Jurainfo logo
LUK
Juridiske nyheder Arrangementer Find juridisk specialist Jobbørs NYT Domme
Om Jurainfo Bliv samarbejdspartner Juridiske links Privatlivspolitik Kontakt
Artikel

Fastsættelse af husleje i et gennemgribende forbedret lejemål

Bech Bruun
01/06/2016
Fastsættelse af husleje i et gennemgribende forbedret lejemål
Bech Bruun logo
Højesteret fandt den 8. april 2016 i modsætning til tidligere instanser, at en lejlighed var gennemgribende forbedret, og at lejen ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi.

Når en lejeaftale indgås, må lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi. Der kan lægges en beregnet forbedringsforhøjelse til forbedrede lejemål.

En undtagelse til dette udgangspunkt findes i boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Ved lejemål, som er gennemgribende forbedret, må lejen ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter lejelovens § 47, stk. 2. Bestemmelsen opstiller to betingelser for, at et lejemål kan anses som at være ”gennemgribende forbedret”, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2, 2. pkt.

For det første skal forbedringerne efter princippet i lejelovens § 58 væsentligt have forøget det lejedes værdi. For det andet er det en betingelse, at forbederingsudgiften enten overstiger 1.600 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på 183.000 kr. (2000-niveau). Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år.

Højesterets afgørelse
I den konkrete sag skulle Højesteret tage stilling til, hvorvidt lejen skulle fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og hvis det var tilfældet, om lejen væsentligt havde oversteget det lejedes værdi.

I deres vurdering af de samlede udgifter til forbedringer slog Højesteret fast, at alene arbejde, som har forøget det lejedes værdi, kan medtages i opgørelsen over forbedringsudgifter.  Det er dermed alene ”reelle forbedringer”, der kan spille en rolle i fastsættelsen af lejen efter boligreguleringslovens  § 5, stk. 2. Højesteret fandt ikke grundlag for at tilsidesætte Ankenævnets og Boligretttens opgørelse af forbedringsudgifterne til ca. 338.000 kr. i perioden fra 1998 til 1999. Den beløbsmæssige betingelse var dermed opfyldt, da udgifterne var langt over mindstebeløbet i boligreguleringsloven.

Højesteret tog derefter stilling til, hvorvidt forbedringerne måtte anses som at have forøget det lejedes værdi væsentligt. Det fremgår ikke af loven eller af forarbejderne hertil, hvornår forbedringerne ”væsentligt” har forøget det lejedes værdi.

Højesteret fandt, at der ikke skal stilles strenge krav for at anse betingelsen for opfyldt, hvis forbedringsudgifterne overstiger det mindstebeløb, som opstilles i boligreguleringsloven. Højesteret påpegede, at dette følger bestemmelsens formål, som er at sikre, at private udlejerede fortsat har interesse i at foretage forbedringer af deres ejendomme.

På denne baggrund fandt Højesteret, at forbedringerne væsentligt forøgede det lejedes værdi. Betingelserne for at fastsætte og regulere lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, var dermed opfyldt.

I deres vurdering af lejens størrelse, og hvorvidt lejen væsentligt oversteg det lejedes værdi, påpegede Højesteret, at der efter lejelovens § 47, stk. 2, skal foretages ”en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus eller husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand”. Efter en vurdering af disse konkluderede Højesteret, at lejen ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi.

Huslejenævnet for Københavns Kommune, Ankenævnet for Huslejenævnene i Københavns Kommune, Københavns Byret og landsretten var alle kommet til et andet resultat.



 




Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores nyhedsservice her.
Bech Bruun logo
København
Langelinie Allé 35
2100 København Ø
72 27 00 00
72 27 00 27
info@bechbruun.com
Aarhus
Værkmestergade 2
8000 Aarhus C
New York
412 West 15th Street, 15th
New York 10011
Shanghai
No.1440 Yan'an Middle Road
Suite 2H08, Jing'an District
200040 Shanghai
Nyhedsservice
Gå ikke glip af vigtig juridisk viden
Vælg selv dine interesseområder og modtag juridisk nyt fra landets førende specialister.
Tilmeld dig nu
Artikler, der kunne være relevante for dig
Kan en skønserklæring anfægtes?
Kan en skønserklæring anfægtes?
12/03/2021
Fast ejendom og entreprise
Tingsskadebegrebet i erhvervsansvarsforsikringen bliver afklaret
Tingsskadebegrebet i erhvervsansvarsforsikringen bliver afklaret
10/02/2021
Fast ejendom og entreprise, Forsikring og erstatning
Forståelsen af ”maksimalt bebygget areal” i en lokalplan
Forståelsen af ”maksimalt bebygget areal” i en lokalplan
03/02/2021
Fast ejendom og entreprise, Offentlig ret
Bekendtgørelse ændrer entreprenørers vilkår ved gravearbejde
Bekendtgørelse ændrer entreprenørers vilkår ved gravearbejde
25/01/2021
Fast ejendom og entreprise
Skønserklæringer tilvejebragt i en tidligere retssag kunne fremlægges
Skønserklæringer tilvejebragt i en tidligere retssag kunne fremlægges
25/01/2021
Fast ejendom og entreprise, Retssager og voldgift
Folketinget stiller skarpt på ansættelsen af erhvervs­ejendommes grundværdier
Folketinget stiller skarpt på ansættelsen af erhvervs­ejendommes grundværdier
22/01/2021
Fast ejendom og entreprise
Jurainfo logo

Jurainfo.dk er landets største juridiske online-platform samt formidler af juridisk viden. Her finder du juridiske nyheder, kurser og arrangementer. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.

Jurainfo.dk ApS
CVR-nr. 38375563
Vandtårnsvej 77, DK-2860 Søborg
(+45) 71 99 01 11
kontakt@jurainfo.dk
Ønsker du hjælp til at finde en specialist?
© 2021 Jurainfo.dk - Juridiske nyheder og arrangementer samlet ét sted