lokalplan, hvor en del af bebyggelsen er allokeret til almene boliger, er den relativt markante forhøjelse af maksimumsbeløbet kærkommen, da chancen for at kunne gennemføre et rentabelt støttet byggeri øges.
Vi vil i den kommende tid overvåge, hvordan udspillet bliver implementeret i lovgivningen. Har du en ejendom under udvikling, rådgiver vi gerne om, hvordan du bedst håndterer de nye regler i projekteringen.
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
Denne artikel er udgivet efter aftale med Kromann Reumert. Den er oprindeligt udgivet her.
Skal din artikel også udgives via Jurainfo og udsendes direkte, via e-mail, til personer og virksomheder som specifikt efterspørger viden og kompetencer inden for dit område? Ansøg om en profil her.
