Boligretten fandt, at huslejenævnet alene skal tage stilling til, hvorvidt lejemålets stand objektivt gør det muligt at øge det lejedes værdi væsentligt, men at huslejenævnet ikke skal forhåndsgodkende udlejers projekt.
To dage før årsdagen for boligindgrebet, der trådte i kraft den 1. juni 2020, afsagde Boligretten på Frederiksberg den 29. juni 2021 den første dom i en sag vedrørende Boligreguleringslovens § 5, stk. 3, som stiller krav om, at huslejenævnet besigtiger et lejemål, førend lejemålet kan gennemgribende forbedres og lejes ud efter reglerne i Boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Resultatet blev, at udlejer vandt.
I sagen havde udlejer anmodet huslejenævnet om at besigtige det omtvistede lejemål og på den baggrund træffe afgørelse om, hvorvidt lejemålet kunne gennemgribende forbedres efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Afgørende for denne vurdering er, om lejemålet på tidspunktet for besigtigelsen har en stand, der muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.
Huslejenævnets afgørelse
Dette afslog huslejenævnet med dissens efter at have besigtiget lejemålet, idet huslejenævnets flertal vurderede, at lejemålet allerede fremstod med nyere moderniseringer, og at lejemålets stand derfor ikke muliggjorde en væsentlig forøgelse af det lejdes værdi.
Ankenævnet for Huslejenævnenes afgørelse
Udlejer indbragte sagen for Ankenævnet for Huslejenævnene i København, der med dissens stadfæstede huslejenævnet afgørelse. Ankenævnet lagde i sin afgørelse vægt på, at de seneste moderniseringer var fra 2001, ligesom både lejlighedens køkken og badeværelse fremstod i pæn og nydelig stand. Det forhold, at udlejer havde planlagt ændring af ruminddelingen, en udvidelse af badeværelset og flytning af indgangen til køkkenet, ændrede ikke på ankenævnets vurdering.
Boligrettens afgørelse
Udlejer indbragte herefter sagen for Boligretten på Frederiksberg, der blev beklædt med fem dommere – tre juridiske dommere og to lægdommere – som efter besigtigelse af lejemålet enstemmigt kom frem til det modsatte resultat af husleje- og ankenævnet: nemlig, at lejemålets stand muliggjorde, at lejemålet kunne gennemgribende forbedres og lejes ud efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, såfremt betingelserne hertil blev opfyldt.
Boligretten lagde i sin afgørelse vægt på, at der med indførslen af Boligreguleringslovens § 5, stk. 3, ikke er tiltænkt en ændring i kravene til, hvornår et lejemål kan anses for gennemgribende forbedret i henhold til Boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Boligretten henviser i sine præmisser til en højesteretsafgørelse fra 2016 (U 2016.2446 H), hvor Højesteret fastslog, at der ikke stilles strenge krav for at anse betingelsen i Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, om, at lejemålet skal være ”gennemgribende forbedret” for opfyldt, hvis udgifterne til de arbejder, der anerkendes som forbedringer af lejemålet, overstiger det mindstebeløb, der er fastsat i bestemmelsen.
Boligretten anførte endvidere i sine præmisser, at det ikke er til hinder for anvendelsen af Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, at der allerede er gennemført forbedringer af lejemålet, når lejemålets stand blot muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.
Udlejer kunne herefter igangsætte forbedringsarbejderne i lejemålet og udleje dette efter reglerne i Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, såfremt betingelserne herfor opfyldes.
Kommentar
Bech-Bruun kan tilslutte sig Boligretten på Frederiksbergs afgørelse.
Dommen illustrerer, at huslejenævnet alene skal tage stilling til, hvorvidt lejemålets stand objektivt gør det muligt at øge det lejedes værdi væsentligt, hvilket ikke er at forveksle med en forhåndsgodkendelse af et påtænkt moderniseringsprojekt.
Lovændringen fra 2020 er ikke tiltænkt nogen realitetsændring af vilkårene for, hvornår et lejemål er ”gennemgribende forbedret” og dermed kan udlejes efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, men er alene tiltænkt som et værn mod ”skyggeforbedringer” uden realitet, hvor kortsigtede investorer anvender lejeboliger som investeringsobjekter for at opnå hurtige gevinster.
Boligrettens afgørelse er også i overensstemmelse med bemærkningerne til lovforslaget, hvoraf det blandt andet fremgår, at besigtigelsen har til formål at konstatere, hvorvidt lejligheden har en stand, som gør det muligt at gennemføre forbedringer, som i henhold til kravene Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, dels tilfører lejemålet forbedringer svarende til beløbskravet, og dels an forøge det lejedes værdi væsentligt. Besigtigelsen medfører således i sig selv ikke øgede krav til, hvordan moderniseringen skal udføres.
Dommen betyder, at det formentlig ikke bliver så svært at forbedre et lejemål gennemgribende, som mange aktører i markedet havde frygtet.
Det koster cirka 4.000 kroner at få huslejenævnet til at besigtige et lejemål i henhold til Boligreguleringslovens § 5, stk. 3.
