I vores nyhedsbrev af den 14. juni 2019 beskrev vi regler og faldgruber ved udsendelse af påkrav til lejere ved manglende betaling af husleje. Her blev blandt andet beskrevet, at det er nødvendigt – og ofte forbundet med bevismæssige problemer – at dokumentere, at påkravet er kommet frem, samt at dokumentere hvornår påkravet er kommet frem. Det sidste er væsentligt i relation til, hvornår en udlejer efterfølgende kan ophæve lejeforholdet, hvis lejeren fortsat ikke har betalt. I det følgende kan du læse om, hvornår påkravet kan afsendes, og hvornår lejeforholdet efterfølgende kan ophæves.
Hvornår kan et påkrav sendes?
I henhold til lejelovens regler kan et påkrav om manglende betaling af huslejen tidligst sendes til lejeren efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag. Forfalder lejen til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag. Er den 3. hverdag (efter sidste rettidige betalingsdag) en lørdag eller grundlovsdag, kan påkrav tidligst sendes den næstfølgende hverdag!
Beregning af frister forstås bedst med et par eksempler
Er den sidste rettidige betalingsdag den 1. i måneden (gælder hvis ikke andet er aftalt), vil det betyde, at udlejer i 2020 kan sende påkrav på følgende datoer:
Hvornår kan du sende meddelelse om lejemålets ophævelse?
Ophævelsen må ikke sendes, førend påkravsfristen er udløbet. Lejeren har i boliglejeforhold 14 dage til at betale huslejerestancen i henhold til påkravet. Udløber fristen på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes fristen til den efterfølgende hverdag.
Det er således en proces, der kan tage lang tid – selvom udlejer reagerer hurtigt. Sendes påkravet på 4. dagen (en hverdag som ikke er lørdag) efter sidste rettidige betalingsdag, vil det tidligst kunne blive leveret til lejer på 5. dagen. Herefter har lejer 14 dage til at betale restancen, som fremgår af påkravet; altså helt frem til den 19. dag. Ophævelsen må derfor allertidligst sendes på 20. dagen (også afhængigt af lørdage/helligdage i forbindelse med fristens udløb).
Bliver ophævelsen sendt for tidligt, vil den ikke kunne effektueres. Konsekvensen er, at udlejer skal sende en ny meddelelse om ophævelse. Det kræver, at udlejer bliver bekendt med, at den første ophævelse blev sendt for tidligt – og dette sker ofte først, når lejeren senere gør indsigelse ved sagens behandling i fogedretten. Fogeden vil i så fald afvise sagen, og udlejer må starte forfra. Betaler lejeren inden en gyldig ophævelse er kommet frem, vil lejeren ikke kunne sættes ud af lejemålet – selvom lejen ikke blev betalt inden påkravsfristen udløb.
Dokumentation for påkrav
Det er derfor vigtigt, at der foreligger dokumentation for, hvornår påkravet er kommet frem til lejeren. Dette kan være besværligt, da påkravet ikke må sendes pr. mail, og da PostNords levering og dokumentation for levering af brevet kan være ustabil. F.eks. vil der være situationer, hvor et brev, der er sendt med afleveringsattest, bliver returneret, fordi postbuddet ikke havde nøgle til den opgang, hvor lejerens postkasse var placeret. Sker det, må udlejer ”starte forfra”.
I nogle tilfælde vil et rekommanderet (anbefalet) brev heller ikke kunne afleveres – ligesom meddelelse om, at dette brev ligger klar til lejers afhentning på et postudleveringssted, måske heller ikke kan afleveres, hvis postbuddet ikke har adgang til postkassen. I en sådan situation kan der gå yderligere en dag eller to, førend lejeren får meddelelse om, at brevet kan afhentes. 14 dages fristen kan derfor først med sikkerhed anses for at begynde på dette tidspunkt. For at være sikker i den situation kan man tidligst sende ophævelsen på 21. dagen efter sidste rettidige betalingsdag evt. på 22. dagen.
Kan vi hjælpe dig?
Der er fortsat faldgruber nok at være opmærksom på, når man som udlejer skal gennemføre huslejeinkasso. Hos Focus Advokater har vi stor erfaring med huslejeinkasso, herunder assistance med ophævelse af lejemål og gennemførelse af lejeudsættelser. Endvidere kan vi hjælpe med mere generel rådgivning om, hvordan udlejer kan optimere sine forretningsgange i forbindelse med, at der opstår huslejerestancer. Det er væsentligt at reagere i tide for at undgå tab. Det gælder både boliglejemål, herunder almene såvel som erhvervslejemål.
Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores gratis nyhedsservice
her →
