Fastsættelse af husleje i et gennemgribende forbedret lejemål

Højesteret fandt den 8. april 2016 i modsætning til tidligere instanser, at en lejlighed var gennemgribende forbedret, og at lejen ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi.

Når en lejeaftale indgås, må lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi. Der kan lægges en beregnet forbedringsforhøjelse til forbedrede lejemål.

En undtagelse til dette udgangspunkt findes i boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Ved lejemål, som er gennemgribende forbedret, må lejen ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter lejelovens § 47, stk. 2. Bestemmelsen opstiller to betingelser for, at et lejemål kan anses som at være ”gennemgribende forbedret”, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2, 2. pkt.

For det første skal forbedringerne efter princippet i lejelovens § 58 væsentligt have forøget det lejedes værdi. For det andet er det en betingelse, at forbederingsudgiften enten overstiger 1.600 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på 183.000 kr. (2000-niveau). Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år.

Højesterets afgørelse
I den konkrete sag skulle Højesteret tage stilling til, hvorvidt lejen skulle fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og hvis det var tilfældet, om lejen væsentligt havde oversteget det lejedes værdi.

I deres vurdering af de samlede udgifter til forbedringer slog Højesteret fast, at alene arbejde, som har forøget det lejedes værdi, kan medtages i opgørelsen over forbedringsudgifter.  Det er dermed alene ”reelle forbedringer”, der kan spille en rolle i fastsættelsen af lejen efter boligreguleringslovens  § 5, stk. 2. Højesteret fandt ikke grundlag for at tilsidesætte Ankenævnets og Boligretttens opgørelse af forbedringsudgifterne til ca. 338.000 kr. i perioden fra 1998 til 1999. Den beløbsmæssige betingelse var dermed opfyldt, da udgifterne var langt over mindstebeløbet i boligreguleringsloven.

Højesteret tog derefter stilling til, hvorvidt forbedringerne måtte anses som at have forøget det lejedes værdi væsentligt. Det fremgår ikke af loven eller af forarbejderne hertil, hvornår forbedringerne ”væsentligt” har forøget det lejedes værdi.

Højesteret fandt, at der ikke skal stilles strenge krav for at anse betingelsen for opfyldt, hvis forbedringsudgifterne overstiger det mindstebeløb, som opstilles i boligreguleringsloven. Højesteret påpegede, at dette følger bestemmelsens formål, som er at sikre, at private udlejerede fortsat har interesse i at foretage forbedringer af deres ejendomme.

På denne baggrund fandt Højesteret, at forbedringerne væsentligt forøgede det lejedes værdi. Betingelserne for at fastsætte og regulere lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, var dermed opfyldt.

I deres vurdering af lejens størrelse, og hvorvidt lejen væsentligt oversteg det lejedes værdi, påpegede Højesteret, at der efter lejelovens § 47, stk. 2, skal foretages ”en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus eller husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand”. Efter en vurdering af disse konkluderede Højesteret, at lejen ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi.

Huslejenævnet for Københavns Kommune, Ankenævnet for Huslejenævnene i Københavns Kommune, Københavns Byret og landsretten var alle kommet til et andet resultat.



 

---