Karakteristika ved ejerpantebreve
Ejerpantebreve adskiller sig fra andre typer pantebreve ved, at ejeren af ejendommen både er debitor og kreditor på samme tid, hvilket betyder, at ejeren er både pantsætter og panthaver på ejerpantebrevet. Ejerpantebrevet fastlægger en plads i prioritetsrækkefølgen på ejendommen op til et bestemt beløb, og inden for denne ramme kan ejeren derpå udnytte ledige pladser ved at underpantsætte ejerpantebrevet til en kreditor som sikkerhed for en underliggende fordring. For at opnå beskyttelse mod aftaler, der i god tro indgås om pantebrevet, og mod aftaler om eller retsforfølgning mod ejendommen, skal underpantet tinglyses.
Flere kreditorer kan få underpant i ejerpantebrevet som sikkerhed for deres fordring, hvilket skaber en form for prioritetsrækkefølge i selve ejerpantebrevet. Fordelen ved dette er, at der ikke skal betales yderligere variabel tinglysningsafgift ved nye underpantsætninger af ejerpantebrevet, når det først er tinglyst. Dette adskiller sig fra almindelige pantebreve, hvor en ny fordring vil medføre en ny tinglysningsafgift.
Ved tinglysning af ejerpantebreve, kan man vælge at fastsætte en rentesats for selve ejerpantebrevet. Idet ejerpantebrevet ikke bærer en fordring, giver det ofte anledning til misforståelser og usikkerhed om, hvad rente på et ejerpantebrev reelt indebærer. Man skal som kreditor være opmærksom på, at renten alene vedrører sikkerhedsrammen/hovedstolen på ejerpantebrevet og ikke har noget med den underliggende fordring at gøre. Renten på fordringen og ejerpantebrevet kan udmærket være forskellig.
Ejerpantebrevets hovedstol og betydning af renteklausuler
Det har været omdiskuteret – og med stor sandsynlighed gældende – at en kreditor, når gælden på den underliggende fordring oversteg ejerpantebrevets hovedstol, kunne kræve et tillæg svarende til ét års rente beregnet på baggrund af den (fiktive) rentesats angivet i ejerpantebrevet, hvilket dermed indebar en de-facto udvidelse af ejerpantebrevets hovedstol.
Usikkerhed om denne retsstilling er imidlertid efterfølgende blevet afklaret gennem retspraksis, som har slået fast, at en pantekreditor som udgangspunkt ikke kan opnå sikkerhed ud over ejerpantebrevets nominelle hovedstol (den tinglyste hovedstol/sikringsrammen), med mindre andet er klart forudsat og stadfæstet i ejerpantebrevets vilkår. Det er således ikke i sig selv tilstrækkeligt, at ejerpantebrevet angiver en rentesats.
En kreditor, der baserer sit krav på en underliggende låneaftale og har sikret sin rettighed ved tinglyst underpant inden for hele ejerpantebrevets ramme, kan dermed ikke få sikkerhed ud over ejerpantebrevets hovedstol, selvom der måtte være angivet en rentesats på ejerpantebrevet, med mindre yderligere betingelser også er opfyldt.
Opskrivningsklausuler og udvidelse af hovedstolen
Der kan opnås panteret ud over ejerpantebrevets hovedstole, hvis det tydeligt fremgår af ejerpantebrevet, at hovedstolen løbende skal forhøjes med beløb svarende til tilskrevne renter. Dette indebærer, at ejerpantebrevet i tillæg til rentebestemmelsen må påføres en opskrivningsklausul hvori det klart fremgår, at hovedstolen gradvist øges med renter baseret på denne i ejerpantebrevet anførte rentesats.
Formålet med kravet om opskrivningsklausuler er at give efterstillede panthavere mulighed for at forudse og indrette sig efter en mulig udvidelse af ejerpantebrevets dækningsramme. Dette er afgørende for efterstillede panthavere, da en sådan udvidelse kan føre til forskydninger i prioritetsstillingen, hvilket direkte påvirker deres retsstilling og sikkerhed.
For at en aftale om forhøjelse af hovedstolen kan få retsvirkning i det obligationsretlige forhold mellem panthaver og pantsætter, er det tilstrækkeligt, at forhøjelsen fremgår af pantsætningsaftalen. På det tingsretlige plan – i forhold til efterstående panthavere og et eventuelt konkursbo – kræves det imidlertid, at forhøjelsen fremgår direkte af det tinglyste ejerpantebrev, og her er det ikke tilstrækkeligt, at en potentiel udvidelse af hovedstolen som følge af renter alene fremgår af den bagvedliggende pantsætningsaftale eller låneaftale mellem parterne.
For at sikre kravet både inter partes og over for øvrige kreditorer anbefaler vi almindeligvis, at rentesatsen fremgår eksplicit af eksempelvis låneaftalen og underpantsætningsaftalen samt er angivet i det tinglyste ejerpantebrev med en opskrivningsklausul.
Afgiftsmæssige overvejelser
Tinglysning af ejerpantebreve indebærer som udgangspunkt, at der skal betales tinglysningsafgift beregnet på baggrund af en variabel afgift på 1,45% af ejerpantebrevets hovedstol og med tillæg af en fast afgift på DKK 1.825.
Når et ejerpantebrev tinglyses med en rentesats og en opskrivningsklausul, indebærer det ifølge tinglysningsafgiftslovens § 5, at der tillige skal beregnes variabel afgift af forskellen mellem hovedstolen og det højeste beløb, som hovedstolen kan opskrives til. Hvis det højeste beløb, hovedstolen kan opskrives til, ikke fremgår direkte af ejerpantebrevet (altså en beløbsbegrænsning), skal den afgiftspligtige i pantebrevet efter bedste skøn angive det højeste beløb, hovedstolen kan opskrives til inden for en periode af 10 år fra anmeldelsen til tinglysning. Afgiften beregnes herefter ud fra dette beløb. Undlader man at angive maksimum, eller skønnes afgiftsbeløbet forkert, kan skattemyndighederne efterfølgende foretage en afgiftsberigtigelse, hvilket kan indebære en væsentlig forøgelse af afgiftsbyrden, herunder kan det indebære en hæftelse for anmelder.
Det er efter vores opfattelse ikke en gyldighedsbetingelse, at der betales korrekt afgift, men både debitor/pantsætter og dennes rådgiver (anmelder) skal være opmærksom på denne forpligtelse og hæftelse over for Skattestyrelsen, som er den myndighed, som påser, at der betales korrekt afgift.
Den nemme løsning
Som det fremgår ovenfor, er der en del overvejelser forbundet med at tinglyse ejerpantebreve med opskrivningsklausuler. Vi anbefaler derfor sædvanligvis, som alternativ til forrentning og opskrivning af ejerpantebrevets hovedstol, at lade ejerpantebreve tinglyse og underpantsætte med en hovedstol, der i tilpas omfang overstiger den underliggende fordring, således at der er en indbygget buffer til dækning af oprullede/ubetalte renter og andre omkostninger/gebyr på den underlæggende fordring. Dette giver endvidere en større tryghed for efterstående panthavere, der således undgår at skulle forholde sig til opskrivning og følgende forrykkelse af prioritetsstillingen.
Jurainfo.dk er landets største juridiske nyhedsside. Her finder du juridiske nyheder, kurser samt ledige juridiske stillinger. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.
